Galgen 8, Linköping

Den svenska fastighetsmarknaden upplever varje år nya omsättningsrekord. Marknaden drar till sig mycket kapital och investerarna blir allt fler – inte minst från utlandet. Svensk fastighetsmarknad tillhör i dag den internationella scenen.
Massmedia har bara möjlighet att lämna utrymme åt de mest spektakulära och största transaktionerna – det blir många artiklar och notiser ändå. Den oinvigde kan möjligen därför tro att det bara görs köp på en halv miljard kronor och uppåt. Så är det givetvis inte.
Den typiska fastighetsaffären sker fortfarande på betydligt lägre nivåer och oftast mellan två parter från samma ort – och oftast rör det sig om en lagfartsaffär; inte bolags-affär. Detta är alltjämt ”den breda massans affärer”.

Försäljningen av fastigheten Galgen 8 i Linköping är ett gott exempel på en ”typisk” fastighets-affär. Säljare var Lindstén CityFast-igheter AB, ett gammalt lokalt fastighetsbolag, och köpare Drops Development som också är ägare av grannfastigheten.  
Försäljningen skedde i juni (tillträde i september) och avser en kontors- och lagerfastighet belägen i industriområdet Tornby, Linköp-ings största industriområde.
Bebyggelsen utgörs av tre fristående byggnader, uppförda under 1970-talet. Av den uthyrbara arean på 3 000 kvadratmeter utgör 2 000 kvadratmeter kontor/butik och övrig area är lager. Merparten av kontorslokalerna upprustades för cirka fem år sedan. Underhållsskicket är överlag gott.

Samtliga lokaler är uthyrda med en genomsnittlig hyra på cirka 600 kronor per kvadratmeter, inklu-sive tillägg (exempelvis fastighetsskatt). Med stöd av faktiska uppgifter avseende fastighetsskatt och driftkostnader samt med antaganden om underhållskostnader kan ett driftnetto beräknas till cirka 400 kronor per kvadratmeter eller totalt 1,2 miljarder kronor.
Köpeskillingen uppgick till tolv miljoner kronor. Den initiala direktavkastningen kan därmed indikeras på jämnt tio procent och genomsnittlig köpeskilling på runt 4 000 kronor per kvadratmeter.
Den spontana reflektionen är att köparen gjort en relativt bra affär vilket sannolikt också är fallet. Riskspridningen är god genom att det finns nio hyreskontrakt med återstående hyrestider mellan 6 och 51 månader och med ett snitt på 24 månader. Gällande hyresnivåer bedöms som rimliga; risken för dramatiska fallhöjder är liten.

P O Skoog

Sammanfattning:

• Galgen 8 är fullt uthyrd med en god riskspridning med flera olika hyresgäster. Gällande hyror bedöms vara marknadsmässiga. Galgen 8 såldes på en initial direktavkastning på 10 procent.
• Enligt Forum Fastighetsekonomis marknadsdatabas FMI ligger ett vägt avkastningskrav för denna delmarknad kring 8,5–9,0 procent, beaktat aktuell lokalfördelning. Köparen tycks därmed ha gjort en ganska bra affär. Den är ett gott exempel på hur de flesta fastighetsaffärer ser ut, bortom rubrikerna.