100.000 kr/kvm för samhällsfastighet
Kasernen 8, Solna
Uthyrningsbar area ca 7.100 kvm
Kontraktslängd ca 12 år
Uthyrningsgrad Fullt uthyrd
Hyresgäster Aleris
Underhållsbehov Lågt
Adress Frösundaviks allé 4
Läge Intill Hagaparken
TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2020
Köpare Alecta
Säljare Praktikertjänst
Köpeskilling 714 miljoner
Initial direktavkastning bedömd 3,7%
Kr/kvm ca 100.000
● Starka hyresgäster inom det eftertraktade segmentet samhällsfastigheter.
● Unikt läge nära Hagaparken och Brunnsviken, med närhet till Karolinska sjukhuset och Karolinska Institutet.
● Låg avkastning.
2020 har varit ett väldigt omvälvande år. Men summerar vi året landar transaktionsvolymen på väldigt höga nivåer, trots pandemin. CBRE bedömer den till 185 miljarder, vilket är det näst högsta året någonsin. Det har segmenterats ordentligt, och samhällsfastigheter, logistik och bostäder har haft en starkt ökad efterfrågan.
I slutet av december offentliggjordes det att fastigheten Kasernen 8 i Solna sålts. Fastigheten återfinns inom vårdsegmentet och ligger i direkt anslutning till Hagaparken. Intresset var extremt stort för fastigheten med dess unika läge inom detta eftertraktade segment. Till slut var det Alecta som stod som köpare. Praktikertjänst Fastigheter var säljare.
Köpeskillingen som kommunicerats är 714 miljoner, vilket motsvarar ett pris runt 100.000 kronor per kvadratmeter. Detta är en nivå inom vårdsegmentet som är ovanlig.
Byggnaden är 7.100 kvadratmeter. Aleris bedriver i fastigheten ett av Sveriges modernaste rehabiliteringscenter för ryggmärgsskadade-, stroke-, MS- och ortoped-/kirurgpatienter. Aleris är av de största företagen inom specialistvård och ägs av riskkapitalbolaget Triton.
I direkt anslutning finns som sagt Hagaparken. Alternativanvändningen kan således vara relativt flexibel, såsom kontor eller bostäder, även om det med största sannolikhet kräver en detaljplaneändring.
Hyresnivån återfinns kring 4.000 kronor per kvadratmeter inklusive eventuella tillägg för bland annat el, värme och va. Hyresnivån är hög sett ur ett lägesperspektiv, men man måste beakta att lokalerna är väl anpassade för ändamålet, vilket påverkar hyresnivån.
Med en bedömd kostnad om totalt 320 kr/kvm exklusive fastighetsskatt och med en långsiktigt antagen vakans om 3 procent bedömer CBRE att den initiala direktavkastningen uppgår till cirka 3,7 procent. Den normaliserade direktavkastningen med marknadshyror bedöms återfinnas kring nivån 3,3 procent. Det väldigt strategiska läget med närhet till Karolinska gör fastighetens användning än säkrare. Den återstående hyreslängden är cirka tolv år och motparten ses som stark. Avkastningen är låg för området och nyckeltalet uttryckt i kronor per kvadratmeter är högt och i nivåer som sällan skådas för detta segment. Men det som driver upp nyckeltalet är det unika läget och den relativt höga hyran.
