Lorensberg 58:6–7, Göteborg

Fastighetsmarknaden för kommersiella fastigheter i centrala Göteborg har under senare år varit mycket svåranalyserad. Få moderna kontorsfastigheter har överlåtits i rena försäljningar, medan flera äldre, renoverade fastigheter i bra lägen har överlåtits. De moderna kontorsfastigheter som överlåtits visar direktavkastningskrav ned mot 6,25–6,5 procent. Flera äldre renoverade fastigheter i lägen främst invid Kungsportsavenyn har samtidigt sålts till mycket låga direktavkastningar. Tornets (genom dotterbolaget Skanstornet) försäljning av fastigheterna Lorensberg 58:6–7 är ytterligare ett exempel på detta.
Tornets få försäljningar i Göteborg har skett till höga köpeskillingar. Man har uppenbarligen ingen brådska med att sälja Göteborgsfastigheterna.
Fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är belägna på Engelbrektgatan, Chalmersgatan och Teatergatan, något kvarter från Avenyn. Läget för bostäder är således mycket gott, medan kontorsläget inte är lika attraktivt som i fastigheter belägna direkt mot Avenyn.
Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet och ombyggda senast år 1988. Totalt innehåller de 6 060 kvadratmeter uthyrningsbar area. Den ena fastigheten innehåller 1 571 kvadratmeter bostäder medan övriga ytor i huvudsak utgörs av kontor. I bottenvåningarna finns några butikslokaler.
Fastigheterna är fullt uthyrda. En normal drift- och underhållskostnad på 325 kronor per kvadratmeter, indikerar en initial direktavkastning på cirka fyra procent. Den ena av fastigheterna innehåller visserligen en stor andel bostäder, men fortfarande för liten för att ombildning till bostadsrätt skall kännas som självklar. För att motivera förvärv med så låg direktavkastning måste en stark tilltro finnas till möjligheten att kraftigt öka driftnettot. Ett ökat driftnetto måste i huvudsak komma från höjda hyror.

Med hänsyn till lokalernas standard och nuvarande marknadsläge är marknadshyran för kontoren cirka 1 300–1 400 kronor per kvadratmeter och 1 500–2 000 kr per kvadratmeter för butiker. Ett beräknat driftnetto baserat på dessa hyresnivåer höjer dock inte den beräknade direktavkastningen till mer än ca 4,3 procent. För att ytterligare kunna höja hyrorna och öka driftnettot krävs förmodligen ombyggnader och uppgradering av lokalerna, kombinerat med generellt stigande marknadshyror. Hur lönsamheten i en sådan kalkyl ser ut är dock svårt att bedöma.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

  • Förvärvet av fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är ett av flera exempel på transaktioner till mycket låga direktavkastningskrav i Göteborg under senare tid. För äldre, ombyggda fastigheter i bra lägen har flera transaktioner med direktavkastningar på under fem procent noterats. Inte minst har Wallenstam varit aktiva, med flera förvärv av äldre, ombyggda fastigheter på och invid Kungsportsavenyen. 
  • Förvärvet visar att köparen måste ha en mycket starkt tro på hyresutvecklingen i Göteborg i allmänhet och området runt Avenyn i synnerhet.

Tidigare affärsanalyser

Motala

Stor affär i lilla Motala när Åhman expanderar

Det händer inte ofta att Motala är platsen för en affär i flerhundramiljonersklassen. Men i december hände det. Köpeskillingen är inte känd men Forum Fastighetsekonomi har grovt ”gafflat in” det underliggande fastighetsvärdet till cirka 220–240 miljoner kronor. Affären avser en större bostadshyresfastighet, Tellus 1, i stadsdelen Väster eller Råssnäs som en del ortsbor hellre säger. …

Skärholmen C

Jätte med potential för högre avkastning

I gruppen ”För tillfället mest attraktiva fastighetskategorier” finner man exempelvis köpcentrum. Helst ska de vara stora och dessutom ligga i storstäderna och då allra helst i Stockholmsregionen. Uppfylls dessa kriterier kan prisnivån trissas upp. Försäljningen av Skärholmen Centrum är nog att anses som typexempel på detta. I mitten av januari tillkännagavs till slut den officiella …

Enebyängen, Stockholm

Ny handelsplats måste visa styrkorna

I september offentliggjordes att Cordea Savills genom en av deras fonder förvärvade Enebyängen från Commerz Real för 285 miljoner kronor. Handelsområdet är beläget i norra Storstockholm utmed E18/ Norrtäljevägen i Danderyd. Detaljplanen för Enebyängen an­ togs 2007 med tanke att förbättra konkurrensen gällande livsmedels­priserna samt komplettera med hem, sport­ och fritidsbutiker som saknades i kommunen. …

Fridaskolan, Mölnycke

Fortsatt stort intresse för samhällsfastigheter

I November offentliggjordes Hemfosas förvärv av fem samhälls­ fastigheter i Västra Götaland, varav två är belägna i Mölnlycke och tre i Vänersborg. Det underliggande fastighetsvär­ det i transaktionen har kommunice­ rats till 270 miljoner kronor motsvarande 11 750 kr/kvm. Säljare till fastigheterna i Möln­ lycke är aB Kullbäckstorp och till fastigheterna i Vänersborg är Niklasberg …

Familjebolag förvärvar i Stockholmsregionen

Familjebolag förvärvar i Stockholmsregionen

I slutet av augusti meddelades att ATM-gruppen köper de två fastigheterna Tingshuset 1 i Huddinge och Estländaren 10 i Sollentuna från Vasakronan. ATM-gruppen, som ägs av familjen Åhman, äger sedan tidigare fastigheten Fasta Paviljongen 1 på långholmen, med långholmen Folkhögskola, men utökar nu sin närvaro i Stockholmsområdet med två kontorsfastigheter i ytterlägen. Tingshuset 1 i …

Styckjunkaren 2, Solna

Atlasmuren köper när Vasakronan renodlar

I början av oktober fortsatte Vasakronan sin renodling av beståndet genom att avyttra fastigheten Styckjunkaren 2 i Solna kommun till Atlasmuren. Fastigheten är den femte som bolaget avyttrar i Stockholmsområdet i år och är, i likhet med de övriga, belägen utanför innerstaden. Styckjunkaren 2 är belägen vid Armégatan i Huvudsta, mellan tunnelbanestationerna Västra Skogen och …

Logistikfastighet, Västerås

Jakt på hög kvalitet inom logistikfastigheter

Transaktionsvolymen för svenska logistikfastigheter har ökat markant de senaste åren med en stadig prispress nedåt i yielderna. Bland köpare finns såväl svenska, nordiska som internationella aktörer. tidigare låg transaktionsvolymen relativt konstant beroende främst på att utbudet av moderna logistik­ fastigheter var relativt blygsamt. Potentiella hyresgäster betonar i allt högre grad betydelsen av moderna lokaler i …

Kungsholmsporten

Byter hus från olika epoker inom tullarna

December 2014 förvärvade AFA Fastigheter de båda höghusen i projektet Kungsholmsporten i Stock­holm av Wallenstam. Husen färdig­ställdes 2011 respektive 2012 och består av två tjugovåningstorn med utskjutande skänklar på markplan som är 7­8 våningar höga. Husen byggdes med fokus på att minska energiförbrukningen bland annat genom lågenergifönster, extra tjocka isolerade väggar och system för värmeåtervinning. …

Tillbaka till förstasidan