Omsorg i detaljerna

Med tom blick och skrynkliga kläder, håret okammat, sotig utanpå och inuti. Nej, det här är inte en beskrivning av Dan T Sehlberg, utan ur minnet den första meningen i hans thriller Mona som kom ut för tio år sedan.

Den boken började han skriva på fem år tidigare, ungefär samtidigt som han gick och funderade på att bygga upp ett bolag inriktat på fastigheter för samhällsservice. Sedan dess har han hunnit bygga upp ett fastighetsbolag med vårdfastigheter som blev uppköpt och är nu inne på sitt andra fastighetsbolag, Sehlhall, med likartad inriktning men med en mer utvecklad affärsidé. Ja, dessutom har han hunnit med att skriva ett par böcker till.

När Dan T Sehlberg bestämde sig för att satsa på samhällsfastigheter hade han nästan ingen erfarenhet inom området alls, men han hade under sin tid inom investmentbolaget Bure hjälpt till med en affär där Vittra, deras skolkoncern, skulle avyttra några fastigheter, och han hade märkt att intresset var stort. De långa avtalen lockade fastighetsinvesterare.

Hans bakgrund är i stället från it-sektorn samt media och kommunikation. Efter studier i USA kom han tillbaka till Sverige med kunskap om den gryende internetutvecklingen, och som 25-åring blev han produktschef för aftonbladet.se, kvällsdrakens satsning inom området. Det ledde vidare in i it-sektorn med jobb hos Linnédata som blev Mandator/Cell. Därefter blev det Bure som hade en kommunikationverksamhet under utveckling, Citatgruppen. Där köptes och samordnades flera kommunikationsföretag och även reklambyråer.

– Vi arbetade aktivt för att få tydligare kontraktsstruktur inom verksamheten. Att bygga värde genom uppdragsportföljer där vi utförde uppdrag åt företag under en lång rad år. Inte så häftiga uppdrag kanske, men mer förutsägbart än en vanlig reklambyråverksamhet där dessutom värdet i bolaget, de kreativa medarbetarna försvinner hem varje kväll.

Parallellt med insikten om värdet av förutsägbara intäkter under lång tid hade Sehlberg även börjat intressera sig för hållbarhet inom affärsverksamhet och socialt entreprenörskap, att kombinera en lösning av ett samhällsproblem med affärsmannaskap. Det här pekade mot fastigheter för någon form av samhällsservice. Men han kunde inte mycket om politik. Genom en bekant fick han möjlighet att träffa Ulf Adelsohn och diskutera möjligheterna.

– Ulf tände på idén och han visade också inriktningen när han berättade om hur dåligt det ofta såg ut inom olika former av vård- och omsorgsboenden.

Det tog nästan ett år att lägga grunden till det som blev Svenska Vårdfastigheter. Längs vägen lyckades Sehlberg med att locka över Petter Hallenberg, som just hade arbetat fram ett projekt för att bygga ett vårdboende i Sickla, Nacka. Han kunde hela byggdelen av verksamheten och var en viktig bit i det nya företagsbygget. Under sju år jobbade man vidare med att ta fram och utveckla projekt och blev en av de tydligaste aktörerna inom området. 2017 såldes så bolaget in till Magnolia som startade ett affärsområde inom vårdfastigheter. Även Dan T Sehlberg och Petter Hallenberg följde med dit för att leda verksamheten.

Men ett par år senare bestämde sig Sehlberg och Hallenberg för att åter starta ett eget bolag. De hade sedan tidigare det gamla ägarbolaget till Svenska Vårdfastigheter intakt, och med det som grund började Sehlhall att byggas.

– Vår bärande idé är att nettotillföra vårdbostäder, gruppbostäder samt skolfastigheter. Vi gör det också med demografin i ryggen. Därmed finns det ett tydligt behov och vi gör det dessutom på ett hållbart sätt, socialt, ekonomiskt och miljömässigt.

Under de snart 15 år han sysslat med det här har han byggt upp en stor erfarenhet, och han anser att debatten blir fel om man endast pratar finansieringskostnad och att kommuner alltid bör kunna låna upp billigare än privata aktörer och därför ska bygga och äga själva.

– Det handlar faktiskt mycket om omtanke. Att hela tiden försöka uppföra boenden och skolor som är trivsamma på riktigt underlättar verksamheten som ska bedrivas och ger alla en bra boendemiljö eller arbetsmiljö. Dessutom är det så många andra faktorer som påverkar ekonomin i projektet, och här blir finansieringskostnaden en relativt liten del. Arkitektur och teknik kan spara betydligt mer pengar för en kommun.

Han framhåller att inom Sehlhall arbetar man intensivt hela tiden för att öka kunskapen och att man genom att vara nischade men ändå bygga väsentligt fler boenden och skolor än de flesta kommuner i landet gör per år mycket bättre förstår det som är allra viktigast.

– Jag blir upprörd när jag hör någon kommun- ekonom uttala sig om att bygga enkla fastigheter, som äldreboenden. Det visar verkligen att man inte hängt med i utvecklingen utan tror att den åldrande befolkningen kan bo med linoleummattor och glasfiberväv på väggarna i framtiden. Det finns så mycket att göra på det här området, och allt kan bli så mycket bättre än hur det i dag ser ut på många ställen. Totalt reste man under 2019 omkring 200 mkr till satsningen och fick med sig flera namnkunniga investerare, där flera hade varit med redan tidigare i Svenska Vårdfastigheter. Bland dem som investerade fanns Carl-Henric Svanberg via bolag, Industricentralen, Thord Wilkne med familj, Tibia Konsult med flera. Även Ulf Adelsohn fanns med bland det nya bolagets aktieägare.

