FV-Expert: Juridik
Risker med försenat slutbesked på tillträdesdagen
I ett hyresavtal är tillträdesdagen ett viktigt avtalsvillkor. Genom det villkoret uppkommer en skyldighet för hyresvärden att leverera lokalen till hyresgästen på tillträdesdagen. Misslyckas hyresvärden i sitt åliggande hotar juridiska konsekvenser.
Inte sällan är det förknippat med utmaningar för hyresvärden att få lokalen färdigställd i rätt tid. Det gäller inte minst i de fall där hyresvärden ska utföra stora hyresgästanpassningar innan hyresgästens inflyttning. I de fallen finns risk för oförutsedda händelser som rubbar tidplanen.
Om lokalen inte är inflyttningsklar på tillträdesdagen har hyresgästen rätt att aktivera påföljder enligt hyreslagen. Dessa påföljder består i rätt till nedsättning av hyran (typiskt sett 100 %), skadestånd (förutsatt att förseningen beror på hyresvärdens vårdslöshet) samt – om förseningen är av väsentlig betydelse – rätt till hävning av hyresavtalet. För att hävningsrätt ska uppkomma torde krävas att förseningen har viss periodicitet. Från rättspraxis kan nämnas att tre månaders försening inte ansetts vara hävningsgrundande.
Vid sidan om ovanstående påföljdsregler finns specialregler i hyreslagen och i Plan- och bygglagen (”PBL”) om brukandeförbud. Brukandeförbudet enligt PBL innebär att en lokal inte får börja användas av hyresgästen innan byggnadsnämnden meddelat slutbesked för hyresvärdens arbeten. Brukandeförbudet enligt hyreslagen innebär att hyresavtalet omedelbart förlorar sin giltighet om myndighet meddelar förbud mot att använda lokalen för det avsedda ändamålet.
Under många år har det funnits en oklarhet kring relationen mellan brukandeförbudet i PBL och i hyreslagen. Osäkerheten har gällt om det automatiska brukandeförbudet enligt PBL – på grund av slutbesked saknas – ska anses utgöra sådant myndighetsbeslut som aktiverar ett brukandeförebud enligt hyreslagen. Den drakoniska konsekvensen skulle i så fall bli att hyresavtalet omgående förlorar sin verkan om det saknas slutbesked på tillträdesdagen.
Frågan har blivit behandlad i ett färskt avgörande från Högsta domstolen. Slutsatsen av domen är att om det saknas slutbesked på tillträdesdagen så gäller följande. 1) Hyresgästen är inte skyldig att tillträda lokalen även om den är färdigbyggd. 2) Hyresgästen har rätt till de påföljder som beskrivits ovan. 3) Hyresavtalet upphör inte automatiskt på tillträdesdagen till följd av att slutbesked saknas.
