Foto: Offentliga Hus

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Kontorsportfölj i Halmstad

Fastigheter
Slottet 4, Koljan 9 och Sankt Nikolaus 19

Läge
Centrala Halmstad

Uthyrningsbar area
ca 16.800 kvm

Största hyresgäster
Kommunen, länsstyrelsen samt Sveriges domstolar

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Normalt

TRANSAKTION

Köpetidpunkt
Juni 2022

Köpare
Fastighetsstaden

Säljare
SBB

Fastighetsvärde
ca 370 mkr

Kr/kvm
ca 22.000

Totalt hyresvärde
ca 23,6 mkr

Lokalhyra per kvm
1.200–1.500

Bedömd direktavkastning
ca 4,8%

Sammanfattning
● Ny trend med affärer av objekt som passar bättre in hos mindre, mer nischade aktörerer.
● Äldre kontorsfastigheter har alltjämt hög efterfrågan så länge mikroläget är gott.
● Affären indikerar att investeringsviljan växer i Hallandsregionen.

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 5/2022)

I juni förvärvade Fastighetsstaden i Halmstad en kontorsportfölj från SBB bestående av fastigheterna Koljan 9, Sankt Nikolaus 19 samt Slottet 4, samtliga belägna i centrala Halmstad. Portföljen utgörs av cirka 16.800 kvm kontorsytor, och uthyrningsgraden uppgår till omkring 89 procent. Byggnaderna är av äldre karaktär och i huvudsak uppförda mellan 1960 och 1980. Samtliga hyresgäster är offentliga organisationer.

Överenskomna fastighetsvärdet var runt 370 mkr, cirka 22.000 kr/kvm. Savills bedömer yielden till cirka 4,8 procent. Den förhållandevis låga yielden indikerar en fortsatt hög efterfrågan för kontorsfastigheter, särskilt med offentliga hyresgäster, men kan även förklaras av de relativt låga hyresnivåerna. I dessa speciella tider med skenande inflation, högre räntor och energipriser kan efterfrågan för äldre fungerande kontor mycket väl öka igen just på grund av den generellt betydligt mer attraktiva hyresnivån.

Fastigheterna har haft en relativt rörig resa under de senaste åren med flera ägarbyten på kort tid. Säljaren SBB tog över ägarskapet i samband med uppköpet av Offentliga Hus under 2021. Offentliga hus förvärvade i sin tur fastigheterna från just SBB bara ett år tidigare. Den gången blev SBB ägare genom sitt uppköp av Hemfosa under januari samma år. Hemfosa i sin tur förvärvade dem från norska Fem Hjärtan under 2017. Med Fastighetsstadens förvärv inkluderat rör det sig alltså om fem ägarbyten inom loppet av lika många år.

Fastighetsstaden är ett större lokalt bolag med fokus på Halmstad och har en varierad portfölj med bostäder, lokaler samt industrier inom kommunen. Portföljen passar därför utmärkt in i bolagets profil, och de är enligt egen utsago långsiktiga ägare och planerar att underhålla och utveckla fastigheterna i egen regi.

Med de stora strukturaffärer som genomförts under de senaste åren bedömer Savills att vi sannolikt kommer att se allt fler liknande försäljningar från de större nationella aktörerna av objekt som inte till fullo passar in i deras långsiktiga bolagsstrategi.

För dessa objekt finns säkerligen andra bolag som är mer nischade mot de aktuella objekten och därav kan se ett högre värde för det potentiella objektet samt även effektivisera förvaltningen av dem. På så sätt kan effektiva affärer genomföras även i ekonomiskt mer ansträngda tider.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Tillbaka till förstasidan