Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn (27) samt Vänersborg (47) och utgörs sammanlagt av 42 000 kvadratmeter, varav 40 500 är bostadsyta. Fastigheterna är relativt utspridda inom tätorterna där såväl A-, B- och C-lägen finns representerade. Ungefär halva beståndet är uppfört under första halvan av 1900-talet, medan övriga halvan generellt är från 80- och 90-talet.

Enligt egen utsago var Lidén Group själva inte i säljplaner och ville initialt inte avyttra beståndet. Men Amastens slutliga bud var onekligen så pass attraktivt att affären ändå kunde gå i lås.

Genomsnittliga kvadratmeterpriset uppgick till cirka 18 500 kr/kvm, och Savills har bedömt den genomsnittliga direktavkastningen till runt 3,7 procent. Det är en historiskt låg nivå aggregerat över dessa orter, då merparten av beståndet är beläget i de mindre städerna Vänersborg och Ulricehamn, och kan ses som ett nytt riktmärke kring hur marknaden riskbedömer hyresbostäder i småstäder.

Affären speglar intresset för dagens svenska hyresbostadsmarknad mycket väl. Bostäder är det segment som sett till transaktionsvolym är det enskilt största under de första tre kvartalen 2021, med 36 procent av totala volymen. Jakten på avkastning är enorm och prisläget i storstadsregionerna samt i regionstäder har pressats väsentligt under en längre period, vilket successivt även ökat efterfrågan för småstäderna. Utbudsbristen på marknaden är också påtaglig, och allt fler större aktörer tenderar därför att vidga sina vyer och approcherar potentiella förvärvsbestånd på egen hand, inte sällan via offmarketaffärer.

Vi ser allt fler liknande affärer där mindre lokala bolag blir uppköpta av mellanstora aktörer som är beredda att betala höga summor för hyresbostädernas kassaflöden. Bara under oktober månad har vi bland annat sett Nivikas förvärv av Riddarbergets bestånd i Sävsjö och Vetlanda samt Gladsheims förvärv av Dellmander Fastigheters bestånd i Tibro. Med detta i åtanke bedöms det som sannolikt att trenden kommer att hålla i sig och att ännu fler aktörer kommer att jaga portföljer på mindre orter. Det bör pressa såväl prisnivåer som direktavkastningskraven än mer framgent.