Nocken 2 och Örnen 33 & 34, Växjö:
Objektstyp
Nyproducerade bostadsfastigheter
Kommun
Växjö
Area
3,795 kvm resp. ca 13,000 kvm
Antal lägenheter
67, resp. 171 st
Hyresnivå
1,718 resp. 1.831 kr/kvm
TRANSAKTION
Tillträde
Dec 2019 resp. mitten 2020
Säljare
Skanska Hyresb. resp. Borohus
Köpare
K-Fastigheter
Köpeskilling
114 resp. 480 mkr
Kr/kvm
Ca 30.040 resp. 36.900 kr/kvm
Initial dir.avk.
4,4 resp. 3,85%
K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser det nyproducerade byggnader.
Den första affären avser Nocken 2. Säljare var Skanska Hyresbostäder. Fastigheten ligger i området Vikaholm, drygt 6 km bilvägen söder om stadens centrum. Bostadsbyggnaderna, som utgörs av två fyravånings-hus, är uppförda 2018. Den totala uthyrbara arean är 3 795 kvm fördelat på 67 bostadslägenheter. Det aktuella hyresvärdet (antas här som hyra samt eventuella tillägg) uppges till ”omkring 6,5 miljoner kronor” vilket i så fall motsvarar ca 1 718 kr/kvm.
Transaktionen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 114 miljoner kronor motsvarande 30 040 kr/kvm. Forum Fastighetsekonomi utförda transaktionsanalys indikerar att förvärvet resulterar i en initial direktavkastning på ca 4,4 procent. I analysen har då ingått en antagen driftskostnad inklusive administration och (reducerat) periodiskt underhåll om motsvarande totalt 400 kr/kvm och dessutom en schablonmässig vakans/hyresförlust motsvarande 0,5 procent (8,50 kr/kvm). Enligt K-Fastigheters officiella meddelande om transaktionen går det att utläsa att de själva räknar med en driftskostnad kring 280 kr/kvm vilket i så fall leder till en direktavkastning på nivån 4,75 procent – en skillnad på 0,35 procentenheter som torde kunna förklaras av att det i K-Fastigheters beräkning antagligen inte ingår avsättningar för periodiskt underhåll och troligtvis inte heller för administration.
Den andra transaktionen som K-Fastigheter gör på försommaren i Växjö avser fastigheterna Örnen 33 och 34. Fastigheterna ligger i ”Folkparksområdet” och är på gångavstånd till centrum.
Byggnaderna är under uppförande. Hela projektet avser 171 bostadshyreslägenheter med en total uthyrbar area om ca 13 000 kvm. Hyresvärdet uppges till 28,5 miljoner kronor vilket motsvarar ca 1 831 kr/kvm (inkl ev tillägg). Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgår till 480 miljoner kronor.
Med samma antaganden kan därmed ett initialt direktavkastningskrav indikeras på nivån 3,85 procent. Den genomsnittliga köpeskillingen motsvarar ca 36 900 kr/kvm.
Forum gör bedömningen att båda affärerna ligger inom förväntade prisintervall även om priset för Örnen 33 och 34 ligger i toppskiktet för städer av Växjös storlek.