Strategiskt förvärv i expansiv kommun

I maj förvärvade Rikshem det allmännyttiga bolaget Bo i Väsby av Upplands Väsby kommun. Affären inkluderade 652 bostadslägenheter om totalt 44.000 kvadratmeter uthyrningsbar area i ett förhållandevis samlat bestånd. Dels fyra fastigheter med totalt 598 bostadslägenheter och dels ett studentboende med 54 lägenheter i modulsystem nära Upplands Väsby station uppförda med tillfälligt bygglov (ofri grund). De fyra fastigheterna som ingår i bolaget är lokaliserade i två bostadsområden, ett på vardera sida om E4:an.

Kommunen är strategiskt belägen mellan Stockholm och Uppsala och båda städerna nås med pendeltåg på strax under 30 minuter. Tåg passerar även arlanda flygplats, en resa på omkring 8 minuter. Befolkningstillväxten i kommunen har varit stark under de senaste fem åren. Förutsättningarna för fortsatt tillväxt är goda och kommunen bedöms ha anammat en tydlig expansiv strategi för bostadsförsörjning där privata fastighetsägare välkomnas i dialog kring markanvisningar. Utvecklingsprojekt som Väsby Entré på den västra sidan av järnvägen, Eds allé samt Fyrklövern strax söder om Väsby Centrum utgör projekt som planeras inrymma över 3.500 bostäder. Totalt planeras för mellan 5.000 och 7.000 nya lägenheter i kommunen.

Portföljen bedöms ha en låg vakans samt ett förhållandevis bra hyresvärde vilket utgör en stabil grund för framtida kassaflöde. Enligt ett pressmeddelande uppgick köpeskillingen till 720 miljoner kr, motsvarande omkring 16.360 kr/ kvm. I förvärvet ingick även byggrätter för att uppföra 150–200 bostäder och detta försvårar värderingen av portföljen. Förvärv i en kommun med stark tillväxt medför dessutom en möjlighet att expandera via nyproduktion, vilket också bedöms ha kunnat påverka priset.

Förvärvet bedöms ha motsvarat en direktavkastning på de fyra fastigheter som ingick i portföljen på mellan 3,6 och 4,0 procent. Intressant med tanke på läget och det tyder på en kraftig press på direktavkastningskrav i sekundära lägen inom storstadsregionerna. Förvärvet bedöms strategiskt för ett bolag med planer att växa både genom förvärv samt nyproduktion, en expansiv kommun med långt framskridna planer ger utrymme för båda. Affären har likheter med Rikshems tidigare affär i nacka om 1,8 miljarder, en affär som innehåller en säljare med liknande förutsättningar i en expansiv period.

TEXT MARCUS KINDBOM