Riskerar fastighetsbranschen att bli ”överbeskattad”?

Sedan 2003 har det varit möjligt att skattefritt avyttra fastigheter genom s.k. fastighetspaketeringar. Förenklat innebär ”paketering” att en fastighet överlåts till ett bolag utan beskattning (utöver stämpelskatt) varefter aktierna i fastighetsbolaget avyttras skattefritt. Mot bakgrund av de fördelaktiga skattereglerna har det varit vanligt förekommande i fastighetsbranschen att sälja paketerade fastigheter.

Under 2015 tillsatte dock regeringen en utredning vars syfte har varit att kartlägga och utreda om fastighetsbranschen kan anses som skattemässig gynnad i förhållande till andra branscher, särskilt med fokus på möjligheterna att just skattefritt kunna sälja fastigheter genom s.k. paketeringar.

Utredningen har diskuterats flitigt i branschen. Ovissheten om innebörden och när paketeringsutredningen skulle publiceras har enligt vår erfarenhet resulterat i att många transaktioner antingen påskyndats alternativt skjutits på framtiden den senaste tiden.

Men nu är väntan över. Den 30 mars 2017 publicerade utredningen sina förslag. De föreslagna regeländringarna har redan skapat starka reaktioner på marknaden och blev nog för många mer långtgående än väntat. I media har det talats om att förslagen kan innebära en skattesmäll för branschen, hot mot bostadsbyggandet och risk för en skapad fastighetskris.

I korthet innebär det huvudsakliga förslaget i utredningen att det i princip inte längre ska vara möjligt att skattefritt sälja en paketerad fastighet. Försäljning av ett fastighetsbolag ska istället, i huvudsak, beskattas som en direktförsäljning av en fastighet. De föreslagna reglerna föreslås träda i kraft 1 juli 2018.

Sänkta fastighetsvärden, minskat byggande, högre hyror och en lägre investeringsvilja på den svenska fastighetsmarknaden är ett fåtal av de effekter som lyfts fram som möjliga konsekvenser om de föreslagna reglerna skulle träda ikraft. Företrädare som deltagit i utredningen har varit starkt kritiska till de lämnade förslagen och vi kan nog förvänta oss en hel del kritik även från remissinstanserna.

Förslagen väcker en hel del funderingar och komplexa frågeställningar. Många har lyft frågan om förslagens förutsebarhet och legitimitet, och i vissa fall även om förslagen är förenliga med grundläggande skatterättsliga principer såsom förbud mot retroaktiv beskattning och principen om att den som beskattas ska ha förmåga att betala skatten.

Utredningen har även valt att inte föreslå några övergångsregler för att mildra effekterna av de nya reglerna, vilket framstår som något anmärkningsvärt. Såsom förslagen nu är utformade innebär det att all latent skatt (dvs. såväl historiskt förvärvad som upparbetad) kommer att realiseras när ett fastighetsbolag avyttras. Till följd av att det varit möjligt enligt dagens skatteregler att genomföra försäljningar genom s.k. paketeringar, är fastigheternas skattemässiga värden inom bolagssektorn i regel låga. Det förhållandet, i kombination med den höga värdestegring som skett på fastigheter de senaste 15 åren, medför att det finns mycket betydande latenta skatter som riskerar att bli föremål för beskattning om de föreslagna reglerna träder ikraft.

Efter att förslagen offentliggjorts meddelade regeringen att man avsåg att göra en egen konsekvensanalys av förslagen före de skickades ut på remiss. Många tolkade det som att förslagen skjutits på framtiden och att regeringen försökte distansera sig ifrån utredningen. Det var därför förvånande när regeringen kort därefter ändå skickade ut förslagen på remiss.

Vi har således en tid framför oss där vi kommer sväva i ovisshet om, i vilken utsträckning och när eventuellt de föreslagna regelförändringarna kommer att leda till ny lagstiftning. Det är sannolikt att denna ovisshet kommer påverka investerare på den svenska fastighetsmarknaden tills vi fått mer klara besked om vad vi har att förvänta oss.

Det ska i sammanhanget även tilläggas att det för närvarande pågår en utredning för att ta fram förslag på ändrade ränteavdragsregler, vilket antas medföra försämrade möjligheter till ränteavdrag för de flesta företag. För fastighetsbolag, där räntekostnader normalt är en betydande kostnadspost, kan en sådan försämring få stor betydelse.

Avslutningsvis kan det konstateras att paketeringsutredningens slutsats är att fastighetsbranschen inte kan anses som skattemässig gynnad i förhållande till andra branscher. Utredningen väljer ändå att gå vidare med förslag om ytterligare beskattning som tillsammans med förslag om nya ränteavdragsregler riskerar att slå hårt mot just fastighetsbranschen. Skulle förslagen i paketringsutredningen träda ikraft finns det således en risk att vi i framtiden kommer att tala om fastighetsbranschen som en ”överbeskattad” bransch.