FV-Expert: Bostad

Hyresrätter konkurrerar ut bostadsrätter

I samarbete med Angermann

Pandemin resulterade inte i en inbromsning av marknaden som många befarade, utan snarare en katalysator för ökande prisnivåer på den svenska fastighetsmarknaden i jakten på attraktiva investeringar.

För investerare har hyresrätternas attraktivitet i vissa fall överglänst bostadsrätter och vi har varit med som rådgivare i flera fall och hjälpt bostadsutvecklare att paketera om affärsstrukturen från bostadsrätter till hyresrätter. Ofta genom Forward Funding-försäljningar där utvecklarna uppnår samma avkastningsnivå men till lägre risk, samtidigt som köparna får högkvalitativa hyresrätter med bostadsrättstandard.

Vi ser flera förklaringar till den starka utvecklingen och till vissa delar förändrade synen på tillgångarna.

Rekordstark kapitalmarknad
Kapitalmarknaden är rekordstark just nu på grund av låga räntor och inflöde av kapital från statliga covidstödpaket och stödköp av bostadsobligationer. Internationella investerare söker sig i allt högre grad till Sverige som de anser vara en trygg hamn och likvid marknad. Osäkerhet för hotell, handel och kontor har gjort att en rekordstor andel av kapitalet i stället allokeras mot bostadssektorn som uppfattas ha låg vakansrisk och stabil avkastning, speciellt den reglerade svenska marknaden. Den höga efterfrågan har resulterat i lägre avkastning och högre kvadratmeterpriser.

Reala tillgångar blir prioriterade
Fonder/institutioner har sett sitt inflöde av kapital växa kraftigt under pandemin och börsuppgången, och behöver i vissa fall vikta om på grund av stor exponering mot börsen. Börsbolag som äger nyproducerade hyresrätter handlas ofta med premie och behöver visa en stadig tillväxt. Vidare så söker sig rekordmånga fastighetsbolag till börsen,  och de behöver utöka sina innehav för att skapa attraktiv volym och påvisa tillväxt. Investeringar i reala tillgångar blir prioriterade och är idag det enda alternativet till börsen vilket ger en inflationssäkring mot en eventuell kommande inflation. Fastighetsbolag på börsen som äger hyresrätter är värderade med en premie vilket leder till att de vill köpa mer för att öka sin portfölj.

Vad söker investerarna?
Investerarna söker av riskskäl helst nyproducerade bostäder på grund av friare hyressättning och lägre underhållsbehov och då framför allt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi har dock sett att regionstäder blivit mer attraktivt under senaste året och framför allt då det ger en något högre avkastningsnivå.

De hyresrättsprojekt som är mest attraktiva är de projekt som har över 100 lägenheter i kommunikativt bra lägen, gärna med spårbunden trafik samt med finansiellt stabila säljare i form av välrenommerade utvecklare och byggare.

Projekt med investeringsstöd är attraktivt på grund av lägre hyror och därmed lägre vakansrisker, många investerare jämför dessa projekt med en 15-årig obligation då hyran är subventionerad och ligger under marknadshyra de första15 åren. Framtiden för investeringsstödet är dock oviss och i Stockholm och Göteborg har byggandet dominerats av bostadsrätter och när det har byggt hyresrätter har möjligheten att ta ut höga hyror, jämfört med mindre städer, gjort det mer lönsamt för bostadsutvecklarna att bygga bostäder utan stöd. Samtidigt har systemet för investeringsstöd nyligen uppdaterats och investeringsstödet för storstadsregionerna prioriteras.

Attraktivt med Forward Funding
Utvecklingen har visat att Forward Funding ses som en ännu mer attraktiv finansieringslösning för fastighetsutvecklarna då de kan reducera andelen eget kapital i projektet och på så sätt optimera totalavkastningen. Detta upplägg är som mest attraktivt när projektet lockar institutionellt kapital då dessa aktörer har de finansiella resurserna att fullfölja sina åtaganden gentemot säljaren och entreprenören samt att deras rating resulterar i lägre finansiella kostnader.

Minskat bostadsrättsutbud och ökade byggpriser
Att bostadsrättsutbudet minskar kan leda till ökade priser på sikt och de kraftigt ökande byggpriserna leder till att många aktörer väntar med att starta sina projekt i närtid vilket gör det osäkert hur många nya byggprojekt som kommer komma igång under år 2022.

Det möjligt låga utbudet av bostäder det kommande åren i kombination med fortsatt hög efterfrågan kommer med stor sannolikhet att resultera i en prisuppgång. Enligt flera bedömare har byggpriserna gått upp med cirka 20 procent på ett år men prognosen är att dessa kommer att gå ner framåt sommaren med cirka 10 procent. Det är fortfarande 10 procent över nivån under 2020.

