Lokalt landmärke byter händer i stark regionstad

Kungsleden har under första delen av 2015 fortsatt optimera sin portfölj genom att stärka sina befintliga kluster i tillväxtregioner. Förvärv har skett i Högsbo, Kista Science City, Fosieby och nu centrala Västerås genom förvärvet av Skrapan – ett 26 våningar högt landmärke intill Mälaren.

Västerås, som haft en snabb befolkningsökning de senaste 20 åren, utgör ett av de kluster som Kungsleden arbetat med under lång tid. Västeråsbeståndet utgörs huvudsakligen av ett tjugotal fastigheter som förvärvades 2011 från NR Nordic & Russia Properties och som till stor del hyrs av ABB – i dag Kungsledens enskilt största hyresgäst. Kungsleden har under 2015 ersatt ett äldre ”Master lease-avtal” avseende ABB:s ytor med 17 marknadsmässiga hyresavtal.

Skrapan är belägen i bästa läge i Västerås kommersiella centrum med de fyra större köpcentrumen samt tåg- och busstation inom en radie av 300 meter. Byggnaden som utgör en viktig del av stadens siluett angränsar till Kungsledens tre befintliga kontorfastigheter; Ottar 5 som inrymmer Melker kontorshotell samt Ottar 6 och Mimer 5 i vilka ABB fortfarande hyr en betydande del av totala ytan. Bland övriga drygt 140 hyresgäster kan nämnas Västerås konstmuseum och Västmanlands läns museum, Ica Fastigheter, Kunskapsgymnasiet och IT-gymnasiet.Skrapan färdigställdes under åren 1988–90 intill den då nyinvigda Gallerian. År 2013/2014 konverterades ursprunglig handelsyta på plan två i Skrapan till att passa innovationscentret Expectrum och Wijkmanska gymnasiet. Den handelsyta som är kvar i dag är ICA Supermarket och McDonalds i gatuplan.

Den största hyresgästen i Skrapan är First Hotel Plaza med cirka 200 till största delen renoverade rum och en publik ”Sky bar” på 24:e våningen med milsvid utsikt. Största kontorshyresgäst är KPMG. Den initiala vakansen är mindre än en halv procent och den genomsnittliga återstående kontraktstiden är cirka sju år. Förvärvet av Skrapan bedöms som ett utmärkt komplement till Kungsledens befintliga fastigheter i centrala Västerås.

Köpeskillingen vid förvärvet i april 2015 uppgick till 465 miljoner kronor vilket motsvarar knappt 17 900 kr/kvm. Normaliserad yield bedöms av Newsec till cirka 6,25 procent, initialt något lägre då det finns en viss hyrespotential avseende delar av kontoren. Tillträde sker i maj 2015.