Dessutom byggde man på den politiska kompetensen genom att tidigare finansministern Anders Borg valdes in i styrelsen där han tog ordföranderollen. Han gick även in med kapital i bolaget.

Sedan dess har man utökat kapitalet vid två tillfällen. Under 2021 gjordes en nyemission på cirka 150 mkr, och i den deltog bland annat Stena Fastigheter.

Nu under försommaren 2023 genomför Sehlhall en nyemission om nära 200 miljoner kronor. Men Dan T Sehlberg är noga med att understryka att detta inte är en åtgärd för att lösa lån eller refinansiera obligationsförfall.

– Det här är en offensiv emission för att vi ska kunna genomföra och behålla tre fina äldrevårdsprojekt som vi nu har på gång i Stockholms län, säger han.

– Vi vill fortsätta att äga lejonparten av det vi bygger, och därmed ska det vara fastigheter som fortsätter att vara attraktiva över tiden och det ska vara lösningar som tydligt ger den som driver verksamheterna i fastigheterna en bra ekonomi.

Sin vana trogen har han fått med ytterligare framträdande personer ur det svenska näringslivet. Denna gång är det bland annat flera i ledningen till Nordic Capital som är med, grundaren Robert Andrén, Klas Tikkanen och Andreas Näsvik. Andra är Lars Rodert från Östväst/Brookfield samt Claes Dinkelspiel. Även flera av de befintliga ägarna deltar i emissionen.

Det mesta som kommuniceras kring Sehlhall handlar om fastigheter och projekt inom social infrastruktur som bolaget äger och driver. Men det finns en del till som man byggt upp lite i bakgrunden, nämligen en stor landbank. Det är en verksamhet som bedrivs under eget varumärke, Stadsbyggnadsbolaget, och som så här långt levererar ett minimalt intäktsflöde. Landbanken om drygt två miljoner kvadratmeter mark, består av markområden i närhet till större orter där man ser en stor värdepotential om man lyckas ta fram detaljplaner. Tidigare ägare till respektive område kvarstår som delägare samtidigt som Sehlhall betalar relativt låg ersättning för marken mot att man står för kostnaderna att driva planfrågorna. Efter planläggning delar man på vinsten som detaljplaneläggningen vanligtvis resulterar i.

Sådana markområden har man nu i Eskilstuna, Mölndal, Järfälla, Nacka och Täby.

Vid färdig plan är tanken att Sehlhall behåller och genomför inslagen av social infrastruktur som finns i området, medan övriga skapade byggrätter säljs.

En annan spännande möjlighet som dykt upp i Sehlhall det senaste halvåret är ett jv med Equmenia­kyrkan. Sehlhall ska tillsammans med kyrkans fastighetsbolag Derbo utveckla övertaliga kyrkofastigheter till omsorgsfastigheter. Man har redan identifierat fem fastigheter med tydliga möjligheter.

– Det blir delvis nya projekt på mark i anslutning till kyrkorna. Dessa centrala kyrkor har förvånansvärt ofta outnyttjade byggrättsmöjligheter i form av till exempel parkeringsplatser.

Tillväxten i Sehlhall sedan bolaget grundades för fyra år sedan har varit 45 procent per år. Stark, men inte lika dramatiskt exponentiell jämfört med många andra fastighetsbolag. Förhoppningsvis är den då i stället mer stabil eftersom man hållit belåningen låg. Projekten tar tid att genomföra och de första intäkterna kommer betydligt senare än vid en förvärvsdriven tillväxt. Å andra sidan skapas en förutsägbar projektvinst kontinuerligt vid varje färdigställande. Dessutom till låg risk då hyresavtal funnits med redan från början. Siktet är inställt på att genomföra 14 projekt per år, 6 gruppboenden, 4 omsorgsboenden och 4 skolor. Där är man inte ännu, under 2023 driver man tio projekt. I strategin ligger också att avyttra en mindre del varje år, säg två färdigställda projekt.

Med den senaste emissionen på plats har bolaget också förankrats väl för att i framtiden kunna göra en betydande ägarspridning, och en sådan finns det planer på. Men de tar sikte på en börsnotering under 2026–2027.

– Då räknar vi med att ha kunnat visa på potentialen i vår landbank genom att ha kunnat göra en eller fler bra exits där. Dessutom kommer då våra egenuppförda fastigheter ha en intressant volym med stabila kassaflöden. Sammantaget bedömer styrelsen att det torde finnas ett stort intresse för en fokuserad aktör som förvaltar egenutvecklad social infrastruktur.

Var har ni kommit längst med landbanken?
– Det ser mycket positivt ut i Eskilstuna. I det antagna planprogrammet finns byggrätter för omkring 1 200 bostäder angivna för den del av området som vi är med och deläger.

Hur gör man för att hinna med och skriva böcker på 400 sidor parallellt med att driva Sehlhall?
– Nå, för mig har det faktiskt tagit 4–5 år per bok som jag skrivit. Så fördelat på den tiden så är det ju endast ungefär två sidor per vecka, även om jag koncentrerar skrivandet till vissa tillfällen då jag har gott om tid.

Du är ute och debatterar då och då. Ett kärt ämne är den dåliga standarden på många omsorgs­boenden i Sverige. Vad är din drivkraft där?
– Ja det kan ju verka som att jag bara pläderar för våra projekt då. Men jag uppmanar alla som vill göra en insats att göra den. Det behövs verkligen. Det finns så många boenden som borde bli utdömda. De är otrivsamma för de boende, för personalen, för släkt och vänner som drar sig för att besöka sina anhöriga bara för att miljön är så institutionell och deprimerande. Att investera här kommer att göra så stor skillnad för alla i framtiden.