På en annars för närvarande ganska död transaktionsmarknad hittar fortfarande mindre fastigheter sina köpare, kanske främst bland mer lokala aktörer. Fastigheten Trätälja 10 är belägen i Karlstads absoluta centrum, men några hundra meter från de bästa butikslägena. För kontor och bostäder är läget mycket attraktivt.
På fastigheten finns en sjuvåningsbyggnad uppförd år 1962, innehållande bostäder, kontor och butiker/restauranger. Byggnaden har aldrig genomgått någon genomgripande ombyggnad, men tekniken har successivt uppgraderats. En del lokaler har kyla. Standarden i lokalerna varierar, och vissa lokaler har genomgått renovering under senare år.
I byggnaden finns nio bostadsläg-enheter, drygt tjugo kontorshyresgäster samt åtta butiks/restauranglokaler. Knappt 20 procent av hyresintäkterna kommer från bostäderna. Huvuddelen av kontorshyresgästerna hyr mindre kontorsytor, mindre än 50 kvadratmeter. Den genomsnittliga kontorshyresnivån på runt 1 100 kronor per kvadratmeter bedöms vara marknadsmässig.
Bostadshyrorna ligger på en nivå runt 900 kronor per kvadratmeter. Byggnaden är för närvarande fullt uthyrd. Fastigheten förvärvades i månadsskiftet september/oktober 2008 av Wermlands Invest för 25,1 miljoner kronor. Säljare var Klövern.
Med hänsyn till att byggnaden innehåller bostäder, och att kontorslokalerna i stor utsträckning utgörs av mindre kontorsytor, är driftkostnadsnivån relativt hög. DTZ har bedömt en realistisk kostnadsnivå till totalt cirka 475 kronor per kvadratmeter inklusive underhåll och fastighetsadministration.
Till detta kommer fastighetsskatt på sammanlagt 166000 kronor. En lokal, mindre aktör torde dock räkna med en avsevärt lägre kostnadsnivå. Baserat på den utgående hyran och DTZ:s bedömning av kostnaderna har den initiala direktavkastningen beräknats till 6,7 procent.
Baserat på marknadsmässig hyresnivå samt med beaktande av en normal marknadsvakans på cirka 7 procent för de kommersiella lokalerna har direktavkastningen beräknats till 6,3 procent. Analysen är mycket känslig för hur drift- och underhållskostnaden bedöms.
Ett antagande om 100 kronor per kvadratmeter lägre kostnad höjer den initialt beräknade direktavkastningen till närmare åtta procent. Fastighet-ens mycket attraktiva läge medför även att det på sikt kan finnas möjligheter att via uppgradering och förädling av de kommers-iella ytorna förbättra driftnettot.
Text Jan Rosengren
- Fastigheten innehåller 638 kvm bostäder, 1 426 kvm kontor och 586 kvm butiker.
- Svårbedömbar direktavkastning i transaktionen då analysen är mycket känslig för bedömning av kostnadsnivån.
