Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Under sluttampen av 2021 kommunicerades det att Intea ingått avtal om att förvärva polis­huset och häktet i Helsingborg från Castellum till ett underliggande fastighetsvärde om drygt 2,5 miljarder kronor. Detta motsvarar en initial direktavkastning om cirka 3,6 procent, enligt C&W:s bedömning. Fastigheterna är belägna två kilometer nordöst om Helsingborgs centrum och är miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good.

Polishuset, fastigheten Högkvarteret 1, är uthyrt till 2026 med en årshyra om 48,3 miljoner kronor. Byggnaden uppfördes 2006 och har en uthyrningsbar yta om 19 100 kvadratmeter. Häktet, fastigheten Högkvarteret 2, är uthyrt till 2036 med en årshyra om 54,3 miljoner kronor. Byggnaden uppfördes 2011 med en uthyrningsbar yta om 18.400 kvadratmeter. Bashyran justeras med 85 procent av förändringen i konsumentprisindex.

Specialanpassade samhällsfastigheter med stat, kommun eller landsting som hyresgäst har seglat upp som ett av de mest eftertraktade investeringsalternativen på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsägaren får en säker intäkt under lång tid eftersom hyresgästen tenderar att förlänga hyresåtagandet flera gånger om när alternativet oftast endast är nyproduktion.

Det finns dock anledning att i större utsträckning differentiera restvärdesrisken för rättsvårdande myndighetshus. Fastigheter som bör åsättas en högre restvärdesrisk är till exempel de som är omoderna och/eller har hamnat i fel läge i takt med städernas utveckling. Detta då stat och kommun tycks ha fått upp ögonen för att de själva kan ta kontrollen över det kommande lokalbehovet och därigenom säkra upp en, för dem, fördelaktig affär. I Flemingsberg har Huddinge kommun och Polismyndigheten påbörjat arbetet med att uppföra ett nytt polishus på 40 000 – 60 000 kvadratmeter. Planen är att Polismyndigheten efter konkurrensutsättning utser en hyresvärd. Kommunen avser därefter att sälja marken. Dagens polishus i Flemingsberg färdigställdes 1995. Ett nytt polishus ersätter även polishuset i Västberga som är från 1960-talet.

Det är uppenbart att graden av specifik verksamhetsanpassning, modernitet, storlek och läge kommer att spela stor roll i framtiden. Speciellt när rättsvårdande myndigheter, som redan har växtvärk, ska ta beslut om de avser att stanna i, eller lämna, sina befintliga lokaler.