FV-Expert: Bostad

Hyresrätter konkurrerar ut bostadsrätter

I samarbete med Angermann

Pandemin resulterade inte i en inbromsning av marknaden som många befarade, utan snarare en katalysator för ökande prisnivåer på den svenska fastighetsmarknaden i jakten på attraktiva investeringar.

För investerare har hyresrätternas attraktivitet i vissa fall överglänst bostadsrätter och vi har varit med som rådgivare i flera fall och hjälpt bostadsutvecklare att paketera om affärsstrukturen från bostadsrätter till hyresrätter. Ofta genom Forward Funding-försäljningar där utvecklarna uppnår samma avkastningsnivå men till lägre risk, samtidigt som köparna får högkvalitativa hyresrätter med bostadsrättstandard.

Vi ser flera förklaringar till den starka utvecklingen och till vissa delar förändrade synen på tillgångarna.

Rekordstark kapitalmarknad
Kapitalmarknaden är rekordstark just nu på grund av låga räntor och inflöde av kapital från statliga covidstödpaket och stödköp av bostadsobligationer. Internationella investerare söker sig i allt högre grad till Sverige som de anser vara en trygg hamn och likvid marknad. Osäkerhet för hotell, handel och kontor har gjort att en rekordstor andel av kapitalet i stället allokeras mot bostadssektorn som uppfattas ha låg vakansrisk och stabil avkastning, speciellt den reglerade svenska marknaden. Den höga efterfrågan har resulterat i lägre avkastning och högre kvadratmeterpriser.

Reala tillgångar blir prioriterade
Fonder/institutioner har sett sitt inflöde av kapital växa kraftigt under pandemin och börsuppgången, och behöver i vissa fall vikta om på grund av stor exponering mot börsen. Börsbolag som äger nyproducerade hyresrätter handlas ofta med premie och behöver visa en stadig tillväxt. Vidare så söker sig rekordmånga fastighetsbolag till börsen,  och de behöver utöka sina innehav för att skapa attraktiv volym och påvisa tillväxt. Investeringar i reala tillgångar blir prioriterade och är idag det enda alternativet till börsen vilket ger en inflationssäkring mot en eventuell kommande inflation. Fastighetsbolag på börsen som äger hyresrätter är värderade med en premie vilket leder till att de vill köpa mer för att öka sin portfölj.

Vad söker investerarna?
Investerarna söker av riskskäl helst nyproducerade bostäder på grund av friare hyressättning och lägre underhållsbehov och då framför allt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi har dock sett att regionstäder blivit mer attraktivt under senaste året och framför allt då det ger en något högre avkastningsnivå.

De hyresrättsprojekt som är mest attraktiva är de projekt som har över 100 lägenheter i kommunikativt bra lägen, gärna med spårbunden trafik samt med finansiellt stabila säljare i form av välrenommerade utvecklare och byggare.

Projekt med investeringsstöd är attraktivt på grund av lägre hyror och därmed lägre vakansrisker, många investerare jämför dessa projekt med en 15-årig obligation då hyran är subventionerad och ligger under marknadshyra de första15 åren. Framtiden för investeringsstödet är dock oviss och i Stockholm och Göteborg har byggandet dominerats av bostadsrätter och när det har byggt hyresrätter har möjligheten att ta ut höga hyror, jämfört med mindre städer, gjort det mer lönsamt för bostadsutvecklarna att bygga bostäder utan stöd. Samtidigt har systemet för investeringsstöd nyligen uppdaterats och investeringsstödet för storstadsregionerna prioriteras.

Attraktivt med Forward Funding
Utvecklingen har visat att Forward Funding ses som en ännu mer attraktiv finansieringslösning för fastighetsutvecklarna då de kan reducera andelen eget kapital i projektet och på så sätt optimera totalavkastningen. Detta upplägg är som mest attraktivt när projektet lockar institutionellt kapital då dessa aktörer har de finansiella resurserna att fullfölja sina åtaganden gentemot säljaren och entreprenören samt att deras rating resulterar i lägre finansiella kostnader.

Minskat bostadsrättsutbud och ökade byggpriser
Att bostadsrättsutbudet minskar kan leda till ökade priser på sikt och de kraftigt ökande byggpriserna leder till att många aktörer väntar med att starta sina projekt i närtid vilket gör det osäkert hur många nya byggprojekt som kommer komma igång under år 2022.

Det möjligt låga utbudet av bostäder det kommande åren i kombination med fortsatt hög efterfrågan kommer med stor sannolikhet att resultera i en prisuppgång. Enligt flera bedömare har byggpriserna gått upp med cirka 20 procent på ett år men prognosen är att dessa kommer att gå ner framåt sommaren med cirka 10 procent. Det är fortfarande 10 procent över nivån under 2020.

