Porträtt

Fängslande uppdrag

SÄKERHETEN I FOKUS. Majoriteten av Sveriges fängelser finns i statliga Specialfastigheters bestånd. För vd Åsa Hedenberg är utmaningen framöver att hantera en ökad beläggning, samtidigt som säkerheten alltid måste komma främst. Men hon tycker att hela fastighetsbranschen, oavsett inriktning, borde bli bättre på att se vilka hot deras fastigheter kan utsättas för.

Åsa Hedenberg

Född: 1961 i Umeå.
Bor: Sollentuna.
Utbildning: Civilingenjör från lantmäterilinjen vid KTH.
Aktuell: Vd för Specialfastigheter som just nu arbetar för att öka antalet fängelseplatser i Sverige.
Om branschen: ”Fler fastighetsbolag behöver se över sitt säkerhetsarbete, på många olika plan.”

Karriären i korthet

1983: Fastighetsutvecklare, Skanska.
1997: Börjar hos Hiby som blir uppköpt, fortsätter som chef för utvecklingsfastigheter hos SEB Asset Management.
1999: Marknadsområdes­chef hos AP Fastigheter.
2001: Vd för Uppsalahem.
2010: Vd för Huge Fastigheter.
2014: Vd för Special­fastigheter.

Visa faktaruta

Lite förvånande säger Åsa Hedenberg att uppdraget som vd för Specialfastigheter är ett perfekt jobb för den som är intresserad av samhällsplanering och av att titta på helheten. Detta trots att det statliga bolaget är inriktat på säkerhetsfastigheter såsom fängelser, polishus, domstolar och ungdomshem. Och så ett antal kunder som är så hemliga att de inte kan nämnas. En stor del av verksamheten rör alltså en avgränsad och instängd del av samhället.

– Faktum är att varje fängelse är som ett eget litet samhälle. Det ska finnas boende, jobb, restaurang, skola, fritidssysselsättning och sjukvård, kanske en liten butik, och till viss del också hotellverksamhet för besökare. Allt det här ska ju rymmas inom en anstalt, förklarar hon.

Vi backar till 1983. Åsa Hedenberg har tre år tidigare flyttat från barndomsstaden Umeå och börjat på KTH i Stockholm. Nu går hon tredje året på lantmätarlinjen och vill ta ett sabbatsår.

– Det är väldigt mycket teori på KTH, men jag är ganska praktisk. Jag vill se det hända och förstå hur det funkar i verkligheten, så jag sökte sommarjobb på Skanska Fastigheter med tanken att sedan fortsätta med praktik där till hösten, minns hon.

Det är februari, och Skanska ber henne att i stället börja på en gång. Arbetet går ut på att inventera vilka fastigheter i Stockholm som skulle kunna byggas om.

– Det var ett sätt att köpa gamla nedslitna fastigheter, renovera dem och hyra ut dem till mycket högre priser. Jag slog i Skattemyndighetens böcker för att få fram vilka fastigheter som hade låga taxeringsvärden. Sedan gick jag gata upp och gata ner och tittade på husen och om något såg intressant ut så ringde jag upp fastighetsägaren och frågade om vi fick titta på huset, renovera det eller köpa det.

Hennes research leder till att Skanska får köpa tre stora hus. Det här är precis när bolaget håller på att bygga upp sin fastighetsverksamhet, och möjligheterna är stora.

– Det hände så enormt mycket under den här perioden, och det var kul att få vara med om den utvecklingen. De var ju också modiga på Skanska, så man fick stort ansvar på en gång, vilket var lite överväldigande, säger hon.

Hon slutför sina studier, läser in resten av årskurs tre parallellt med årskurs fyra, och återvänder till Skanska. Där blir hon kvar i ytterligare elva år, i olika roller. En bra plantskola som har format henne på olika sätt, konstaterar hon i dag. Framför allt är det just det egna ansvaret som hon bär med sig.

– Jag tycker att det var en viktig del i ledarskapet att låta alla jobba ganska självständigt, men att det samtidigt fanns en stor stöttning från chefer och kollegor. Det har format mig på så vis att jag tycker att det är väldigt viktigt att ge medarbetarna ett stort ansvar och också förvänta sig att de tar det, säger hon.

Så småningom kände Åsa Hedenberg att det var dags att söka sig vidare. Hon ville in i en verksamhet som hade fastighetsförvaltning som kärnverksamhet.

– Jag hade visserligen olika roller på Skanska, men jag tror att det som ung är bra att inte vara så länge på samma arbetsplats.

