Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Stockholm Princeton 1

Läge
B-läge, Hagastaden, Stockholm

Uthyrbar area totalt
ca 23.000 kvm

Potentiellt hyresvärde, bedömt
ca 95 mkr

Uthyrningsgrad
ca 90%

Antal hyresgäster
2

Underhållsbehov
Nyproduktion

Transaktion

Köptidpunkt
Februari 2020

Köpare
KPL Eiendom

Säljare
Hemsö och Sveanor JV Holding AB

Köpeskilling
2,6 mdr

Visa faktaruta

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående stadsutvecklingsområdet av Hagastaden. Säljare var Hemsö och Sveanor JV Holding, och köpeskillingen uppgår till 2,6 miljarder kronor, vilket mot­svarar en köpeskilling om rekordhöga 113 000 kr/kvm. Aldrig tidigare har vi noterat denna prisnivå i stadsdelen, dock är den i linje med de senaste toppnoteringarna av nybyggda kontorsfastigheter i motsvarande lägen.

Byggnaden kommer stå klar i år och inflytt sker sommaren 2021. Totalt omfattar objektet 23 000 kvadratmeter lokaler. Research Laboratories och Region Stockholm är de största hyresgästerna, och Svefa bedömer att topphyresnivåerna är upp till cirka 4 200 kr/kvm i byggnaden. Ännu ej uthyrd area kommer främst att utgöras av kontor, butiker och restauranger som kommer att inrymmas i byggnadens bottenplan. Med beaktande av detta bedömer Svefa därmed direktavkastnings­kravet till cirka 3,3 procent.

Fastigheten är belägen i ett centralt läge i det ”nygamla” Hagastaden. Både Stockholms stad och Solna stad har tillsammans gjort en stor satsning på området som beräknas kunna inrymma 6 000 nya bostäder samt 50 000 nya arbetsplatser före 2030. Fastigheten ligger dessutom på nära avstånd till tunnelbanestationen Hagastaden som ska vara klar 2028.

Frågan är: kommer man efter Covid-19-utbrottet kunna se dessa prisnivåer i Hagastaden med omnejd igen? Kommer närförortens läge att stå starkt eller kommer en förväntan om fallande hyror i centrala Stockholm att påverka ytterstadens attraktivitet?

Det mest sannolika scenariot är att vakansgraderna kommer att pressas uppåt i takt med att arbets­lösheten och konkurserna ökar. I framtiden kommer dock attraktiva och levande stadsdelar alltid ha en konkurrensfördel och locka investerare. Svefa bedömer att Hagastadens kontorsutbud kan gynnas av den ökade nyproduktionen av bostäder samt av att världsledande forskningsinstitut som Karolinska institutet finns i direkt närhet, vilket kan bidra till den nya stadsdelens kvalitativa rykte.

För cirka ett år sedan tittade Svefa in i kristallkulan och förutspådde att områden utanför tullarna kunde komma att bli det nya ”inne”. Det gäller i högsta grad fortfarande för Hagastaden.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Tillbaka till förstasidan