Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

30 industri- och lagerfastigheter:

Portfölj
30 st lager- och logistikfastigheter

Kommun
13 olika

Area
ca 500.000 kvm

Hyresnivå
Ca 625 kr/kvm inkl tillägg

Uthyrningsgrad
88 procent

TRANSAKTION

Tillträde
5 juli 2019

Säljare
Corem

Köpare
Blackstone

Köpeskilling
Underliggande fastighetsvärde 4.218 mkr

Kr/kvm
Avrundat 8.500 kr/kvm

Initial dir. avk.
ca 4,7 procent

Visa faktaruta

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till Onyx Sweden Holdco S.à r.l. Det förvärvade bolaget kontrolleras av Blackstone Group. Av meddelandet framgår att affären görs med ett underliggande fastighetsvärde om 4 218 miljoner kronor före avdrag för uppskjuten skatt.

De aktuella fastigheterna finns i 13 olika kommuner och utgörs av logistik- och industriobjekt – flera av tämligen större storlekar. Den totala uthyrbara arean uppgår till strax under 500 000 kvm, motsvarande i snitt ca 16 000 kvm per fastighet men fördelas från ca 2 000 kvm och upp till 46 000 kvm. Fastigheterna finns spridda från Hudiksvall i norr och ner till Helsingborg. I några fall utgörs objekten av nedlagda före detta Ericsson­anläggningar men ombyggda och anpassade till nya verksamheter.

Av officiella uppgifter redovisas att portföljens hyresvärde uppgår till 309 miljoner kronor. Detta tolkas som hyra inklusive olika tillägg samt uppskattade potentiella hyresintäkter för vakanta lokaler. Vakansgraden (antagen här som hyresvakans) uppges till 12 procent.

Uppgifter om beståndets driftskostnader, inklusive administration och periodiskt underhåll, saknas men uppskattas här till i genomsnitt 150 kr/kvm. Till detta ska även läggas fastighetsskatten om ca 8,50 kr/kvm. Med detta som utgångspunkt och vid beaktande av en vakansgrad om 12 procent kan Forum Fastighets­ekonomi indikera en initial direkt­avkastning om ca 4,7 procent.

Den framräknade direkt­avkastningen är överraskande låg men stöds av att den genomsnittliga köpeskillingen är tämligen hög, nämligen ca 8 500 kr/kvm. Givetvis finns det säkert outnyttjade potentialer i beståndet, bland annat ca 37 miljoner kronor som avser vakanta lokaler. Om cirka hälften av vakanserna hyrs ut, och allt annat är lika, så stiger direktavkastningen till ca 5 procent. En förbättring men nivån är fortfarande låg.

Troligtvis finns det driftnettohöjande potentialer i beståndet, och kanske även intressanta byggrätter, men för tillfället finns känslan av att Corem har gjort en mycket god affär – även om de under sin innehavstid investerat en hel del i fastigheterna. En annan reflektion är att segmenten logistik- och industrifastigheter ökar i intresse och att det inte är orimligt att anta att avkastningskraven är på väg att sjunka.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Tillbaka till förstasidan