Trender inom handeln utmanar värderare

Som värderare måste vi utmana det traditionella sättet att värdera för att kunna möta den ständigt föränderliga handelsmiljön. Förstklassiga köpcentrum är idag livsstilsdestinationer dit man tar sig för att umgås, slappna av, träna, äta och dricka, bli underhållen, samt handla och detta kan göras i valfri kombination. Ju längre tid som tillbringas i köpcentrumet, desto mer benägen är konsumenten att spendera. Så var kommer värdering in i detta?

Det är värderarens uppgift att återspegla en ögonblicksbild av rådande investeringsförhållanden vilket fordrar förmågan att tänka sig in i rollen som investerare. Köpcentrum är detaljhandelsverksamhet och inte längre bara tegel och murbruk. En värderare måste vara kunnig inom detaljhandeln och förstå hur konsumenter beter sig men också vad som driver prestation och försäljningssiffror för att förstå drivkrafterna bakom värdet. Som en länk mellan investerare och långivare är det också värderarens roll att regelbundet diskutera de senaste trenderna och aktuella frågor som påverkar marknaden med långivare.

Vi har identifierat några aktuella trender på den svenska marknaden och hur man som värderare bör närma sig dessa.

Allt mer flexibla hyresavtal och pop-up butiker
Centrumägare är idag inte endast ute efter långa och säkra hyresavtal. Det blir allt vanligare att erbjuda kortare, mer flexibla avtal till nystartade eller lokala hyresgäster. Detta för att kunna erbjuda konsumenter något som kan särskilja ett köpcentrum från dess konkurrenter och skapa attraktion. Ett exempel på det är pop-up butiker, som oftast har mycket korta hyresavtal och som vanligen inte har så beprövade eller finansiellt starka varumärken. Som kompromiss betalar de ofta högre hyror för denna flexibilitet i form av fast månadshyra eller omsättningsbaserad hyra. I de allra främsta köpcentrumen ägnas allt mer utrymme (även om de tar upp en förhållandevis liten andel golvyta) åt pop-up butiker och andra mer flexibla hyresgäster.

Som värderare bör vi vara försiktiga så att vi inte tillämpar de ”gamla reglerna” och straffar dessa nya typer av hyresgäster genom att anta högre avkastning för att återspegla korta hyresavtal och omsättningsbaserade hyror. Man bör istället titta närmare på det specifika konceptet och affärsplanen för att sedan bedöma den breda inverkan på köpcentrumet. Dock måste koncept som inte fungerar självklart avspeglas i värderingen.

Betydelsen av finansiellt starka hyresgäster med långa avtal är fortfarande stor, framförallt i sekundära köpcentrum där det är svårt att attrahera hyresgäster eller där befintlig hyresnivå är högre än rådande marknadshyra.

Större andel icke-avtalad intäkt
Omsättningen i ett köpcentrum behöver inte längre hänföras till enbart fysiska butiker. Intäkter från tillfälliga butiker eller så kallade bås har funnits länge men genom ökad digital marknadsföring, användningen av köpcentrum för evenemang och andra intäktsbringande koncept knutna till köpcentrumet (men utanför butikerna) har den icke-avtalade intäkten ökat.

Som värderare är det viktigt att kunna bedöma och förstå alla dessa olika intäktsströmmar. Eftersom detta generellt står för en ökad andel av intäkten får det naturligt allt större betydelse.

Ökad satsning på restaurang- och upplevelsekoncept
Det fanns länge en uppfattning om att restauranger och andra upplevelsekoncept förringade värdet av ett köpcentrum, då detaljhandlare ansågs vara en säkrare form av intäkt. Idag ägnas istället allt mer utrymme åt restaurang- och upplevelsekoncept (upp till 25 % i moderna köpcentrum). Det ökar attraktiviteten, bidrar till ökad mångfald, och gör att konsumenten uppehåller sig längre i köpcentrumet.

Som värderare är det viktigt att ha i åtanke att biografer, lekcentrum samt rätt mix av restaurang- och cafékoncept definitivt kan fungera som ankare i ett köpcentrum.

Slutsats
Avsikten är inte att köpa varje ny trend eller idé som presenteras på marknaden och tro att det alltid bidrar positivt till värdet, utan snarare att vara mer öppen för det snabbt föränderliga handelssegmentet och anpassa sättet att värdera köpcentrum. Drivkrafterna för ökad prestation och bättre försäljningssiffror varierar beroende på dynamiken i varje enskilt köpcentrum och detta kommer ständigt fortsätta att utvecklas.

Ett traditionellt eller generellt angreppssätt till värdering av köpcentrum fungerar inte längre och har inte gjort så på ett bra tag. Vår roll som värderare förutsätter djup förståelse om detaljhandeln, en förmåga att tillämpa de senaste trenderna till den specifika affärsplanen och hur det påverkar varje enskilt köpcentrum.

Patrik Löfvenberg
Head of Valuation JLL Sverige