Förvärv genom forward funding – några reflektioner

Efter några härliga sommarveckor på Gotland slås jag vid återkomsten av alla byggen som pågår i vår vackra huvudstad. Projekten är komplexa på många sätt. Säkerligen är några av dem föremål för det som brukar kallas forward funding. Alla kanske inte känner till denna form av förvärv/finansiering så därför tänkte jag kort beskriva vad som kännetecknar forward funding samt ge några reflektioner över vad man bör tänka på i samband med denna typ av transaktioner.

Nybyggnationsprojekt kan förvärvas/finansieras på olika sätt. Förvärv kan ske med åtagande från säljaren att bebygga och på tillträdesdagen överlämna en färdigställd fastighet inklusive byggnad. Förvärv kan också ske genom att köparen tillträder nybyggnationsprojektet i ett mycket tidigt skede innan byggnaden har uppförts samtidigt som säljaren åtar sig att tillse att byggnaden färdigställs inom viss tid. Det senare brukar kallas forward funding och transaktionsformen kan rekommenderas – förutsatt att det finns förutsättningar för parterna att samarbeta under den relativt långa projekttid som det rör sig om samt att de särskilda risker som är kopplade till förvärvsformen är noga hanterade i parternas avtal och i köparens due diligence.

Förvärv av ett nybyggnationsprojekt som ska tillträdas av köparen först när byggnaden är färdigställd innebär att säljaren måste finansiera markförvärv och entreprenad. Köpeskillingen erläggs av köparen på tillträdesdagen. För en köpare finns det flera fördelar att förvärva nybyggnadsprojekt på detta sätt. Köparen behöver till exempel inte hantera risken för säljarens eller entreprenörens obestånd. Överlåtelseavtalet är enklare och köparen behöver inte heller i någon större omfattning sätta sig in i alla de löpande entreprenadfrågor som kan aktualiseras vid en byggnation som beställare. När det gäller entreprenadavtalet så bör fokus för due diligence vara entreprenadgarantier, närmast genom kontroll av ett antal noga specificerade tillträdesvillkor.

Vid förvärv av ett nybyggnadsprojekt genom forward funding tillträder köparen fastigheten i ett tidigt projektskede och säljaren förbinder sig att färdigställa byggnaden på fastigheten senast vid en viss överenskommen tidpunkt. Köparen, i stället för säljaren, finansierar byggnationen och köpeskillingen erläggs i delar allteftersom byggnaden färdigställs eller när den är färdigställd. Om kostnaderna för entreprenaden skulle komma att överstiga överenskommen budget slår det normalt på säljarens vinst och köpeskillingen reduceras i motsvarande mån.

Köparen tar dock risken för säljarens och entreprenörens obestånd samt de generella entreprenadrisker som finns vid pågående entreprenader. Köparen måste ha viss löpande kontroll av entreprenaden för att t.ex. säkerställa betalningar enligt lyftplan och att säljaren fullföljer sina åtaganden.

Avtalet vid forward funding blir därför mer omfattande än när det är fråga om överlåtelse av en fastighet som har en färdigställd byggnad på tillträdesdagen. För att minska de tillkommande riskerna bör köparen göra en mer detaljerad due diligence när det gäller de olika delarna i projektet. Det gäller framförallt en genomgång av detaljplan, bygglov, entreprenad- och konsultavtal, entreprenadförsäkringslösning samt markförvärvsavtal.

Johan Gadd (partner, AG Advokat)