FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

Översiktligt innebär förslaget att negativt räntenetto får dras av upp till 30% av ett bolags skattemässiga EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization). En förenklingsregel införs där negativt räntenetto upp till 5 mkr får dras av (tröskelbeloppet gäller för samtliga bolag inom en intressegemenskap).

Förslaget innebär också att bolagsskattesatsen sänks i två steg, till 21,4% år 2019 och 20,6% år 2021.

Nedan följer några av de funderingar vid den praktiska tillämpningen som bör beaktas särskilt.

Vad är ”skattemässigt” EBITDA?
Vid beräkning av avdragsrätten ska skattemässigt EBITDA fastställas i ett första steg. Det innebär att det bokförda resultatet ska justeras med vissa poster såsom:

  • Koncernbidrag, lämnade (-) och mottagna (+)
  • Positivt resultat från handels- och kommanditbolag (-) (Noteras dock att det inte ska göras någon justering för negativt resultat, detta ska således reducera underlaget)
  • Skattemässigt underskott (särskild beräkning måste göras)
  • Periodiseringsfond, återläggning (+) och avsättning (-)
  • ”Vanliga” skattemässiga justeringar, som ej skattepliktiga intäkter (exempelvis utdelningar från 
dotterbolag) och ej avdragsgilla kostnader (exempelvis representation etc).

Vad utgör ränta enligt definitionen?
Med ”ränta” avses det belopp som låntagaren ska betala till långivaren utöver kapitalbeloppet som ersättning för att låna kapital. Även upplupen ränta omfattas av definitionen. Definitionen av ränta ska omfatta alla former av skulder, betalningar som ekonomiskt motsvarar ränta och kostnader som uppkommer i samband med anskaffande av kapital. I förarbetena nämns bl.a. följande

  • Betalningar avseende vinstandelslån
  • Dolda räntekompensationer
  • Kapitaliserad ränta
  • Ränta på finansiella leasingavtal
  • Ersättningar på derivatinstrument
  • Uppläggningsavgifter
  • Garantiavgifter

Det framgår i förarbetena att uppräkningen inte är fullständig och att det är upp till rättstillämpningen att avgöra vilka kostnader som ska ingå. Det anges dock att kapitalförluster och kapitalvinster på delägarrätter och fordringsrätter inte ska ingå. Inte heller dröjsmålsräntor eller tomträttsavgäld anses omfattas av räntedefinitionen. Osäkerhet gäller dock i flera avseenden, bland annat om kostnad för pantbrev och konsultkostnader för biträde vid finansiering ska anses utgöra räntekostnad.

Hur får kvittning ske inom en koncern?
De nya reglerna innebär att varje bolag för sig ska beräkna avdragsrätten för negativt räntenetto. Det finns möjlighet till kvittning av negativt finansnetto i ett bolag mot positivt finansnetto i annat koncernbolag, förutsatt att koncernbidragsförutsättningar föreligger samt båda företagen redovisar kvittningen öppet. Detta medför exempelvis att kvittning inte får ske mellan koncernbolag som inte har koncernbidragsrätt eller med handels- eller kommanditbolag.

Kvittning av skattemässigt resultat inom en koncern kan även fortsättningsvis ske genom koncernbidrag. Som framgår ovan beräknas skattemässiga EBITDA efter koncernbidrag, vilket medför att ett bolag inte kommer att kunna lämna hela sitt resultat som ett koncernbidrag och samtidigt få avdrag för sina räntekostnader.

Praktiska rekommendationer
Eftersom alla koncerner har olika förutsättningar är det svårt att lämna allmänna råd om vilka åtgärder som bör vidtas inför reglernas införande. Generella rekommendationer är dock följande:

  • Upprätta detaljerade beräkningar på bolagsnivå i god tid inför årsskiftet.
  • Utred om omstrukturering av koncernen kan/bör ske. Exempel på åtgärder som kan vidtas är 
fusion av bolag, bildande av nya ägarbolag vid innehav av andelar i handels- eller kommanditbolag etc, för att undvika inlåsningseffekter.
  • Utred om koncernen kommer att realisera skattemässiga underskott och hur dessa påverkar möjligheten till avdrag för räntekostnader samt vilka möjligheter till koncernkvittning som finns.
  • Utred om den interna finansieringsstrukturen bör ändras, exempelvis om koncerninterna lån ska räntebeläggas och/eller om koncerninterna lån ska ersättas med aktieägartillskott eller vice versa.
  • Kan/bör andra åtgärder vidtas innan årsskiftet, exempelvis refinansiering av befintliga lån, upptagande av nya lån eller lösen av ränteswappar med negativa värden (för att erhålla hela det skattemässiga avdraget detta år).

Fler FV-Expert

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

FV-Expert: Stadsutveckling

Samverkan för utveckling av större projekt en tydlig trend

I samarbete med Archus Development

Tidigare har många kommuner drivit fastighetsaffärerna och därmed också dikterat villkoren. Idag ägs många fastigheter i ett kvarter av flera …

FV-Expert: Affärsjuridik

Medvetet risktagande eller ren okunskap?

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschens standardavtal föreskriver att entreprenören ska ha en allriskförsäkring för skador på entreprenaden. Entreprenören ska också ha ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet. …

FV-Expert: Stadsutveckling

Smart stadsutvecklingsprocess löser problematiken

I samarbete med Archus Development

Smart stadsutveckling har blivit ett sätt för kommuner att lösa problematiken med utslitna skolor, kommunhus och badhus. I stället för dyra ny- och ombyggnationer externfinansieras de nya byggnaderna samtidigt som marken utvecklas till bostäder.

FV-Expert: Byggprojektledning

Kulturhistoriska byggnader måste ges tid

I samarbete med Forsen

Våra kulturhistoriska hus måste få leva, användas och anpassas för modern verksamhet utan att vi förvanskar kulturarvet. Som projektledare är det min uppgift att ro projektet i hamn, få fastighetsägarens krav att samsas med hyresgästens visioner samtidigt som vi tar hänsyn till husets kulturhistoriska förutsättningar och myndighetskrav.

FV-Expert: Retail

Retailrevolutionen fortsätter

I samarbete med Cushman & Wakefield

Rätt lägen och format kommer sannolikt fortsättningsvis erbjuda god avkastning för retailers, fastighetsägare och investerare. Generellt är vår syn att …

FV-Expert: Boendetrender

Är svensken på väg att krypa ur sin mussla?

I samarbete med Archus Arkitekter AB

Hållbara livsstilsboenden, speciellt inriktade på olika målgruppers krav och önskemål. Så kan de starkaste boendetrenderna sammanfattas. Ökade byggpriser och förändrat …

FV-Expert: Handel och logistik

Framtida konsumtionsmönstret – ett konstant köptillstånd

I samarbete med Nordier Property Advisors

I framtiden kommer allt och alla, från individer till den fysiska shoppingmiljön vara uppkopplade mot internet dygnet runt. Vi som …

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

FV-Expert: Bostadsmarknad

Nya skattefrågor på en förändrad bostadsmarknad

I samarbete med Svalner

Det har väl inte undgått någon att marknadsförutsättningarna avseende bostadsrätter har förändrats markant under det senaste året. Detta påverkar givetvis …

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

Tillbaka till förstasidan