Starkt intresse för modern logistik i väst

I början av februari förvärvade det noterade bolaget Corem den andra etappen av Mölnlycke logistikpark som utvecklats av next Step Group och Skagen Fastigheter. den andra etappen om cirka 17.000 kvm är Corems andra förvärv i området och efter köpet uppgår innehavet till cirka 35.000 kvm.

Fastigheten ligger i Mölnlycke logistikpark som är beläget mitt mellan centrala Göteborg och Landvetters flygplats längs Riksväg 40, med cirka 13 km till båda destinationerna. Området är att betrakta som ett tillväxtläge. Om man undantar de hamnnära lägena i Göteborg så har en stor del av regionens nyproduktion av logistik skett längs Riksväg 40, med tonvikt på Viared i Borås.

Intresset för logistikfastigheter på marknaden är starkt och transaktionsvolymerna har ökat kontinuerligt de senaste fem åren och under fjolåret omsattes logistikfastigheter för cirka 8,3 miljarder, vilket motsvarade ca 8 procent av den totala transaktionsvolymen.

Segmentet är numera etablerat som ett eget segment inom fastighetsmarknaden med ett antal specialiserade aktörer inom segmentet, med både noterade fastighetsbolag, privata fastighetsägare och fonder.

Det aktuella förvärvet avser två nyproducerade byggnader som är fullt uthyrda till fyra stycken hyresgäster. Hyresgästerna är Pilkington, apoteket, Bibab (Spendrups distribution) samt Easton Sports, som samtliga enligt pressmeddelande har långa hyresavtal uppemot 15 år. Ett rimligt antagande är att byggnaderna hyrs ut på triple-net avtal, där hyresgästen bär större delen av kostnaderna, vilket innebär att köparens kostnader är låga – inte minst i början av innehavsperioden. En rimlig bedömning är att nyproduktionshyran torde uppgå till ca 800–850 kr/kvm, exklusive eventuella tillägg. Givet ovanstående antagande och att kostnaderna sannolikt är mycket låga initialt så bör den initiala avkastningen ligga i nivån 7,5 procent och något lägre på längre sikt.

En av de större osäkerheterna kring logistikfastigheter rör oftast restvärdeproblematiken och vad som händer vid en eventuell vakanssituation. Stora, omoderna fastigheter med en hög specialiseringsgrad tenderar att ses som mer riskabla, men det aktuella objektet bör ha en mer begränsad restvärderisk och ett direktavkastningskrav strax kring 7,25 procent verkar rimligt.

TEXT PETER WIMAN