Staten och kommunen är stora hyresgäster

Den 17 maj meddelade Hemfosa att bolaget tecknat avtal om förvärv av en portfölj om fem fastigheter i centrala Örnsköldsvik. Det underliggande fastighetsvärdet uppgavs till cirka 858 mkr. I praktiken handlade det om två bolag med äganderätter till fem fastigheter.

Säljare var de lokala bolagen Nybergs Fastigheter & Förvaltning samt Örnsköldsviks Framtid AB. I det senare bolaget är Nybergs den dominerande ägaren.

Det totala hyresvärdet har uppgetts till cirka 80 mkr varav samhällshyresgäster representerar cirka 40 procent av den totala hyres­intäkten. Örnsköldsviks kommun är den största hyresgästen men andra viktiga hyresgäster är kommunalt ägda Övik Energi, Arbetsförmed­lingen, Försäkringskassan, Migrationsverket och Umeå universitet. Vakansgraden är cirka 5 procent och den genomsnittliga kontrakts­längden kring 3,8 år.

Med ledning av officiella uppgifter kan Forum Fastighets­ekonomi indikera transaktionen totalt på nivån 6,75–7,25 procent i direktavkastning. Detta får bedömas som en tämligen rimlig nivå när givna förutsättningar vägs samman. Köparen ser även möjligheter till att utveckla beståndet genom att attrahera fler samhällshyresgäster samt förlänga kontraktstiderna med nuvarande hyresgäster.

För säljarens del torde försälj­ningen av Arkenkomplexet vara extra angenäm. Grovt uppskattat bedöms det objektet motsvara ett fastighetsvärde om 520–550 mkr. Fastigheten förvärvades för drygt tre år sedan av kommunen för 338,5 mkr. Därefter har en del upp­rustning gjorts. Med utgångpunkt från ett antaget bokfört värde runt 360 mkr kan en vinst indikeras på nivån 160–190 mkr motsvarande runt 50 procent.

Även om affären är tämligen omfattande så verkar detta endast ha varit startskottet på ytterligare ett par stora transaktioner i Hemfosas regi. I princip samtidigt gjorde bolaget en affär med en kontorsfastighet i Uppsala för 145 mkr. Tre veckor senare var nästa affär officiell rörande en portfölj av främst samhällsfastigheter i Halmstad för dryga miljarden, för att strax därpå avisera köpet av en portfölj samhällsfastigheter i Karls­krona för 750 mkr. Med andra ord, 2,8 miljarder på knappt en månad. Kommer det mer?