Utmaning väntar ny ägare av anrikt varuhus

I juli tillkännagjorde atrium Ljungberg att man sålt det anrika varuhuset PuB vid Hötorget till axFast för 980 miljoner kronor, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om 59 000 kronor.

Försäljningar av så kallade troféfastigheter i Stockholm är ovanliga och än mer ovanliga om de avser något av Stadens få varuhus. det är hela tretton år sedan ett större varuhus såldes i Stockholm när Åhlens City köptes av Stefan Perssons ramsbury under 2000 och innan dess förvärvades nK fastigheterna av Hufvudstaden 1998.

Atrium Ljungberg påbörjade under 2006 en omfattande ombyggnad av varuhuset som skedde planvis och som pågick fram till 2009. ombyggnaden blev sannolikt inte den succé som den dåvarande fastighetsägaren hade hoppats på, utan man har under tiden haft en del vakanser och ett antal hyresgäster har bytts ut.

Fastigheten är dock inte ett renodlat varuhus utan fastigheten inrymmer i dagsläget varuhuset PuB på cirka hälften av arean och den andra hälften utgörs av rica Hotel Kungsgatan.

Den förre ägaren angav ett hyresvärde om 70 miljoner kronor för fastigheten i årsredovisningen för 2012, vilket motsvarar ett genomsnittligt hyresvärde om strax över 4 200 kr/kvm. rimligen svarar hotellet för cirka 30–40 procent av denna intäkt.

Hyresvärdet är sannolikt något lågt med bakgrunden av att man bytt många hyresgäster och haft vissa vakanser och förbättringspotentialer bör kunna finnas. Läget för hotell är ypperligt och rimligen bör hyrespotential finnas.

Kostnadsmässigt är varuhus mycket dyra i drift och tenderar dessutom att variera mycket kraftigt mellan olika varuhus beroende på ett flertal faktorer, såsom, andel gemensamma ytor och funktioner, marknadsföring och hyresavtalens utformning med flera.

Givet det nuvarande hyresvärdet med hänsyn till viss förbättringspotential och kostnadsbilden görs bedömningen att den långsiktiga direktavkastningen torde ligga i nivån 5–5,25 procent. det kan vid en första anblick synas högt, men med bakgrund av de problem som man dragits med fram till idag, med hyresgäster som avflyttar och vakanser så är den initiala avkastningen väsentligt lägre och har så troligen varit under lång tid för den förre ägaren.

TEXT PETER WIMAN