FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

Översiktligt innebär förslaget att negativt räntenetto får dras av upp till 30% av ett bolags skattemässiga EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization). En förenklingsregel införs där negativt räntenetto upp till 5 mkr får dras av (tröskelbeloppet gäller för samtliga bolag inom en intressegemenskap).

Förslaget innebär också att bolagsskattesatsen sänks i två steg, till 21,4% år 2019 och 20,6% år 2021.

Nedan följer några av de funderingar vid den praktiska tillämpningen som bör beaktas särskilt.

Vad är ”skattemässigt” EBITDA?
Vid beräkning av avdragsrätten ska skattemässigt EBITDA fastställas i ett första steg. Det innebär att det bokförda resultatet ska justeras med vissa poster såsom:

  • Koncernbidrag, lämnade (-) och mottagna (+)
  • Positivt resultat från handels- och kommanditbolag (-) (Noteras dock att det inte ska göras någon justering för negativt resultat, detta ska således reducera underlaget)
  • Skattemässigt underskott (särskild beräkning måste göras)
  • Periodiseringsfond, återläggning (+) och avsättning (-)
  • ”Vanliga” skattemässiga justeringar, som ej skattepliktiga intäkter (exempelvis utdelningar från 
dotterbolag) och ej avdragsgilla kostnader (exempelvis representation etc).

Vad utgör ränta enligt definitionen?
Med ”ränta” avses det belopp som låntagaren ska betala till långivaren utöver kapitalbeloppet som ersättning för att låna kapital. Även upplupen ränta omfattas av definitionen. Definitionen av ränta ska omfatta alla former av skulder, betalningar som ekonomiskt motsvarar ränta och kostnader som uppkommer i samband med anskaffande av kapital. I förarbetena nämns bl.a. följande

  • Betalningar avseende vinstandelslån
  • Dolda räntekompensationer
  • Kapitaliserad ränta
  • Ränta på finansiella leasingavtal
  • Ersättningar på derivatinstrument
  • Uppläggningsavgifter
  • Garantiavgifter

Det framgår i förarbetena att uppräkningen inte är fullständig och att det är upp till rättstillämpningen att avgöra vilka kostnader som ska ingå. Det anges dock att kapitalförluster och kapitalvinster på delägarrätter och fordringsrätter inte ska ingå. Inte heller dröjsmålsräntor eller tomträttsavgäld anses omfattas av räntedefinitionen. Osäkerhet gäller dock i flera avseenden, bland annat om kostnad för pantbrev och konsultkostnader för biträde vid finansiering ska anses utgöra räntekostnad.

Hur får kvittning ske inom en koncern?
De nya reglerna innebär att varje bolag för sig ska beräkna avdragsrätten för negativt räntenetto. Det finns möjlighet till kvittning av negativt finansnetto i ett bolag mot positivt finansnetto i annat koncernbolag, förutsatt att koncernbidragsförutsättningar föreligger samt båda företagen redovisar kvittningen öppet. Detta medför exempelvis att kvittning inte får ske mellan koncernbolag som inte har koncernbidragsrätt eller med handels- eller kommanditbolag.

Kvittning av skattemässigt resultat inom en koncern kan även fortsättningsvis ske genom koncernbidrag. Som framgår ovan beräknas skattemässiga EBITDA efter koncernbidrag, vilket medför att ett bolag inte kommer att kunna lämna hela sitt resultat som ett koncernbidrag och samtidigt få avdrag för sina räntekostnader.

Praktiska rekommendationer
Eftersom alla koncerner har olika förutsättningar är det svårt att lämna allmänna råd om vilka åtgärder som bör vidtas inför reglernas införande. Generella rekommendationer är dock följande:

  • Upprätta detaljerade beräkningar på bolagsnivå i god tid inför årsskiftet.
  • Utred om omstrukturering av koncernen kan/bör ske. Exempel på åtgärder som kan vidtas är 
fusion av bolag, bildande av nya ägarbolag vid innehav av andelar i handels- eller kommanditbolag etc, för att undvika inlåsningseffekter.
  • Utred om koncernen kommer att realisera skattemässiga underskott och hur dessa påverkar möjligheten till avdrag för räntekostnader samt vilka möjligheter till koncernkvittning som finns.
  • Utred om den interna finansieringsstrukturen bör ändras, exempelvis om koncerninterna lån ska räntebeläggas och/eller om koncerninterna lån ska ersättas med aktieägartillskott eller vice versa.
  • Kan/bör andra åtgärder vidtas innan årsskiftet, exempelvis refinansiering av befintliga lån, upptagande av nya lån eller lösen av ränteswappar med negativa värden (för att erhålla hela det skattemässiga avdraget detta år).

Fler FV-Expert

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

FV-Expert: Affärsjuridik

Missa inte semesterparagrafen

I samarbete med AG Advokat

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd kan i huvudsak endast …

FV-Expert: Logistik

Framtidssäkra logistiken

I samarbete med Colliers International

I samband med att vi tog fram en unik sammanställning om den svenska logistikmarknaden, under parollen ”Logistics is the new black”, kunde vi konstatera att intresset aldrig varit större för segmentet, såväl från växande hyresgäster såsom avkastningstörstande investerare.

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

FV-Expert: Affärsjuridik

Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

I samarbete med AG Advokat

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag …

FV-Expert: Bygg - Anläggning

Steget före

I samarbete med Forsen

Slarva inte i de tidiga skedena, var proaktiv och gör rätt från början. Detta borde förstås vara självklarheter, men det kan inte nog betonas. Att ligga steget före i projektplaneringen, belysa alternativen och alltid ha en plan B är centralt för ett lyckat anläggningsprojekt.

FV-Expert: Bygg

Tidiga skeden: tänk utanför väggarna!

I samarbete med Forsen

Våga tänka utanför boxen. Eller åtminstone utanför husets fyra väggar. Om vi redan i de tidiga skedena tittar på hur vårt byggprojekt påverkar omgivningen kan detaljplaneprocessen gå smidigare och snabbare, samtidigt som vi bidrar till en bra stadsbyggnad.

FV-Expert: Stadsutveckling

Skapa samhällsnytta med hjälp av tomma lokaler

I samarbete med ÅWL Arkitekter AB

Vakansgraden av kontor i de centrala delarna i Stockholm var rekordlåga 2,6 procent vid årsskiftet enligt en rapport från JLL. …

FV-Expert: HR

Gigitalisering

I samarbete med Real Competence

Gig-ekonomi är en direkt översättning av gig-economy och är en tydlig trend som, lite i det tysta, håller på att …

Tillbaka till förstasidan