Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående stadsutvecklingsområdet av Hagastaden. Säljare var Hemsö och Sveanor JV Holding, och köpeskillingen uppgår till 2,6 miljarder kronor, vilket mot­svarar en köpeskilling om rekordhöga 113 000 kr/kvm. Aldrig tidigare har vi noterat denna prisnivå i stadsdelen, dock är den i linje med de senaste toppnoteringarna av nybyggda kontorsfastigheter i motsvarande lägen.

Byggnaden kommer stå klar i år och inflytt sker sommaren 2021. Totalt omfattar objektet 23 000 kvadratmeter lokaler. Research Laboratories och Region Stockholm är de största hyresgästerna, och Svefa bedömer att topphyresnivåerna är upp till cirka 4 200 kr/kvm i byggnaden. Ännu ej uthyrd area kommer främst att utgöras av kontor, butiker och restauranger som kommer att inrymmas i byggnadens bottenplan. Med beaktande av detta bedömer Svefa därmed direktavkastnings­kravet till cirka 3,3 procent.

Fastigheten är belägen i ett centralt läge i det ”nygamla” Hagastaden. Både Stockholms stad och Solna stad har tillsammans gjort en stor satsning på området som beräknas kunna inrymma 6 000 nya bostäder samt 50 000 nya arbetsplatser före 2030. Fastigheten ligger dessutom på nära avstånd till tunnelbanestationen Hagastaden som ska vara klar 2028.

Frågan är: kommer man efter Covid-19-utbrottet kunna se dessa prisnivåer i Hagastaden med omnejd igen? Kommer närförortens läge att stå starkt eller kommer en förväntan om fallande hyror i centrala Stockholm att påverka ytterstadens attraktivitet?

Det mest sannolika scenariot är att vakansgraderna kommer att pressas uppåt i takt med att arbets­lösheten och konkurserna ökar. I framtiden kommer dock attraktiva och levande stadsdelar alltid ha en konkurrensfördel och locka investerare. Svefa bedömer att Hagastadens kontorsutbud kan gynnas av den ökade nyproduktionen av bostäder samt av att världsledande forskningsinstitut som Karolinska institutet finns i direkt närhet, vilket kan bidra till den nya stadsdelens kvalitativa rykte.

För cirka ett år sedan tittade Svefa in i kristallkulan och förutspådde att områden utanför tullarna kunde komma att bli det nya ”inne”. Det gäller i högsta grad fortfarande för Hagastaden.