Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 miljoner euro. Fonden har som strategi att investera i core plus-kontorsfastigheter i de fyra nordiska huvudstäderna, men även i logistik- och handelsfastigheter i storstäderna runt om i Norden. Fonden fokuserar på tillgångar med värdeutvecklingspotential i etablerade lägen och skapar värde genom aktiv förvaltning.

Ett av de senaste förvärven som fonden genomfört ägde rum i juli – köpet av fastigheten Styckjunkaren 3 (The Block). Det är en kontorsbyggnad om cirka 13.400 kvm belägen i södra Solna, delmarknaderna Solna/Sundbyberg, cirka 8 km nordväst om Stockholm CBD.

Byggnaden på fastigheten uppfördes 1974 för att fungera som Shells huvudkontor i Sverige. Förutom kontorsdelen finns det en restaurang på bottenvåningen samt generösa parkerings- och förråds-
utrymmen. Fastigheten är belägen på gångavstånd från Västra skogens tunnelbanestation.

Enligt JLL:s bedömning ligger köpeskillingen mellan 410 och 450 miljoner kronor, vilket motsvarar 30.600–34.000 kr/kvm. Den totala uthyrningsgraden vid förvärvstidpunkten har uppskattats till ungefär 85 procent. Hyresnivån har bedömts återfinnas strax under 2.000 kr/kvm och en initial yield mellan 4,0 och 4,25 procent.

Förvärvet ligger i linje med fondens investeringsstrategi, eftersom det finns utrymme för en aktiv förvaltning genom uthyrning och hyreshöjningar med förbehåll för hyresgästanpassningar. Dessutom finns möjlighet att utnyttja befintliga byggrätter och uppföra påbyggnationer på taket. För nya ägaren, Genesta, bör fokus framöver vara att hitta lämplig aktör för att driva restaurangen.

Södra Solna uppfattas inte som ett kontorskluster i delmarknaden Solna/Sundbyberg, men erbjuder goda kommunikationer, med närhet till E4 och E20, tunnelbana och busshållplatser. Eftersom det låga utbudet för kontorslokaler och den starka hyrestillväxten inom Stockholm CBD håller i sig, har det en spillover-effekt på de icke-centrala områdena och tvingar hyresgästerna att söka sig till delmarknaderna under utveckling med moderna kontorslokaler, goda kommunikationer och lägre hyror. Det är kriterier som The Block uppfyller.