Efterfrågan överskrider utbudet vilket gör att köparna tvingats titta bredare geografiskt och riskmässigt och gått längre ut på riskskalan, med lägre avkastningskrav som konsekvens.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Närlogistik

Hållbar lösning på dina hyresgästers logistikbehov

I samarbete med iBoxen

Att ha en hållbar och säker logistiklösning i anslutning till sin fastighet blir allt viktigare. Med en leveransbox från iBoxen får hyresgästerna tillgång till marknadens enda lösning som är öppen för alla transportörer.

FV-Expert: Skatt & Fastigheter

Missa inte den extra skattereduktionen på inventarier

I samarbete med Svalner

Riksdagen antog den 13 oktober en ny lag om skattereduktion för investeringar i inventarier under år 2021, i syfte att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Projektledning i tidiga skeden

I samarbete med Forsen

Hur långt ska jag gå? Det är något av en nyckelfråga vid tidiga skeden – att å ena sidan säkerställa att det inte dyker upp obehagliga överraskningar i sena skeden, men å andra sidan inte lägga för stora resurser på ett projekt som i värsta fall kanske inte ens blir av.

FV-Expert: Bostäder

Framtidens boende är klimatneutralt

I samarbete med Skanska

Allt fler svenskar vill bo i en hållbar bostad enligt en ny rapport från Skanska. Men för att möta efterfrågan behövs ekonomiska incitament från politiken.

FV-Expert: Juridik

Heta samhällsfastigheter – attraktivt men snårigt?

I samarbete med Lindahl

Trygga offentliga hyresgäster med god betalningsförmåga lockar investeringar från privata fastighetsägare. Även för det offentliga finns det fördelar. Hyresgästen slipper den initiala investeringskostnaden, ökar flexibiliteten och ges möjlighet att hitta samarbetsfördelar med det privata.

FV-Expert: Kontor

Kontorskoncept post Corona

I samarbete med Colliers

Ch-ch-ch-ch-changes – Turn and face the strange, sjöng David Bowie för redan 50 år sedan. Sedan har mycket hänt och …

FV-Expert: Juridik

Hållbara transaktioner

I samarbete med AG Advokat

Byggnader står för en betydande del av energiförbrukningen och växthusgasutsläppen i samhället. En avsevärd del av fastighetsbeståndet är äldre och …

FV-Expert: Äldrebroende

Hur vill du bo när du blir äldre?

I samarbete med Eirhem AB

Det är en fråga som vi på Eirhem ställer oss ofta. Hur skulle vi själva vilja bo när vi blir äldre? Kanske vill man helst bo kvar hemma. Men när det inte längre går. Åldrandet berör oss alla. Är vi inte redan där själva har de flesta av oss närstående som är det.

FV-Expert: Uthyrning

Ny lösning för kontoret – rätt koncept i rätt tid

I samarbete med NORNORM

Den omvälvande förändringen av hur vi arbetar, påskyndad av pandemin, kan innebära nya affärsmöjligheter för fastighetsägare. En av dem är att differentiera och kundanpassa erbjudandet med nyckelfärdiga, möblerade kontor. Ett enkelt sätt att göra det är genom att prenumerera på kontorsmöbler. Det ger på ett hållbart sätt full flexibilitet att anpassa kontoret efter företags växlande behov.

FV-Expert: Värdering

Har avkastningskraven nått botten?

I samarbete med Croisette Real Estate Partner

Sedan 2014 har vi haft en styrränta på 0% eller lägre vilket haft en enorm påverkan på investeringsbeteendet i Sverige …

FV-Expert: Hotell

Hotellfastigheter – tid för strategiska beslut?

I samarbete med Annordia AB

Återhämtningen på hotellmarknaden har börjat. Den dramatiska minskningen av resandet som följde i pandemins spår innebar ett historiskt tapp i …

FV-Expert: Search, rekrytering & interim

Det blir aldrig som man trott

I samarbete med Boardtalk

Det är mycket som inte blivit som man befarade de där veckorna i mars och april förra året när Corona …

FV-Expert: Hållbarhet

Så får ni en mer hållbar och trygg vattenförbrukning – och sparar pengar på vägen

I samarbete med Smartvatten

10 miljarder kronor. Så mycket kostar vattenskador samhället per år. Smartvatten erbjuder en lösning som är lika enkel som genial. Inte bara kan du agera på eventuella vattenläckor direkt, du kan även stoppa vattensvinnet som gör att du bokstavligen spolar ner pengar i avloppet.

FV-Expert: Investeringar i Finland

Finska bostäder är en attraktiv investering

I samarbete med Trevian Asset Management

Sverige och Finland är varandras viktigaste bilaterala partners. Ur ett investeringsperspektiv är förhållandet särskilt betydande: Sverige är Finlands överlägset största …

Tillbaka till förstasidan