Press på yielderna i regionstäderna

Från att ha varit relativt ointressanta ur investeringssynpunkt, så råder numer huggsexa om svenska miljonprogramsfastigheter. Efter en budgivning med ett tiotal intressenter blev det i mars klart att IHF Bostad, samägt av ICA-handlarnas Förbund och Möller & Partners, köper en portfölj i Gävle med 737 lägenheter uppförda mellan 1967 och 1973 av kommunala Gavlegårdarna.

Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgick till 490 mkr, motsvarande 9.300 kr per kvm. De förvärvade objekten består av två samlade bostadsbestånd i stadsdelarna Sätra (398 lägenheter) och Bomhus (339). Båda områdena ligger inom en radie på två respektive fyra kilometer från stadens centrum och utgör sekundära lägen ur bostadssynpunkt.

Objekten är relativt väl underhållna. I Sätra har exempelvis samtliga fönster bytts år 2010–2011 och badrummen renoverades för cirka tio år sedan. I Bomhus har två tredejedelar av lägenheterna genomgått badrumsrenovering och fått nya ytskikt, stammar och ledningar.

Liksom andra regionstäder har Gävle upplevt en kraftig befolkningstillväxt, och på kommunnivå har antalet invånare ökat med 1.000 personer årligen under 2012–2014.

Samtidigt har nyproduktionen av lägenheter halkat efter. Ända sedan 2005 har antalet nyproducerade lägenheter understigit antalet nya hushåll i kommunen.

Från att tidigare ha pendlat runt 1 procent har den ekonomiska vakansen i portföljen under det senaste året sjunkit till cirka 0,5 procent. Vakanserna beror främst på hög omflyttning i respektive stadsdel.

Hyresvärdet i portföljen uppgår till drygt 48 miljoner, varav 98 procent utgörs av bostadshyra. Genomsnittshyran för bostäderna uppgår till relativt låga 914 kr/kvm. Med bedömda fastighetskostnader på omkring 470–500 kr/kvm, innebär detta en förväntad direktavkastning på låga 4,50–4,75 procent.

För köparen innebär affären att de får överta ett välskött och samlat, tillika lättförvaltat, bestånd med stabila kassaflöden på en växande ort. Efterfrågan på bostäder skapar dessutom en möjlighet att successivt rusta upp vakanta lägenheter och därigenom höja hyror och förbättra avkastningen på sikt. För säljaren innebär affären att man kan frigöra kapital och öka den egna nyproduktionen av lägenheter till gagn för både kommunen och dess invånare.

TEXT Patrik Lundström