Affärsanalyser
Foto: Offentliga Hus

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Kontorsportfölj i Halmstad

Fastigheter
Slottet 4, Koljan 9 och Sankt Nikolaus 19

Läge
Centrala Halmstad

Uthyrningsbar area
ca 16.800 kvm

Största hyresgäster
Kommunen, länsstyrelsen samt Sveriges domstolar

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Normalt

TRANSAKTION

Köpetidpunkt
Juni 2022

Köpare
Fastighetsstaden

Säljare
SBB

Fastighetsvärde
ca 370 mkr

Kr/kvm
ca 22.000

Totalt hyresvärde
ca 23,6 mkr

Lokalhyra per kvm
1.200–1.500

Bedömd direktavkastning
ca 4,8%

Sammanfattning
● Ny trend med affärer av objekt som passar bättre in hos mindre, mer nischade aktörerer.
● Äldre kontorsfastigheter har alltjämt hög efterfrågan så länge mikroläget är gott.
● Affären indikerar att investeringsviljan växer i Hallandsregionen.

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 5/2022)

I juni förvärvade Fastighetsstaden i Halmstad en kontorsportfölj från SBB bestående av fastigheterna Koljan 9, Sankt Nikolaus 19 samt Slottet 4, samtliga belägna i centrala Halmstad. Portföljen utgörs av cirka 16.800 kvm kontorsytor, och uthyrningsgraden uppgår till omkring 89 procent. Byggnaderna är av äldre karaktär och i huvudsak uppförda mellan 1960 och 1980. Samtliga hyresgäster är offentliga organisationer.

Överenskomna fastighetsvärdet var runt 370 mkr, cirka 22.000 kr/kvm. Savills bedömer yielden till cirka 4,8 procent. Den förhållandevis låga yielden indikerar en fortsatt hög efterfrågan för kontorsfastigheter, särskilt med offentliga hyresgäster, men kan även förklaras av de relativt låga hyresnivåerna. I dessa speciella tider med skenande inflation, högre räntor och energipriser kan efterfrågan för äldre fungerande kontor mycket väl öka igen just på grund av den generellt betydligt mer attraktiva hyresnivån.

Fastigheterna har haft en relativt rörig resa under de senaste åren med flera ägarbyten på kort tid. Säljaren SBB tog över ägarskapet i samband med uppköpet av Offentliga Hus under 2021. Offentliga hus förvärvade i sin tur fastigheterna från just SBB bara ett år tidigare. Den gången blev SBB ägare genom sitt uppköp av Hemfosa under januari samma år. Hemfosa i sin tur förvärvade dem från norska Fem Hjärtan under 2017. Med Fastighetsstadens förvärv inkluderat rör det sig alltså om fem ägarbyten inom loppet av lika många år.

Fastighetsstaden är ett större lokalt bolag med fokus på Halmstad och har en varierad portfölj med bostäder, lokaler samt industrier inom kommunen. Portföljen passar därför utmärkt in i bolagets profil, och de är enligt egen utsago långsiktiga ägare och planerar att underhålla och utveckla fastigheterna i egen regi.

Med de stora strukturaffärer som genomförts under de senaste åren bedömer Savills att vi sannolikt kommer att se allt fler liknande försäljningar från de större nationella aktörerna av objekt som inte till fullo passar in i deras långsiktiga bolagsstrategi.

För dessa objekt finns säkerligen andra bolag som är mer nischade mot de aktuella objekten och därav kan se ett högre värde för det potentiella objektet samt även effektivisera förvaltningen av dem. På så sätt kan effektiva affärer genomföras även i ekonomiskt mer ansträngda tider.

Missa inte! Samhällsfastigheter 2025

Den 13 maj är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Samhällsfastigheter 2025. Seminariet äger rum på Citykonferensen, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Annons

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Ny riktnivå för nya skolfastigheter

En modern skolfastighet blir nytt riktmärke.

Affärsanalys

Förynglingen av Fabege

Transaktionsmarknaden i Stockholm har åter god fart. Här analyserar Eric Rusk på Savills en affär på Östermalm.

Affärsanalys

Unikt hus på Söder köps på attraktiv nivå

En unik och attraktiv fastighet på Söder har bytt ägare.

Affärsanalys

Strategisk manöver i en svår marknad

Portfölj med 57.000 kvm har bytt ägare. Affären analyseras av Daniel Holmkvist på CBRE.

Affärsanalys

En vågad affär vid dubbelt köp

Två fastigheter nära Järntorget i Göteborg har bytt ägare. Maximilian Schroeder på CBRE analyserar storaffären.

Affärsanalys

Storaffär i city på 4 procent

En stor kontorstransaktion i Stockholms city analyseras av Erika Twengström på Svefa.

Affärsanalys

Uppsving för brf:er – eller tillfällighet?

Tre bostads­affärer i Göteborg analyseras.

Affärsanalys

Snabb vinst på kort innehav av logistik

Logistikfastigheter är fortsatt heta på marknaden. Tomas Shaw, på JLL, analyserar en affär i Göteborg.

Affärsanalys

Positiv förväntan driver ökad aktivitet

En affär med 22 bostadsfastigheter analyseras av JLL:s Sofia Rågmark.

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Tillbaka till förstasidan