Corem sålt ett stort projekt på segt Manhattan

Projektfastigheten på 118 10th Avenue i New York med en byggrätt om drygt 13 000 kvadratmeter har Corem nu sålt till en lokal projektutvecklare som nu kommer att driva detta projekt vidare. Det handlar om en obebyggd tomträtt i Meatpacking District, nära The High Line på södra Manhattan. Fastigheten såldes under det fjärde kvartalet. Fastigheten är belägen i ett attraktivt läge mellan 17th Street och 18th Street. Corem köpte tomträtten sommaren 2019 för 22,6 miljoner dollar, då motsvarande 215 miljoner kronor. Nu uppger Arnhult att den sålts för ”dryga 100 miljoner”.

– Det har varit en jättedålig affär. En riktigt usel affär. Kanske den sämsta affären i mitt liv, sa Arnhult vid bolagets rapportpresentation.

Efter försäljningen är New York Corems tredje största marknad sett till fastighetsvärde med 19 procent. Tidigare var New York större än Göteborg som nu tagit över ”andraplatsen” efter region Stockholm.

Corm driver sedan några år projektutveckling av två kontorsbyggnader på Manhattan:

• 1245 Broadway. Kontorshuset innehåller 17.115 kvm lokaler. 9.711 kvm är uthyrt, vilket ger en vakansgrad om 43 procent. Corems investering är 1.829 miljoner kronor.
• 28&7. Kontorshuset innehåller 9 279 kvm lokaler. 4.015 kvm är uthyrt, vilket ger en vakansgrad om 57 procent. Corems investering är 951 miljoner kronor.

Båda projekten är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i takt med uthyrning, därav arv Corem flyttar fram datumet för ”färdigställande”, vilket nu uppges till kvartal fyra 2024.

Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den 31 december 2023 till 14 miljoner USD motsvarande cirka 140 mkr, vilket motsvarar cirka 11 000 kr/ kvm.

Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggnation av kontor om hela 33.000 kvm. Förprojektering pågår och byggstart är planerad till tidigast 2025, uppger Corem. Det är Corems mest uppmärksammade köp i New York. Det var en bostadsfastihjet som köpes där de boende köpts ut. Byggnaden är riven och ger inga hyresintäkter.

Priset för det köpet var hela 1,8 miljarder kronor.

Likt flera andra fastighetsbolag har Corem justerat ned värdena på bolagets fastigheter i hela portföljen vilket speglar de rådande marknadsförutsättningarna. Totalt har fastighetsvärdet justerats ned med 11 procent under året och med 14 procent sedan värderingarna var som högst under våren 2022. Det framgår i bolagets bokslut för 2023.

Corems nyckeltal för 2023:

• Intäkterna uppgick till 4 244 mkr (4 491)
• Driftsöverskottet uppgick till 2 882 mkr (2 933)Finansnettot uppgick till –1 464 mkr (–1 071)Förvaltningsresultatet uppgick till 1 239 mkr (1 675)Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –8 476 mkr (–2 934)
• Värdeförändringar på derivat uppgick till –1 000 mkr (1 375)
• Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 076 mkr (–862)
• Nettouthyrningen var positiv, och uppgick till 83 mkr för året
• Periodens resultat uppgick till –7 999 mkr (–1 938), motsvarande –7,88 kr (–2,25) per stamaktie av serie A och B
• Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 58 033 mkr (78 387)
• Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per till 17,57 kr (26,42)
• Under året frånträddes 132 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 14,6 mdkr.Styrelsen föreslår en utdelning om 0,10 kr (0,40) per stamaktie av serie A och B, att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,025 kr (0,10) kr.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie, att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 (5,00) kr.

Vd Rutger Arnhult:

– Det fjärde kvartalet var, likt resten av året, mycket transaktionsintensivt för oss. Genom 27 separata affärer frånträdde vi hela 132 fastigheter under året och detta till en total transaktionsvolym om nära 15 miljarder kronor. Detta har möjliggjort att vi kunnat minska den räntebärande skulden med hela 14 miljarder kronor under året samtidigt som vi också investerat nära 2 miljarder kronor i pågående projekt och hyresgästanpassningar för att utveckla beståndet långsiktigt.

Han berättar även att Corem sålt ett sina fyra projekt i New York, USA:

– Vi prioriterar slutförandet av pågående projekt framför nya projektstarter. Under fjärde kvartalet valde vi därför att avyttra ett av våra planerade projekt i USA. Fastigheten på 118 10th Avenue i New York med en byggrätt om drygt 13 000 kvadratmeter såldes till en lokal projektutvecklare som nu kommer att driva detta projekt vidare.

Rutger Arnhult skriver vidare, om ljusningen på obligationsmarknaden:

– Med de transaktioner vi landade under 2023 har vi kunnat fortsätta att stärka balansräkningen genom amortering av bankskulder och lösen av obligationer. Vi löste under 2023 samtliga obligationer med förfall under året och minskade den räntebärande skulden från 47,6 miljarder kronor vid ingången av 2023 till 33,6 miljarder kronor vid utgången av året.

– Efter årsskiftet har det sett ljusare ut på obligationsmarknaden och i januari 2024 kunde vi kommunicera att vi framgångsrikt emitterat nya gröna obligationer om 1 miljard kronor. De emitterades under ett ramverk om 2 miljarder kronor med en löptid om 2,25 år och med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter. Emissionen övertecknades och kunde utökas med ytterligare 100 miljoner kronor veckan efter. Vi såg ett stort intresse från såväl institutionella investerare som privatpersoner, vilket kan tolkas som en signal om att kapitalmarknaden börjar fungera igen. Det är förstås bra för oss, även om räntorna fortfarande är på en hög nivå.