Tribona tar klivet in i logistiknavet Norrköping

Det nyligen noterade fastighetsbolaget Tribona förvärvade i december sin första fastighet i logistikstaden norrköping. Fastigheten (Adaptern 1) ligger i externhandels- och industriområdet Ingelsta. Fastigheten gränsar mot E4:an och har generellt sett ett relativt gott läge. Trafikträngseln i Ingelsta är dock ett problem för yrkestrafiken sedan området blev stadens största externhandelsområde.

Befintlig bebyggelse utgörs av ett antal sammanbyggda lagerhallar med tillhörande kontorsavdelningar. Byggnaderna är uppförda 1965 men har renoverats. Standarden kan beskrivas som ”1980-tal”.

Samtliga lokaler hyrs av en och samma hyresgäst, Martin & Servera aB. Enligt uppgift är hyresavtalet femårigt. Den uthyrbara arean uppgår till 28 429 kvadratmeter. Fastighetens areal är 81.000 kvadratmeter och en viss mindre utbyggnadsmöjlighet torde vara möjlig.

Transaktionen skedde genom bolagsförvärv med ett underliggande fastighetsvärde på 173 miljoner. Säljare var axFast. Genomsnittlig köpeskilling uppgår till ca 6 085 kronor per kvadratmeter. Med en uppskattad kallhyresnivå kring 550 – 600 kronor per kvadratmeter och en antagen driftkostnad motsvarande 80 – 110 kronor per kvadratmeter inklusive periodiskt underhåll kan en direktavkastning indikeras på mellan 7,75 – 8,25 procent.

Även om jämförelsen är något haltande så ligger snittpriset något över genomsnittsnivån för industri- och lagerfastigheter i norrköping. Men fastigheten har ett bra läge, förhållandevis säker hyresgäst och det kan finnas förutsättningar till alternativa användningar som handel. Prisnivån och direktavkastningen är därmed rimlig.

Å andra sidan kostar en nyproducerad jämförbar byggnad mellan 8 000 och 9 000 kronor per kvadratmeter inklusive mark. Alltså en inte så avskräckande stor skillnad som kanske skulle ge en modernare, mer ändamålsenlig och mer energisnål byggnad som sannolikt också skulle innebära en anpassad hyresnivå.

Att Tribona köper i norrköping är inte förvånande. Som det ledande lager- och logistikfastighetsbolaget i landet torde köpet i en av landets största logistiknav ha varit ett strategiskt beslut. norrköpings position som logistikcentra förstärks gradvis. Detaljhandelsföretaget Rustas satsning att nu uppföra ett nytt centrallager om 60.000 kvadratmeter på orten är ytterligare ett tecken på detta.

TEXT P-O SKOOG