(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 5/2022)

I juni förvärvade Fastighetsstaden i Halmstad en kontorsportfölj från SBB bestående av fastigheterna Koljan 9, Sankt Nikolaus 19 samt Slottet 4, samtliga belägna i centrala Halmstad. Portföljen utgörs av cirka 16.800 kvm kontorsytor, och uthyrningsgraden uppgår till omkring 89 procent. Byggnaderna är av äldre karaktär och i huvudsak uppförda mellan 1960 och 1980. Samtliga hyresgäster är offentliga organisationer.

Överenskomna fastighetsvärdet var runt 370 mkr, cirka 22.000 kr/kvm. Savills bedömer yielden till cirka 4,8 procent. Den förhållandevis låga yielden indikerar en fortsatt hög efterfrågan för kontorsfastigheter, särskilt med offentliga hyresgäster, men kan även förklaras av de relativt låga hyresnivåerna. I dessa speciella tider med skenande inflation, högre räntor och energipriser kan efterfrågan för äldre fungerande kontor mycket väl öka igen just på grund av den generellt betydligt mer attraktiva hyresnivån.

Fastigheterna har haft en relativt rörig resa under de senaste åren med flera ägarbyten på kort tid. Säljaren SBB tog över ägarskapet i samband med uppköpet av Offentliga Hus under 2021. Offentliga hus förvärvade i sin tur fastigheterna från just SBB bara ett år tidigare. Den gången blev SBB ägare genom sitt uppköp av Hemfosa under januari samma år. Hemfosa i sin tur förvärvade dem från norska Fem Hjärtan under 2017. Med Fastighetsstadens förvärv inkluderat rör det sig alltså om fem ägarbyten inom loppet av lika många år.

Fastighetsstaden är ett större lokalt bolag med fokus på Halmstad och har en varierad portfölj med bostäder, lokaler samt industrier inom kommunen. Portföljen passar därför utmärkt in i bolagets profil, och de är enligt egen utsago långsiktiga ägare och planerar att underhålla och utveckla fastigheterna i egen regi.

Med de stora strukturaffärer som genomförts under de senaste åren bedömer Savills att vi sannolikt kommer att se allt fler liknande försäljningar från de större nationella aktörerna av objekt som inte till fullo passar in i deras långsiktiga bolagsstrategi.

För dessa objekt finns säkerligen andra bolag som är mer nischade mot de aktuella objekten och därav kan se ett högre värde för det potentiella objektet samt även effektivisera förvaltningen av dem. På så sätt kan effektiva affärer genomföras även i ekonomiskt mer ansträngda tider.