Vad talar för en fastighetskrasch?

En historisk analys av tidsserier ger sken av att vi står inför en generell nedjustering av fastighetsvärdena. En tillbakablick påvisar nämligen att det normalt går åtta till tio år mellan de mer substantiella nedjusteringarna på fastighetsmarkanden. Vilket skulle tyda på att en nedgång inleds under 2016 för att sedan bottna ut under 2017.

Nya förutsättningar
Vi tror dock inte på att den historiska trenden återupprepar sig denna gång. Först och främst har den generella räntenivån visat en nedåtgående trend under en15-års period och ligger nu på sin historiskt lägsta nivå. Riksbanken fokus ligger de kommande kvartalen på att få igång tillväxt samt inflation. De har därmed begränsade möjligheter att förändra den högst expansiva penningpolitiken innan vi närmar oss inflationsmålet och tillväxten tar fart. Det indikerar att vi kommer befinna oss i ett lågränteklimat under en tämligen lång tid framöver.

Ny jämviktsränta
De snabba och kraftiga räntehöjningar som verkligen skulle kunna framkalla en rejäl avmattning på fastighetsmarknaden till följd av begränsade finansieringsmöjligheter, samt allt högre räntekostnader, är i dagsläget osannolika i det kortare perspektivet.

Vidare bedömer vi inte att 4 procent, likt tidigare, är en långsiktig jämviktsränta i ekonomin utan snarare en nivå på omkring 2,5 procent.

Stora kapitalflöden
I dagsläget är utbudet på kapital enormt. Otroligt mycket pensionspengar måste kontinuerligt söka avkastning, och just pensionskapitalet är historiskt underrepresenterat i fastighetssektorn. Det gör att vi numera ser att en allt större andel av detta kapital söker attraktiv avkastning i fastighetsbranschen. Den riskjusterade avkastningen, är som bekant, bättre på fastighetsmarknaden än hos de flesta andra tillgångsslag till följd av en lägre volatilitet. Det attraherar!

Stabila fastighetsvärden
I dagsläget förutser vi ingen större risk för nedjusteringar av fastighetsvärdena. Förutom ovan har vi låga vakanser, en stabil arbetsmarknad och en urbanisering som allokerar resurser till regioner där den absolut största delen av fastighetsvärdet finns. Snarare är sannolikheten tämligen stor för ytterligare något sjunkande avkastningskrav inom flera delsegment.

Vad talar då för en svensk fastighetskrasch i närtid? Svaret måste bli mycket lite eller inget!

Jakob Pettersson
Head of Research