Stor efterfrågan ger låga yielder

Trots pågående coronakris går logistiksegment fortsatt bra. I början av juni kommunicerades att Barings via fonden Barings European Core Property Fund (BECPF) har tecknat avtal gällande förvärvet av en portfölj bestående av fyra lager- och logistikfastigheter från Postnord. Transaktionen är en så kallad ”sale and lease back”-affär, vilket innebär att säljaren Postnord fortsätter att hyra lokalerna med köparen Barings som hyresvärd.

Transaktionens underliggande fastighetsvärde är totalt 960 miljoner kronor.

De berörda fastigheterna utgörs av lager och tillhörande kontorsytor om totalt 122 000 kvm belägna i industriområden inom cirka 3 km från centrala Norrköping.

Fastigheterna är fullt uthyrda, och det totala hyresvärdet bedöms uppgå till drygt 50 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 410 kr/kvm. Av de totalt fyra fastigheter som ingår i portföljen så är de två största uthyrda till Postnord på 15-årsavtal och resterande två är uthyrda på fyra år i taget.

Med en antagen drift- och underhållskostnad inkl. planerat underhåll om 35 kr/kvm bedöms den initiala direktavkastningen ligga runt ca 4,65–5,00 procent. Marknadshyra för jämförbara objekt i Norrköping bedöms ligga i spannet 550–650 kr/kvm.

Efterfrågan på logistikfastigheter fortsätter att vara stark. I takt med att den fysiska handeln fortsätter att tappa marknadsandelar till e-handeln, vilket verkar ha påskyndats av covid-19, förväntas också efterfrågan för lager- och logistikfastigheter gynnas av ökade lagernivåer.

Svenska logistikmarknaden fortsätter vara attraktiv för både internationella och inhemska investerare. Förutom att portföljen är fullt uthyrd till en väl etablerad hyresgäst har fastigheterna även stor hyrespotential som kan uppnås genom renovering av lokalerna. Det starka intresset för industri- och logistikfastigheter kvarstår, och det låga direktavkastningskravet i denna transaktion är en tidig signal på fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven. För de bästa svenska lager- och logistikfastigheterna som finns i de mest attraktiva lägena ligger direktavkastningskraven på 4,50 procent, vilket kan jämföras med strax under 4,00 procent i Tyskland och kring 4,00 procent i Nederländerna. Sett till hur segmentet har klarat sig under krisen, så tyder mycket på fortsatt sjunkande direktavkastningskrav.