Är värdestegring något att räkna med?
Vad är ett marknadsmässigt avkastningskrav? Om det pågår en het diskussion mellan privata och statliga investerare i Nordea. Finansmarknadsminister Peter Norman har nyligen rekommenderat sänkta krav på Vattenfall från dagens 15% på eget kapital, som han anser vara en orealistisk nivå och han har aviserat en översyn av statens avkastningskrav på de egna företagen. Frågan är högst aktuell också för kommuner som äger bostadsföretag. Kommuner ska enligt Allbolagen ställa samma avkastningskrav från sitt företag som en privat ägare skulle göra. Kommunägda bostadsföretag ska således agera lika affärsmässigt som ett långsiktigt privatägt företag skulle ha gjort och därmed lämna marknadsmässig avkastning till sina ägare.
Frågan är om det här kravet skall uttryckas som ett direktavkastningskrav på samma sätt som vid fastighetsköp- eller försäljning? På totalt eller eget kapital? Före eller efter skatt? Kan värdeförändringen, som i IFRS-redovisning utgör en del av resultatet, också räknas in i avkastningskravet? Eller ska man istället ta hänsyn till avskrivning på fastigheterna? Eller kan man överhuvudtaget inte sätta krav som baseras på marknadsvärden, varken direktavkastning eller värdeförändring, eftersom värdet inte kan påverkas från företagets sida? Hur ska riskpremien sättas för bostäder jämfört med andra fastigheter? Många frågor har ställts och viss vägledning finns.
SKL anger att avkastningskravet skall baseras på justerat eget kapital. Våra kära professorer Hans Lind & Stellan Lundström anser att ur ägarens perspektiv så avser avkastningskravet eget kapital efter skatt, men rekommenderar ändå att avkastningskravet formuleras som ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Man trycker på att risk ska beaktas i avkastningskravet, vilket ger högre avkastningskrav i glesbygd än i storstad. De är däremot tveksamma till att ställa krav utifrån värdeutveckling. SABOs uppfattning är däremot att det är bolagets totalavkastning, dvs. summan av direktavkastning och värdeförändring, som ska vara utgångspunkten. Avkastningskrav som kommunen ställer på bolaget och den avkastningsnivå som bolaget faktiskt uppnår menar man ska jämföras med vad som gäller för motsvarande långsiktiga aktörer. Enighet råder om att det är marknadsvärdet som ska vara basen och att värderingar därför kommer att bli nödvändiga även för kommunägda bostadsföretag.
Vilka avkastningskrav som tillämpas av privata fastighetsägare är normalt affärshemligheter. Börsföretagen måste däremot visa upp sina resultat. Wallenstam och HEBA med fokus på bostäder har under de senaste fem åren redovisat en direktavkastning på i genomsnitt 3,6% per år relativt redovisat marknadsvärde på fastighetsbeståndet. Därutöver har de redovisat en värdestegring på 4 respektive till 5% årligen, vilket ger en totalavkastning på 8 respektive 9%. Det ger viss vägledning, men urvalet är begränsat. En möjlighet att få ta del av mer omfattande statistik över de privata och kommunägda bostadsföretagens avkastning på bostadsinvesteringar ges via IPD. Privata bostäder har givit en direktavkastning på 3,4% och en totalavkastning på drygt 9% för åren 2006-2010. Direktavkastningen har såldes utgjort endast cirka 40% av totalavkastningen, varför det finns fog för att se på båda delarna. Men all tillgänglig statistik bygger på den tidigare lagstiftningen, där värdena i många fall baserades antingen på förväntningar om stark hyrestillväxt genom avreglering eller ombildning till bostadsrätt. När hyressättningen nu har reformerats kan avkastningsmönstret komma att ändras. Min prognos är att direktavkastningen för bostäder kommer att stiga och att värdestegringen blir mindre.
