Förstärkta trender i pandemins spår
Dag Klerfelt, Gästkrönikör
Investerare och fastighetsprofil
Förskräckliga tider, men inte Black Swan?
Det är den fjärde pandemin i närtid efter spanska sjukan (1918), ”asiaten” (1957) och Hongkonginfluensan (1968).
Bill Gates har i åratal pekat på det oundvikliga – att den pandemi som kommer kan få värre effekter än ett kärnvapenanfall! Den ekonomiska effekten av coronan är nu värre än 90-talskrisen – kanske snart värre än 30-talets depression. Nu får man hålla ögonen på Sydkinesiska sjön och Trumps hantering av ett sargat USA.
Coronan blir seglivad – och kommer att drabba oss igen. Nu faller BNP, och vi ser förändrade livsmönster. Det är omöjligt att se vart det tar vägen, men det finns redan underliggande tendenser som pandemin förstärker. Jag går igenom några:
Resande. Resande tar tid och kraft, vilket ifrågasätts. Motiven till att förflytta sig måste vara starkare framöver. För lokala transporter med bil, buss eller t-bana, men även för resor med tåg eller flyg. EU:s avreglering innebar att de nationella bolagen fick konkurrens från uppstickare, vars vinster mest varit framtida förhoppningar utan positivt kassaflöde. Nu kämpar dessa, och även de traditionella bolagen, för sin överlevnad. Det leder förmodligen till fullbetalda flygstolar framöver för både arbetsresor och weekendresor (med krav på klimatkompensation eller CO2-skatt).
Hotell, konferenser och seminarier. Tillväxten inom segmentet har varit stark med utbyggd kapacitet som följd. Med ändrade arbetsmönster och dyra flygresor förändras förutsättningarna. Nu arrangeras webbinarier utan krav på resande eller särskild lokal. Krisen inom hotellfastigheter ”goes without saying”, även om börsens kurssättning -70 procent inledningsvis och nu -50 procent torde vara en överreaktion. Beläggningen på konferensanläggningarna rasar, med dramatiska värdefall som följd.
Skolfastigheter. Att ha mängder med byggnader för gymnasieundervisning och högskolestudier känns redan lite förlegat. Millennieskiftets barn är digitala mästare. King’s College i London hänvisar sina toppstudenter till Youtube och Tedtalk, blandat med egna digitala pass. Undervisningen är mer agil. De sunkiga gamla 50-tals-skolorna behöver ersättas med endast ett fåtal mer moderna anläggningar med mötes- och övningssalar.
Arbetsplatsen. Platsen är redan i dag inte bara kontor, utan delvis även bostad, kafé och lobby. Arbetsuppgifter som går ut på att gå igenom checklistor sker nu digitalt på Zoom, Hangouts och andra likande digitala plattformar. Fysiska möten behövs framöver endast om de skapar nytta och stöttar affärskultur. För fastighetsägare leder det till ökad vakans och hyrespress. Ska vi tro att city behåller sin attraktivitet, men att kontorsbunkrarna utanför viker?
Restauranger och kaféer. Lugn, de kommer att öka. Platserna är ett enkelt sätt för att mötas, arbeta, diskutera och umgås. Det finns dock fortfarande butiker att omvandla – och hyran lär frysa. Bottenvåningen i citylägen blir stödfunktion till kontoret högre upp. Kanske värdeförändring +/- 0 rätt hanterat.
Pandemin stöttar miljön. Plötsligt är det rent vatten i Venedigs kanaler och en hel kinesisk generation ser för första gången stjärnorna. Fastigheter står för 30 procent av världens CO2-utsläpp vid nyproduktion, och då handlar det om hus som inte ens används halva dygnet. Nu måste kontor få ett liv före klockan 8 och efter klockan 17, och nu måste bostäder till viss del användas som kontor på dagarna.
Bostäder. Våra boendemiljöer är redan i dag delvis lokaler för arbete och undervisning. Nu är det bråttom att få till en fungerande struktur. Det handlar om att skapa ett hyressättningssystem som inte bara gynnar dem som är inne i systemet. Nyproduktion av bostäder måste lyftas till ett riksintresse för att få möjlighet att skapa attraktiva byggrätter för bostäder.
Ny kalkylsituation. Kalkylräntan får ett ökat inslag av risk, utan inflation, hyresökningar – så blir avskrivning oundviklig. Troligt att kalkylräntan stiger med ungefär en procent. På ren svenska: fastighetsvärderarna kommer att sänka marknadsvärdena. Börsen har diskonterat detta i (väl stor?) substansrabatt för fastighetsaktierna.
Sedan har vi förstås påverkan på handel, finanseringsfrågan, investeringsmönster, självförsörjningfrågan, urbanisering kontra regionalisering, skola, vårdfastigheter, äldreboende … Det är nya tider!
