Utmaning väntar ny ägare av anrikt varuhus

Torgvågen 7, Stockholm

Läge A
Adress Hötorget
Uthyrn. lokalarea (exkl garage) 16 608 kvm varav 8 300 kvm hotell
Hyresvärde  70 Mkr
Uthyrningsgrad 98 %
Hyresgäster Rica Hotell, room, Habitat, Gant
Hyresrisk  Låg
Underhållsbehov
Hög

TRANSAKTION
Köpetidpunkt Juli 2013
Köpare  AxFast
Säljare Atrium Ljungberg
Köpeskilling 980 Mkr
Direktavkastn, marknadshyra ca 5%
Kr/kvm (exkl. garage)  59 000

Visa faktaruta

I juli tillkännagjorde atrium Ljungberg att man sålt det anrika varuhuset PuB vid Hötorget till axFast för 980 miljoner kronor, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om 59 000 kronor.

Försäljningar av så kallade troféfastigheter i Stockholm är ovanliga och än mer ovanliga om de avser något av Stadens få varuhus. det är hela tretton år sedan ett större varuhus såldes i Stockholm när Åhlens City köptes av Stefan Perssons ramsbury under 2000 och innan dess förvärvades nK fastigheterna av Hufvudstaden 1998.

Atrium Ljungberg påbörjade under 2006 en omfattande ombyggnad av varuhuset som skedde planvis och som pågick fram till 2009. ombyggnaden blev sannolikt inte den succé som den dåvarande fastighetsägaren hade hoppats på, utan man har under tiden haft en del vakanser och ett antal hyresgäster har bytts ut.

Fastigheten är dock inte ett renodlat varuhus utan fastigheten inrymmer i dagsläget varuhuset PuB på cirka hälften av arean och den andra hälften utgörs av rica Hotel Kungsgatan.

Den förre ägaren angav ett hyresvärde om 70 miljoner kronor för fastigheten i årsredovisningen för 2012, vilket motsvarar ett genomsnittligt hyresvärde om strax över 4 200 kr/kvm. rimligen svarar hotellet för cirka 30–40 procent av denna intäkt.

Hyresvärdet är sannolikt något lågt med bakgrunden av att man bytt många hyresgäster och haft vissa vakanser och förbättringspotentialer bör kunna finnas. Läget för hotell är ypperligt och rimligen bör hyrespotential finnas.

Kostnadsmässigt är varuhus mycket dyra i drift och tenderar dessutom att variera mycket kraftigt mellan olika varuhus beroende på ett flertal faktorer, såsom, andel gemensamma ytor och funktioner, marknadsföring och hyresavtalens utformning med flera.

Givet det nuvarande hyresvärdet med hänsyn till viss förbättringspotential och kostnadsbilden görs bedömningen att den långsiktiga direktavkastningen torde ligga i nivån 5–5,25 procent. det kan vid en första anblick synas högt, men med bakgrund av de problem som man dragits med fram till idag, med hyresgäster som avflyttar och vakanser så är den initiala avkastningen väsentligt lägre och har så troligen varit under lång tid för den förre ägaren.

TEXT PETER WIMAN

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan