FV kartlägger: Sålt för 85 miljarder inom CBD

FV kartlägger. Den största transaktionen som ägt rum sedan 2005, när transaktionsvolymerna i Sverige började dra mot nya höjer, var när AP Fastigheter förvärvade statliga Vasakronan (och därefter även tog dess namn).

Affären var på totalt 41,1 miljarder kronor, och Fastighetsvärlden bedömer att cirka 8,0 miljarder av beståndet tillhörde de 15 fastigheter som fanns inom Stockholms CBD (central business district).

Kartan nedan ger en tydlig bild av vilka delområden inom CBD som har sett flest affärer och vilka år affärerna skett. Längs Vasagatan och längs den västra delen av Kungsgatan har det varit hög aktivitet under i stort sett hela perioden.

I mitten av området är det främst AMF Fastigheter som hållit ett högt förvärvstempo genom att förvärva de fyra större fastigheter som utgör det som bolaget marknadsför som Moodkvarteret. I flera fall var det tyska säljare. Det är föga sannolikt att de fastigheterna kommer ut på marknaden igen, åtminstone inte inom överskådlig tid.

Transaktionssymboler saknas även nästan helt i Bibliotekstan, där Hufvudstaden under en längre tid har byggt upp ett allt större bestånd genom köp med allt längre tidsmellanrum. Bolaget kommer inte sälja.

Några utländska bolag som kan ses som väldigt långsiktiga är amerikanska Pembroke, som köpte tidigare Nordeafastigheter 2008, och Adia från Förenade Arabemiraten som köpte tre fastigheter i Sturekvarteret 2006. Men hur långsiktiga de egentligen är återstår att se. Singaporebaserade CGI tillhörde nog den kategorin men sålde 2016 överraskande sin fastighet på Kungsgatan, Kungs-huset, till Folksam.

De fastigheter som främst har bytt ägare är de som ägts av diverse fonder som ofta bara har en investeringshorisont på sju–åtta år, men som kan sälja betydligt snabbare om värdemålet uppnås. En annan typisk säljare är institutionella placerare som ändrar i innehavet utifrån nya allokerings-mål och beroende på utvecklingen på aktieinnehavet.

En tredje kategori av investerare som satt fart på transaktions-markanden i CBD, i mitten av 00-talet, är de utländska investerarna och inte minst de norska som haft en förkärlek för västra city och området nära centralstationen. Här var tidigare DNB/Vital en stor investerare. I dag är det främst landsmännen på KLP som tagit för sig. Nu visar även brittiska M&G stort intresse.

Högst transaktionsvolym, enligt FV:s kartläggning, var det 2008, inte minst tack vare försäljningen av Vasakronans fastigheter. Affärsvolymen då summerade närmare 20 miljarder kronor när totalt 30 fastigheter bytte ägare.

Andra starka transaktionsår var 2006 och 2010, se statistiken här ovan på uppslaget. Ett svagt år var 2009, en effekt av Lehman Brother-kraschen året innan.

24 fastigheter har bytt ägare mer än en gång under perioden. Fastigheten Järnplåten 29 på Oxtorgsgränd har bytt ägare fem gånger.

Det har under en längre tid varit lätt att ha uppfattningen att rörelserna i CBD är näst intill noll, men FV:s kartläggning bevisar motsatsen. Men någon stor ökning av omsättningen går inte att skönja.

Få av de svenska storägarna lär sälja, mer osäkert är det kring de utländska, som numera är få men stora. Transaktionsmöjligheter framöver kan även dyka upp om och när Jernhusen bestämmer sig för att dela upp byggrätterna som skapas när spårområdet vid centralen ska däckas över. Jernhusen har senaste veckan nämt att 140.000 kvm kan tillkomma om Stockholms Central överdäckas (läs mer här).

Sedan publiceringen i Fastighetsvärldens magasin nr 5/6-2017 har två affärer inom CBD skett när tyskar förvärvat. Tabell och kartan har uppdaterats med dessa två affärer.

Slussgården sålde fastigheten Lammet 17 till Triuva (läs mer här). Dessutom har tyska Union Investment förvärvat vid Centralstationen från Mengus när de köpte Uggleborg 14. (läs mer här).

Transaktioner i CBD (År, antal transaktioner och mdr)

• 2005 – 15 st – 7,4 mdr
• 2006 – 14 st – 12,0 mdr
• 2007 – 7 st – 5,4 mdr
• 2008 – 30 st – 19,8 mdr
• 2009 – 8 st – 3.8 mdr
• 2010 – 12 st – 9,8 mdr
• 2011 – 10 st – 4,4 mdr
• 2012 – 9 st – 6,0 mdr
• 2013 – 4 st – 3,5 mdr
• 2014 – 4,3 – 4,3 mdr
• 2015 – 4 st – 2,8 mdr
• 2016 – 3 st – 4,0 mdr
• 2017 – 4 st – 4,1 mdr