Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till Onyx Sweden Holdco S.à r.l. Det förvärvade bolaget kontrolleras av Blackstone Group. Av meddelandet framgår att affären görs med ett underliggande fastighetsvärde om 4 218 miljoner kronor före avdrag för uppskjuten skatt.

De aktuella fastigheterna finns i 13 olika kommuner och utgörs av logistik- och industriobjekt – flera av tämligen större storlekar. Den totala uthyrbara arean uppgår till strax under 500 000 kvm, motsvarande i snitt ca 16 000 kvm per fastighet men fördelas från ca 2 000 kvm och upp till 46 000 kvm. Fastigheterna finns spridda från Hudiksvall i norr och ner till Helsingborg. I några fall utgörs objekten av nedlagda före detta Ericsson­anläggningar men ombyggda och anpassade till nya verksamheter.

Av officiella uppgifter redovisas att portföljens hyresvärde uppgår till 309 miljoner kronor. Detta tolkas som hyra inklusive olika tillägg samt uppskattade potentiella hyresintäkter för vakanta lokaler. Vakansgraden (antagen här som hyresvakans) uppges till 12 procent.

Uppgifter om beståndets driftskostnader, inklusive administration och periodiskt underhåll, saknas men uppskattas här till i genomsnitt 150 kr/kvm. Till detta ska även läggas fastighetsskatten om ca 8,50 kr/kvm. Med detta som utgångspunkt och vid beaktande av en vakansgrad om 12 procent kan Forum Fastighets­ekonomi indikera en initial direkt­avkastning om ca 4,7 procent.

Den framräknade direkt­avkastningen är överraskande låg men stöds av att den genomsnittliga köpeskillingen är tämligen hög, nämligen ca 8 500 kr/kvm. Givetvis finns det säkert outnyttjade potentialer i beståndet, bland annat ca 37 miljoner kronor som avser vakanta lokaler. Om cirka hälften av vakanserna hyrs ut, och allt annat är lika, så stiger direktavkastningen till ca 5 procent. En förbättring men nivån är fortfarande låg.

Troligtvis finns det driftnettohöjande potentialer i beståndet, och kanske även intressanta byggrätter, men för tillfället finns känslan av att Corem har gjort en mycket god affär – även om de under sin innehavstid investerat en hel del i fastigheterna. En annan reflektion är att segmenten logistik- och industrifastigheter ökar i intresse och att det inte är orimligt att anta att avkastningskraven är på väg att sjunka.