Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

Styckjunkaren 3, Solna

Adress
Armégatan 38

Läge
C–läge, Västra skogen, Solna

Uthyrbar area
13.400 kvm

Bedömd uthyrnings.
85–90%

Största hyresgäster
Nobina, Byggmax, Viafone

Snitthyra/kvm
1.700–2.100

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Normal

TRANSAKTION

Tidpunkt
Juli 2018

Köpare
Genesta

Säljare
Profi

Köpeskilling
410–450 Mkr

Uppsk. dir.avkast.
4,0–4,25%

Visa faktaruta

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 miljoner euro. Fonden har som strategi att investera i core plus-kontorsfastigheter i de fyra nordiska huvudstäderna, men även i logistik- och handelsfastigheter i storstäderna runt om i Norden. Fonden fokuserar på tillgångar med värdeutvecklingspotential i etablerade lägen och skapar värde genom aktiv förvaltning.

Ett av de senaste förvärven som fonden genomfört ägde rum i juli – köpet av fastigheten Styckjunkaren 3 (The Block). Det är en kontorsbyggnad om cirka 13.400 kvm belägen i södra Solna, delmarknaderna Solna/Sundbyberg, cirka 8 km nordväst om Stockholm CBD.

Byggnaden på fastigheten uppfördes 1974 för att fungera som Shells huvudkontor i Sverige. Förutom kontorsdelen finns det en restaurang på bottenvåningen samt generösa parkerings- och förråds-
utrymmen. Fastigheten är belägen på gångavstånd från Västra skogens tunnelbanestation.

Enligt JLL:s bedömning ligger köpeskillingen mellan 410 och 450 miljoner kronor, vilket motsvarar 30.600–34.000 kr/kvm. Den totala uthyrningsgraden vid förvärvstidpunkten har uppskattats till ungefär 85 procent. Hyresnivån har bedömts återfinnas strax under 2.000 kr/kvm och en initial yield mellan 4,0 och 4,25 procent.

Förvärvet ligger i linje med fondens investeringsstrategi, eftersom det finns utrymme för en aktiv förvaltning genom uthyrning och hyreshöjningar med förbehåll för hyresgästanpassningar. Dessutom finns möjlighet att utnyttja befintliga byggrätter och uppföra påbyggnationer på taket. För nya ägaren, Genesta, bör fokus framöver vara att hitta lämplig aktör för att driva restaurangen.

Södra Solna uppfattas inte som ett kontorskluster i delmarknaden Solna/Sundbyberg, men erbjuder goda kommunikationer, med närhet till E4 och E20, tunnelbana och busshållplatser. Eftersom det låga utbudet för kontorslokaler och den starka hyrestillväxten inom Stockholm CBD håller i sig, har det en spillover-effekt på de icke-centrala områdena och tvingar hyresgästerna att söka sig till delmarknaderna under utveckling med moderna kontorslokaler, goda kommunikationer och lägre hyror. Det är kriterier som The Block uppfyller.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Tillbaka till förstasidan