Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet i södra Sverige.

Högkvarteret 1 & 2, Helsingborg

Uthyrbar area totalt 37.500 kvm
Hyresvärde 102,6 mkr
WAULT Cirka 10 år
Adress Berga allé 21 och 25
Läge 2 km nordost om centrum
Byggår 2006 resp. 2011
Miljöcertifiering BREEAM In-Use, Very Good

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2021
Köpare Intea
Säljare Castellum
Köpeskilling 2.524 mkr
Bedömd initial direktavk. 3,6%
Kr/kvm (uthyrbar area) ca 67.300

Sammanfattning
● Statliga hyresgäster borgar för stabila intäktsströmmar.
● Fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven i detta segment.
● Omoderna polishus i fel lägen riskerar att bli en huvudvärk för investerare.

Visa faktaruta

Under sluttampen av 2021 kommunicerades det att Intea ingått avtal om att förvärva polis­huset och häktet i Helsingborg från Castellum till ett underliggande fastighetsvärde om drygt 2,5 miljarder kronor. Detta motsvarar en initial direktavkastning om cirka 3,6 procent, enligt C&W:s bedömning. Fastigheterna är belägna två kilometer nordöst om Helsingborgs centrum och är miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good.

Polishuset, fastigheten Högkvarteret 1, är uthyrt till 2026 med en årshyra om 48,3 miljoner kronor. Byggnaden uppfördes 2006 och har en uthyrningsbar yta om 19 100 kvadratmeter. Häktet, fastigheten Högkvarteret 2, är uthyrt till 2036 med en årshyra om 54,3 miljoner kronor. Byggnaden uppfördes 2011 med en uthyrningsbar yta om 18.400 kvadratmeter. Bashyran justeras med 85 procent av förändringen i konsumentprisindex.

Specialanpassade samhällsfastigheter med stat, kommun eller landsting som hyresgäst har seglat upp som ett av de mest eftertraktade investeringsalternativen på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsägaren får en säker intäkt under lång tid eftersom hyresgästen tenderar att förlänga hyresåtagandet flera gånger om när alternativet oftast endast är nyproduktion.

Det finns dock anledning att i större utsträckning differentiera restvärdesrisken för rättsvårdande myndighetshus. Fastigheter som bör åsättas en högre restvärdesrisk är till exempel de som är omoderna och/eller har hamnat i fel läge i takt med städernas utveckling. Detta då stat och kommun tycks ha fått upp ögonen för att de själva kan ta kontrollen över det kommande lokalbehovet och därigenom säkra upp en, för dem, fördelaktig affär. I Flemingsberg har Huddinge kommun och Polismyndigheten påbörjat arbetet med att uppföra ett nytt polishus på 40 000 – 60 000 kvadratmeter. Planen är att Polismyndigheten efter konkurrensutsättning utser en hyresvärd. Kommunen avser därefter att sälja marken. Dagens polishus i Flemingsberg färdigställdes 1995. Ett nytt polishus ersätter även polishuset i Västberga som är från 1960-talet.

Det är uppenbart att graden av specifik verksamhetsanpassning, modernitet, storlek och läge kommer att spela stor roll i framtiden. Speciellt när rättsvårdande myndigheter, som redan har växtvärk, ska ta beslut om de avser att stanna i, eller lämna, sina befintliga lokaler.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Tillbaka till förstasidan