Lorensberg 58:6–7, Göteborg

Publicerat

Fastighetsmarknaden för kommersiella fastigheter i centrala Göteborg har under senare år varit mycket svåranalyserad. Få moderna kontorsfastigheter har överlåtits i rena försäljningar, medan flera äldre, renoverade fastigheter i bra lägen har överlåtits. De moderna kontorsfastigheter som överlåtits visar direktavkastningskrav ned mot 6,25–6,5 procent. Flera äldre renoverade fastigheter i lägen främst invid Kungsportsavenyn har samtidigt sålts till mycket låga direktavkastningar. Tornets (genom dotterbolaget Skanstornet) försäljning av fastigheterna Lorensberg 58:6–7 är ytterligare ett exempel på detta.
Tornets få försäljningar i Göteborg har skett till höga köpeskillingar. Man har uppenbarligen ingen brådska med att sälja Göteborgsfastigheterna.
Fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är belägna på Engelbrektgatan, Chalmersgatan och Teatergatan, något kvarter från Avenyn. Läget för bostäder är således mycket gott, medan kontorsläget inte är lika attraktivt som i fastigheter belägna direkt mot Avenyn.
Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet och ombyggda senast år 1988. Totalt innehåller de 6 060 kvadratmeter uthyrningsbar area. Den ena fastigheten innehåller 1 571 kvadratmeter bostäder medan övriga ytor i huvudsak utgörs av kontor. I bottenvåningarna finns några butikslokaler.
Fastigheterna är fullt uthyrda. En normal drift- och underhållskostnad på 325 kronor per kvadratmeter, indikerar en initial direktavkastning på cirka fyra procent. Den ena av fastigheterna innehåller visserligen en stor andel bostäder, men fortfarande för liten för att ombildning till bostadsrätt skall kännas som självklar. För att motivera förvärv med så låg direktavkastning måste en stark tilltro finnas till möjligheten att kraftigt öka driftnettot. Ett ökat driftnetto måste i huvudsak komma från höjda hyror.

Med hänsyn till lokalernas standard och nuvarande marknadsläge är marknadshyran för kontoren cirka 1 300–1 400 kronor per kvadratmeter och 1 500–2 000 kr per kvadratmeter för butiker. Ett beräknat driftnetto baserat på dessa hyresnivåer höjer dock inte den beräknade direktavkastningen till mer än ca 4,3 procent. För att ytterligare kunna höja hyrorna och öka driftnettot krävs förmodligen ombyggnader och uppgradering av lokalerna, kombinerat med generellt stigande marknadshyror. Hur lönsamheten i en sådan kalkyl ser ut är dock svårt att bedöma.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

  • Förvärvet av fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är ett av flera exempel på transaktioner till mycket låga direktavkastningskrav i Göteborg under senare tid. För äldre, ombyggda fastigheter i bra lägen har flera transaktioner med direktavkastningar på under fem procent noterats. Inte minst har Wallenstam varit aktiva, med flera förvärv av äldre, ombyggda fastigheter på och invid Kungsportsavenyen. 
  • Förvärvet visar att köparen måste ha en mycket starkt tro på hyresutvecklingen i Göteborg i allmänhet och området runt Avenyn i synnerhet.