Lorensberg 58:6–7, Göteborg

Fastighetsmarknaden för kommersiella fastigheter i centrala Göteborg har under senare år varit mycket svåranalyserad. Få moderna kontorsfastigheter har överlåtits i rena försäljningar, medan flera äldre, renoverade fastigheter i bra lägen har överlåtits. De moderna kontorsfastigheter som överlåtits visar direktavkastningskrav ned mot 6,25–6,5 procent. Flera äldre renoverade fastigheter i lägen främst invid Kungsportsavenyn har samtidigt sålts till mycket låga direktavkastningar. Tornets (genom dotterbolaget Skanstornet) försäljning av fastigheterna Lorensberg 58:6–7 är ytterligare ett exempel på detta.
Tornets få försäljningar i Göteborg har skett till höga köpeskillingar. Man har uppenbarligen ingen brådska med att sälja Göteborgsfastigheterna.
Fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är belägna på Engelbrektgatan, Chalmersgatan och Teatergatan, något kvarter från Avenyn. Läget för bostäder är således mycket gott, medan kontorsläget inte är lika attraktivt som i fastigheter belägna direkt mot Avenyn.
Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet och ombyggda senast år 1988. Totalt innehåller de 6 060 kvadratmeter uthyrningsbar area. Den ena fastigheten innehåller 1 571 kvadratmeter bostäder medan övriga ytor i huvudsak utgörs av kontor. I bottenvåningarna finns några butikslokaler.
Fastigheterna är fullt uthyrda. En normal drift- och underhållskostnad på 325 kronor per kvadratmeter, indikerar en initial direktavkastning på cirka fyra procent. Den ena av fastigheterna innehåller visserligen en stor andel bostäder, men fortfarande för liten för att ombildning till bostadsrätt skall kännas som självklar. För att motivera förvärv med så låg direktavkastning måste en stark tilltro finnas till möjligheten att kraftigt öka driftnettot. Ett ökat driftnetto måste i huvudsak komma från höjda hyror.

Med hänsyn till lokalernas standard och nuvarande marknadsläge är marknadshyran för kontoren cirka 1 300–1 400 kronor per kvadratmeter och 1 500–2 000 kr per kvadratmeter för butiker. Ett beräknat driftnetto baserat på dessa hyresnivåer höjer dock inte den beräknade direktavkastningen till mer än ca 4,3 procent. För att ytterligare kunna höja hyrorna och öka driftnettot krävs förmodligen ombyggnader och uppgradering av lokalerna, kombinerat med generellt stigande marknadshyror. Hur lönsamheten i en sådan kalkyl ser ut är dock svårt att bedöma.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

  • Förvärvet av fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är ett av flera exempel på transaktioner till mycket låga direktavkastningskrav i Göteborg under senare tid. För äldre, ombyggda fastigheter i bra lägen har flera transaktioner med direktavkastningar på under fem procent noterats. Inte minst har Wallenstam varit aktiva, med flera förvärv av äldre, ombyggda fastigheter på och invid Kungsportsavenyen. 
  • Förvärvet visar att köparen måste ha en mycket starkt tro på hyresutvecklingen i Göteborg i allmänhet och området runt Avenyn i synnerhet.

Tidigare affärsanalyser

Julius 1, Malmö

Hög hyresrisk ger attraktiv avkastning

Kungsleden förvärvade i september fastigheten Julius 1 vid Södervärn i Malmö. Säljare var Conpharm AB, och köpeskillingen uppgick till 65 miljoner kronor vilket gav ett kvadratmeterpris om cirka 22.500 kr/kvm. Conpharm förvärvade fastigheten så sent som i november 2013, då var priset 60 miljoner kronor. Företaget realiserar således en värdestegring på närmare 10 procent under …

G-NCC-Ullevipark

Köper nytt och grönt hus för 42.600 kr/kvm

I slutet av juni blev det känt att Vasakronan förvärvar fastigheten Heden 46:3 i Göteborg från NCC. Fastigheten avser ett kontorsprojekt som Vasakronan tillträder vid färdigställandet under det fjärde kvartalet 2015. Affären gjordes ”off market” till ett underliggande fastighetsvärde om 860 miljoner kronor. Det försålda objektet ligger i anslutning till Rättscentrum, mellan Gamla Ullevi och …

Jakob mindre 5, Stockholm

Anrikt hus i centrum kan återställas till bostäder

AMF fastigheter köpte i juni kontorsfastigheten Jakob mindre 5 (upplåten med tomträtt) av Stockholms Handelskammare för ett underliggande fastighetsvärde om cirka 100 miljoner. Handelskammaren sitter i en stor del av lokalerna men kommer att flytta. Enligt uppgift fanns många intressenter med i budgivningen. Läget vid Jakobs Torg mellan operan, Sankt Jacobs kyrka och Kungsträdgården är …

G-terminalen3

Affär i centrum löser flera knutar

Rapporteringarna från Helsingborgs kontorsmarknad har de senaste åren mestadels handlat om bristen på moderna kontor samt den omdiskuterade ångfärjetomten. Transaktionsaktiviteten för kontorsfastigheter i staden är traditionellt låg men har, likt tillskottet av moderna kontorslokaler i centrala och kommunikations nära lägen, i princip varit obefintlig de senaste åren. Därför är Wihlborgs förvärv av kontorsfastigheten Terminalen 3 …

Tillbaka till förstasidan