I stället började hon på Hiby, Stockholms stads aktiebolag för hantverks- och industribyggen. Men bolaget såldes snart till Trygg-Hansa Liv som i sin tur blivit uppköpt av Skandinaviska Enskilda Banken, och fastigheter ingick inte längre i kärnverksamheten. Åsa Hedenberg fortsatte i stället till AP Fastigheter som chef för verksamheten i Stockholms innerstad. Det roligaste man kan jobba med i Stockholm, säger hon.

– Det var väldigt spännande fastigheter och väldigt roliga kunder. AP Fastigheter var duktiga på att skapa nya mötesplatser och en stadskänsla. Jag har alltid gillat att utveckla fastigheter och att vara lite kreativ. Det handlar väl om att jag också gillar funktion. Fastigheterna måste fungera för dem som verkar i dem. Jag tycker att det är just matchningen mellan kund och lokal som är så spännande.

Därefter har hon hållit sig inom offentliga sektorn, först som vd för Uppsalahem och Huge Fastigheter och nu statliga Specialfastigheter. En medveten inriktning? Nja, för Åsa Hedenberg handlar det framför allt om att ha fått möjlighet att arbeta inom olika delar av fastighetssektorn – byggbolag, bank, försäkring, industri, bostadsbolag och offentliga sektorn.

– Men när man har en politisk styrelse vet man egentligen bara riktlinjen för fyra år framåt. Det är alldeles för kort när man jobbar med fastigheter, och därför tycker jag att det är bra att Specialfastigheter inte är en myndighet med kortsiktig budget, utan att vi är ett aktiebolag som har en långsiktighet, ofta med hyresavtal på 25 år.

Långsiktighet är ett av bolagets ledord, men verksamheten är också svårplanerad. Sveriges häkten och fängelser är i dag överfulla. Just nu behövs fler platser, en förändring som har skett väldigt snabbt: det är bara sex år sedan Kriminalvården konstaterade att kriminaliteten gick ner.

– Sedan har samhällsutvecklingen gått åt ett annat håll, men också politiken har svängt från att tidigare ha förespråkat husarrest och fotboja, vilket i så fall skulle ha inneburit att vi inte alls behöver fängelser i den här utsträckningen, säger Åsa Hedenberg.

Nu är läget dock annorlunda, och för att snabbt kunna utöka antalet platser har Specialfastigheter börjat bygga tillfälliga lokaler med tillfälliga bygglov. Vissa avtal tecknas på bara tio år, och byggnaderna kan senare monteras ner och flyttas.

– Det är dubbelbeläggningar i boenderummen i väldigt stor utsträckning. Man sätter in våningssängar i de här små cellerna och en dörr på toaletten så att man ska kunna använda den i fred. Men det är ju väldigt små rum, så det är en nödlösning i en desperat situation.

”Om du höjer temperaturen i ett fängelse har du ett upplopp inom fem minuter.”

Specialfastigheter delar huvudkontor mellan Stockholm och Linköping, och filosofin är att bolaget ska rekrytera den bästa kompetensen oavsett var i Sverige medarbetarna bor. Åsa Hedenberg hade som ung en idé om att flytta tillbaka till Umeå, men har upptäckt att hon trivs bra i Stockholm, bara hon ibland får ta en paus i huset på Mallorca – och då gärna trampa elcykel upp i bergen – och bara hon får yoga regelbundet för att samla tankarna. Stockholmskontoret ligger längst ner i Bonniers lokaler på Torsgatan, och besökare får röra sig fritt endast i en begränsad del av lokalerna, förklarar Åsa Hedenberg när hon visar runt. Men säkerhetsfrågan är större än så. Parallellt med personalens och fastigheternas fysiska säkerhet blir informationssäkerheten allt viktigare, och Åsa Hedenberg säger att många fastighetsägare generellt sett är dåliga på den delen.

– Man måste ha koll på vilka komponenter man stoppar in i sina fastigheter och hur man sedan styr dem. Det hänger också ihop med driftsäkerheten. I många av våra fastigheter finns det personer tjugo­fyra-sju, och då måste vi ha en driftsäkerhet som man kan lita på, säger hon.
Allt fler fastighetsägare pratar om smarta fastigheter och hur de kan förse sina hyresgäster med olika digitaliseringstjänster. Men vad händer om de övertas av en främmande makt eller någon hackar sig in?

– Det kan bli förödande. Se på vår verksamhet, om du höjer temperaturen i ett fängelse har du ett upplopp inom fem minuter. Jag tror att de flesta inte har en susning om hur lätt det är att styra och ta över en fastighet utifrån.