Efterfrågan överskrider utbudet vilket gör att köparna tvingats titta bredare geografiskt och riskmässigt och gått längre ut på riskskalan, med lägre avkastningskrav som konsekvens.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Förvaltning

Extern förvaltning skapar långsiktiga värden

I samarbete med Novier

Nya regelverk, hållbarhetskrav, digitalisering, alltmer komplexa system och högt ställda krav från hyresgäster kräver i allt högre grad specialistkompetenser i förvaltningen. I en tid när rätt kompetens är en bristvara kan extern förvaltning vara den bästa lösningen.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Hög tid att höja lägstanivån rejält

I samarbete med Sehlhall

Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

FV-Expert: Juridik

Stämpelskatt vid förvärv genom fastighetsbildning?

I samarbete med AG Advokat

Lantmäteriet lämnade den 31 mars 2022 ett lagstiftningsförslag avseende generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning.

FV-Expert: Kontor

Rise and shine – Göteborg 2.0

I samarbete med Colliers

Göteborg är en stad i snabb förändring. En klassisk industristad som accelererar in i framtiden.

FV-Expert: Juridik

Risker med försenat slutbesked på tillträdesdagen

I samarbete med Brick Advokat

I ett hyresavtal är tillträdesdagen ett viktigt avtalsvillkor. Genom det villkoret uppkommer en skyldighet för hyresvärden att leverera lokalen till hyresgästen på tillträdesdagen. Misslyckas hyresvärden i sitt åliggande hotar juridiska konsekvenser.

FV-Expert: Kontor

Intresset för ”gröna” kontor har ökat markant

I samarbete med Novier

Restriktionerna är numera historia och därmed har samhället tagit flertalet kliv för att återgå till det nya normala. Det innebär att en rad företag just nu ser över sina kontorsbehov.

FV-Expert: Hållbarhet

Vi måste minska våra fastigheters energiförbrukning – från och med igår

I samarbete med Nuuka Solutions

IPCC-rapporten som släpptes den 28 februari försvann bakom nyheten om den ryska invasionen av Ukraina. Den omfattande rapporten om klimatförändringar …

FV-Expert: Finansiering

Långsiktigt samarbete ger effekt och kontroll

I samarbete med Aros Kapital

Sjöson har haft en imponerande tillväxtresa och Aros har haft möjlighet att vara med under den här resan. Vi är lite nyfikna på hur de har uppfattat oss som samarbetspartner under de här åren.

FV-Expert: Kontor

Den nya tidens mötesplats

I samarbete med Skanska Sverige

För bara några år sedan var kvadratmeter och antal skrivbord det man fokuserade på. I dag är det de mjuka värdena och innehållet mellan väggar och tak som blivit de prioriterade frågorna, enligt Mats Dynevik, marknadschef på Skanska Fastigheter Göteborg.

FV-Expert: Transaktioner

”Klienten ska få en trygghet i framtida kassaflöden”

I samarbete med Svalner

Fastighetstransaktioner på den svenska marknaden genomsyras av komplexa processer med många olika arbetsströmmar som inte sällan är präglad av korta deadlines. Inom Transaction Services på Svalner stöttar man sina fastighetsklienter att analysera den finansiella informationen och säkerställa att samtliga finansiella parametrar beaktas i transaktionen.

FV-Expert: Kontor

The office is dead, long live the office!

I samarbete med Colliers

Efter snart två år av hemarbete och digitala arbetssätt har mycket i våra arbetsmönster förändrats. Tydligt är att behovet av kontor kvarstår och efterfrågan på kontorslokaler är stark. Men det är inte gårdagens kontor som efterfrågas, utan någonting annat, något bättre.

FV-Expert: Fastighetsfinansiering

”Vi hjälper fastighetsbolag som vill expandera”

I samarbete med Aros Kapital

I min roll som kundansvarig på Aros Kapital arbetar jag framför allt med fastighetsfinansiering, både byggprojekt och andra fastighetsfinansieringar. Det …

FV-Expert: Närlogistik

Hållbar lösning på dina hyresgästers logistikbehov

I samarbete med iBoxen

Att ha en hållbar och säker logistiklösning i anslutning till sin fastighet blir allt viktigare. Med en leveransbox från iBoxen får hyresgästerna tillgång till marknadens enda lösning som är öppen för alla transportörer.

FV-Expert: Skatt & Fastigheter

Missa inte den extra skattereduktionen på inventarier

I samarbete med Svalner

Riksdagen antog den 13 oktober en ny lag om skattereduktion för investeringar i inventarier under år 2021, i syfte att …

Tillbaka till förstasidan