Press på yielderna i regionstäderna

Portfölj, Gavlegårdarna

Fastigheter Tretton fastigheter, varav nio i Sätra och fyra i Bomhus
Totalarea Ca 52.600 kvm, varav 51.825 kvm bostad
Totalt hyresvärde Drygt 48 miljoner
Vakansgrad Låg
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köpetidpunkt Mars 2015
Köpare IHF Bostad
Säljare Gavlegårdarna
Köpeskilling 490 miljoner
Direktavkastning, initial 4,5–4,75%
Kr/kvm 9.300

Visa faktaruta

Från att ha varit relativt ointressanta ur investeringssynpunkt, så råder numer huggsexa om svenska miljonprogramsfastigheter. Efter en budgivning med ett tiotal intressenter blev det i mars klart att IHF Bostad, samägt av ICA-handlarnas Förbund och Möller & Partners, köper en portfölj i Gävle med 737 lägenheter uppförda mellan 1967 och 1973 av kommunala Gavlegårdarna.

Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgick till 490 mkr, motsvarande 9.300 kr per kvm. De förvärvade objekten består av två samlade bostadsbestånd i stadsdelarna Sätra (398 lägenheter) och Bomhus (339). Båda områdena ligger inom en radie på två respektive fyra kilometer från stadens centrum och utgör sekundära lägen ur bostadssynpunkt.

Objekten är relativt väl underhållna. I Sätra har exempelvis samtliga fönster bytts år 2010–2011 och badrummen renoverades för cirka tio år sedan. I Bomhus har två tredejedelar av lägenheterna genomgått badrumsrenovering och fått nya ytskikt, stammar och ledningar.

Liksom andra regionstäder har Gävle upplevt en kraftig befolkningstillväxt, och på kommunnivå har antalet invånare ökat med 1.000 personer årligen under 2012–2014.

Samtidigt har nyproduktionen av lägenheter halkat efter. Ända sedan 2005 har antalet nyproducerade lägenheter understigit antalet nya hushåll i kommunen.

Från att tidigare ha pendlat runt 1 procent har den ekonomiska vakansen i portföljen under det senaste året sjunkit till cirka 0,5 procent. Vakanserna beror främst på hög omflyttning i respektive stadsdel.

Hyresvärdet i portföljen uppgår till drygt 48 miljoner, varav 98 procent utgörs av bostadshyra. Genomsnittshyran för bostäderna uppgår till relativt låga 914 kr/kvm. Med bedömda fastighetskostnader på omkring 470–500 kr/kvm, innebär detta en förväntad direktavkastning på låga 4,50–4,75 procent.

För köparen innebär affären att de får överta ett välskött och samlat, tillika lättförvaltat, bestånd med stabila kassaflöden på en växande ort. Efterfrågan på bostäder skapar dessutom en möjlighet att successivt rusta upp vakanta lägenheter och därigenom höja hyror och förbättra avkastningen på sikt. För säljaren innebär affären att man kan frigöra kapital och öka den egna nyproduktionen av lägenheter till gagn för både kommunen och dess invånare.

TEXT Patrik Lundström

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan