Skanska köper tomt i city med ”rabatt”
Stockholms stad äger ett stort antal centrala tomträtter i Stockholm. Nästan varje år förekommer här friköpsaffär där tomträttshavaren köper sin fastighet. Det finns anledning att tro att den här typen av affärer vanligare då den regerande alliansen lättat på reglerna för friköp och har en ambition öka takten i försäljningarna.
I slutet av september godkände kommunfullmäktige Skanskas ansökan om att få friköpa tomträtten till sin projektfastighet ”Strykjärnet”, Klassföreståndaren 1, med 16000 kvadratmeter kontorsyta på Torsgatan i Stockholm. Köpeskillingen uppgår till 213,2 miljoner kronor för tomträtten, vilket motsvarar 13000 kronor per kvadratmeter bruttoarea.En analys av tidigare genomförda affärer friköpspriset för olika objekt i centrala Stockholm visar att priset varierat mellan cirka 9000 och 15000 kr/kvm BTA under de senaste 15 åren.
Kontorsfastighetens fastighetsbeteckning är Klassföreståndaren 1 och byggnaden har döpts till Flat Iron Building på grund av byggnadens likhet med den berömda Flatiron building i New York. Under 2008 har de första kontorshyresgästerna flyttat in i byggnaden, Hyresgäster är bland andra Konkurrensverket, Diskrimineringsombudsmannen, Tetra Pak och Hexagon. Hyresnivån bedöms till cirka 3200–3400 kr/kvm. Uthyrningsgraden är runt 80 procent.
Prissättningen av tomträtter är något av en vetenskap och grundas på tomträttsavgälden. En analys av affären visar att Skanska inte gjort en alltför ofördelaktig affär.
Avgäldsräntan vid omreglering av tomträttsavgälder är i dag vid frivilliga uppgörelser 3,25 procent. När tomträttsavtalet upprättades var räntan 3,75 procent. Stockholms stad, genom sitt exploateringskontor, brukar hävda att vid nyupplåtelse tillämpas en avgäldsränta om 5,5 procent. Det är därför intressant att notera hur friköpspriset kan analyseras vid olika procentsatser. Det skall också noteras att ett friköpspris kan variera beroende på när under avgäldsperioden friköpet sker.
Skall man tolka friköpspriset för Klassföreståndaren 1 på så sätt att vid en omförhandling idag så skulle vid en frivillig uppgörelse avgälden sänkas till 6929000 kronor? Kalkylen går annars inte ihop. Om så är fallet är det en intressant signal vid framtida affärer och uppgörelser om avgäld.
Magnus Lönn
