Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Fastighetsportfölj i Västsverige
Läge Mikrolägen inom Trollhättan, Uddevalla, Ulricehamn och Vänersborg
Uthyrningsbar area 42.000 kvm
Andel bostäder 95%
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Normalt
Bedömd direktavk. ca 3,7%

TRANSAKTION
Köpetidpunkt Juli 2021
Köpare Amasten
Säljare Lidén Group
Köpeskilling 784 mkr
Kr/kvm 18.500
Totalt hyresvärde 47,7 mkr
Bostadshyra per kvm 1.000–1.400 kr/kvm
Bedömd direktavk. ca 3,7%

Sammanfattning
● Allt högre prisnivåer och lägre yield för hyresbostäder – inte minst i småstäder.
● Konsolidering där mindre aktörer ofta blir uppköpta av stora/mellanstora bolag.
● Få tydliga risker på hyresbostadsmarknaden under den närmaste framtiden.

Visa faktaruta

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn (27) samt Vänersborg (47) och utgörs sammanlagt av 42 000 kvadratmeter, varav 40 500 är bostadsyta. Fastigheterna är relativt utspridda inom tätorterna där såväl A-, B- och C-lägen finns representerade. Ungefär halva beståndet är uppfört under första halvan av 1900-talet, medan övriga halvan generellt är från 80- och 90-talet.

Enligt egen utsago var Lidén Group själva inte i säljplaner och ville initialt inte avyttra beståndet. Men Amastens slutliga bud var onekligen så pass attraktivt att affären ändå kunde gå i lås.

Genomsnittliga kvadratmeterpriset uppgick till cirka 18 500 kr/kvm, och Savills har bedömt den genomsnittliga direktavkastningen till runt 3,7 procent. Det är en historiskt låg nivå aggregerat över dessa orter, då merparten av beståndet är beläget i de mindre städerna Vänersborg och Ulricehamn, och kan ses som ett nytt riktmärke kring hur marknaden riskbedömer hyresbostäder i småstäder.

Affären speglar intresset för dagens svenska hyresbostadsmarknad mycket väl. Bostäder är det segment som sett till transaktionsvolym är det enskilt största under de första tre kvartalen 2021, med 36 procent av totala volymen. Jakten på avkastning är enorm och prisläget i storstadsregionerna samt i regionstäder har pressats väsentligt under en längre period, vilket successivt även ökat efterfrågan för småstäderna. Utbudsbristen på marknaden är också påtaglig, och allt fler större aktörer tenderar därför att vidga sina vyer och approcherar potentiella förvärvsbestånd på egen hand, inte sällan via offmarketaffärer.

Vi ser allt fler liknande affärer där mindre lokala bolag blir uppköpta av mellanstora aktörer som är beredda att betala höga summor för hyresbostädernas kassaflöden. Bara under oktober månad har vi bland annat sett Nivikas förvärv av Riddarbergets bestånd i Sävsjö och Vetlanda samt Gladsheims förvärv av Dellmander Fastigheters bestånd i Tibro. Med detta i åtanke bedöms det som sannolikt att trenden kommer att hålla i sig och att ännu fler aktörer kommer att jaga portföljer på mindre orter. Det bör pressa såväl prisnivåer som direktavkastningskraven än mer framgent.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Tillbaka till förstasidan