Wallenstam gör en ”Zlatan” i Göteborg
Under november månad genomfördes en affär i Göteborg mellan två av ortens stora aktörer; Wallenstam och Vasakronan. Enligt pressmeddelande från köparen innebar transaktionen att Wallenstam förvärvade tre fastigheter för en köpeskilling om 350 miljoner kronor.
Två av fastigheterna, Lorensberg 56:8 och Lorensberg 56:9, är belägna på Göteborgs paradgata nummer ett; Kungsportsavenyen. Den tredje fastigheten, Inom Vallgraven 6:1, är belägen på Kungsportsplatsen 2, ett läge som är i direkt anslutning till Kungsportsavenyen. Den totala uthyrningsbara arean är cirka 10 000 kvadratmeter och bland hyresgästerna finns välkända företag såsom Telia Sonera, McDonalds och Swedbank. Baserat på en bedömd marknadshyra samt Newsecs uppskattning av driftskostnader har direktavkastningen beräknats till knappt 5,5 procent.
Vad fastighetsbranschen bör fråga sig är om den färska transaktionen har en generell inverkan på avkastningskraven i centrala Göteborg. Ett företag av Vasakronans storlek med ett attraktivt fastighetsbestånd och god soliditet torde varken vara i behov av att sälja eller på eget initiativ vilja söka en försäljning under rådande lågkonjunktur.
Wallenstam i sin tur har under flera år haft en uttalad viljeinriktning om att ge paradgatan en ansiktslyftning. Intrycket av området har försämrats under senare år möjligen beroende på att området kan uppfattas som omodernt och saknar prestigehyresgäster.
Detta i kombination med att Wall-enstam äger ungefär en tredjedel av fastigheterna på Kungsports-avenyen gör att köpet är ett steg i rätt riktning för att förverkliga företagets visioner att återskapa en hög attraktivitet för området.
Efter ovan förda resonemang är bedömningen att försäljningen är att anse som ett pris mellan två aktörer och inte ett marknadsvärde. Wallenstam har önskat köpa och Vasakronan kunde tänka sig sälja till ett pris motsvarande vad marknaden betalade under högkonjunktur.
Affären påminner om fotbollspelaren Zlatan Ibrahimovis husköp i Malmö, då han helt sonika knackade på hos ägaren till den vackra Patriciervillan och frågade om priset. Lika lite som Ibrahimovics husköp påverkade huspriserna i Malmö, lika lite bedöms Wallenstams förvärv påverka dagens avkastningskrav inom CBD.
Fastighetsbranschen kan istället konstatera att transaktionen är en passande affär för båda parter och affären har förhoppningsvis tre vinnare, utöver säljare och köpare, även staden Göteborg.
Christian Larsson