Åsa Hedenberg på plats vid anstalten Österåker, en av många fängelsefastigheter som Specialfastigheter äger.

Många av Specialfastigheters anstalter är i dag omoderna och ska renoveras. Men det bor människor där dygnet runt, året runt som är svåra att flytta på.

– Det är ett pussel. Vi måste stänga ner vissa avdelningar för att sedan renovera andra. Därför har vi också väldigt mycket nyproduktion där vi först bygger nytt och sedan kan riva det gamla, men det är viktigt att göra det på ett hållbart och säkert sätt.

Åsa Hedenberg vill gärna lyfta hållbarheten, att som ett statligt bolag vara ett föredöme och inte bara riva och bygga nytt.

– Vi kan bygga i trä på vissa ställen, och vi försöker verkligen att se när det går och hur vi kan göra det på ett hållbart sätt. Vi tittar också på grön betong, att den ska ha så låga koldioxidutsläpp som möjligt.
Nu är det emellertid inte hållbarheten som kunderna sätter främst. Framför allt spelar priset in, vilket har blivit tydligt i konkurrensen med andra bolag. Specialfastigheter förvaltar visserligen de flesta av Sveriges anstalter, och många andra säkerhetsklassade byggnader, men marknaden är fri.

– Vi har ingen gräddfil, utan vi jobbar i en konkurrensutsatt värld. Vår fördel är att vi har en väldigt säker förvaltning, vi har informationssäkerheten och vi har koll på våra medarbetare. Men konkurrensen är knivskarp, och eftersom kunderna frågar väldigt mycket efter pris så är marknaden villig att lägga sig väldigt lågt. Och där undrar jag hur vissa av våra konkurrenter ska ha råd att drifta och förvalta fastigheterna.

Hur mycket dyrare är en säkerhetsklassad fastighet jämfört med en kontorsbyggnad?

– Det är stor skillnad. Bara säkerhetsdörrarna är så otroligt mycket dyrare än vanliga dörrar, ibland kanske tio gånger dyrare, och säkerhetsfastigheter är dyrare både i projekteringen och i genomförandet. Även underhåll och drift är mer komplext, och därmed dyrare. När du ska in i ett fängelse så ska du räkna verktygen, och när du är klar och går ut måste du räkna dem igen. Jag tror också att fler behöver lära sig att säkerhet visserligen kostar men att det också är en försäkring. Det blir dyrare att åtgärda saker i efterhand.

Ni behöver nyrekrytera?

– Ja, sedan november har vi anställt 26 personer, men vi har enorm växtvärk, och för oss går det inte alltid att anlita konsulter, men när vi gör det vill vi ha långsiktiga relationer med dem. Konsulter är jättebra i en ordinär fastighetsverksamhet, men vi märker att de inte alltid förstår våra kunders verksamhet. Vårt behov av rekrytering handlar också om att vi tidigare var ett mer förvaltande bolag, men nu är vi ett projektutvecklande bolag och det kräver andra kompetenser.

Hur är du som chef?

– Jag är lojal och försöker att vara situationsanpassad, men jag är väldigt målstyrd och vill att vi ska nå våra mål. Jag är ganska otålig, så min utmaning är att vänta in och få med mig alla, men därför jobbar jag mycket genom min ledningsgrupp. För mig är det viktigt att jag har en ledningsgrupp som har varierad personlighet och kompetens. De brukar säga att jag alltid ser förbättringspotential i allt hela tiden, vilket innebär att en del uppfattar mig som väldigt kritisk. Men jag tycker ändå att man som vd ska kunna peka på vad som kan bli bättre, och jag tycker att jag ofta får resultat.

Missa inte! Samhällsfastigheter

Den 26 oktober är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Samhällsfastigheter. Det äger rum på Hotel Birger Jarl i Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Porträtt

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Porträtt

Helgläsning: Varumärket i fonden

NREP-grundaren Rickard S Dahlberg i stor intervju.

Porträtt

Offensivt, kaxigt och rosa

Croisettes vd Per Svensson vill snabbt framåt. Antalet anställda har fördubblats årligen och nu siktar han mot börsen.

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Porträtt

Från utkant till centrum

Stabil. Från korvkiosken på idrottsplatsen till fastighetsbranchens epicentrum. Corems vd Eva Landén har gjort den resan. Nu ska hon leda bolaget in i ett nytt decennium.

Porträtt

Får fart i motvinden

Nybyggare. Allt kändes rätt. Namnet på det nya företaget var catchy, rekryteringarna hade löpt på bra och uppdragsportföljen hade fyllts på i god takt. Nu skulle ingenting gå fel.

Tillbaka till förstasidan