Porträtt

Redo för förnyelse

Skyndar långsamt. Hon inledde karriären i London, där kapitalet var stort, transaktionerna många och finanskrisen blev en ögonöppnare. I dag är Kristin Willerström Nordenchef för Pembroke som nu har fått klartecken för nya Passagenhuset i Stockholms city. Och det är i storstädernas citykärnor som bolaget vill verka även på lång sikt.

Kristin Willerström

Född: 1981 i Bromma.
Bor: Bromma.
Utbildning: BA Hons Business with Property, University of Westminster, London. Postdip in Surveying/Real Estate, The College of Estate Management, Reading. MRICS, The Royal Institution of Chartered Surveyors.
Aktuell: Nordenchef för Pembroke som nyligen har fått klartecken för att påbörja nya Hästen 21.
Om branschen: ”Man behöver vara lyhörd för vad kunden vill ha och ha en tidig dialog så att man löser problem innan de uppstår.”

Karriären i korthet

2005: Förvaltningsassistent hos Scope, London.
2006: Värderare hos Savills, London.
2009: Asset manager hos Axa Real Estate, Stockholm.
2016: Pembroke, Nordenchef sedan 2020.

Visa faktaruta

Från Pembrokes Sverigekontor på Mäster Samuelsgatan har Nordenchef Kristin Willerström och hennes elva medarbetare god utsikt över Hästen 21, i folkmun mest känd som Passagenhuset invid NK. Härifrån kommer de från första parkett att kunna följa den omdaning av fastigheten som ska starta i höst. Det har tagit åtta år att nå hit, och Pembroke har bland annat fått minska byggnadens höjd från den ursprungliga planen innan Mark- och miljööverdomstolen i våras godkände detaljplanen.

– Det är fantastiskt kul att vara i gång! Det blir sista pusselbiten av den långsiktiga vision vi har för kvarteret, säger Kristin Willerström.

Alldeles intill ligger den Pembrokeägda fastigheten Mästerhuset som stod färdig 2015, och planen är nu att öppna kvarteret och göra det mer tillgängligt, att skapa nya mötesplatser genom en mix av kontor, handel och bostäder.

– Det är trevligt med den här mixen, den skapar en mer levande och en tryggare stad eftersom det blir aktivitet under alla dygnets timmar. Jag kommer ihåg när jag var liten och gick förbi här. Det var mycket trafik och inte den trevligaste gatan i stan, och det hoppas vi kunna förändra nu med butiker som skapar ett mer livfullt gatuplan, säger Kristin Willerström.

Kristin Willerström är uppvuxen i Bromma och hade egentligen tänkt sig en yrkeskarriär som sjukgymnast. Parallellt med gymnasiets naturvetenskapliga linje såddes emellertid ett frö till fastighetsbranschen, och då var det framför allt bostäder som väckte hennes intresse. Hon minns att hon hemma alltid bläddrade i morgontidningens bostadsbilaga och med stigande intresse studerade annonserna. Det var också inom bostäder som hon fick sitt första jobb inom branschen, i London. Efter gymnasiet reste hon dit för att under ett år arbeta som barnflicka och öva upp sin engelska. När året var slut ville hon stanna kvar och behövde då inte bara ett nytt jobb utan också en ny bostad. Hon fick båda – nästan i ett och samma andetag.

– Jag gick in till en mäklarfirma för att köpa en lägenhet. När jag gick ut därifrån hade jag både bostad och jobb, berättar hon.

Jobbet gick ut på att förmedla lägenheter: ta reda på vad kunden söker och erbjuda olika alternativ. Nästan lite som i dag, kan hon konstatera, där det både handlar om att utveckla fastigheter och att hitta rätt lokal för rätt hyresgäst:

– Jag tycker att det är väldigt kul att få utveckla platser som är till för människor och som påverkar deras liv. Jag gillar att det är konkret och att man kan ta på resultatet, att vi bidrar till att förbättra människors upplevelse.

Hon upptäckte snart att hon hamnat i rätt bransch och sökte sig så småningom vidare till University of Westminster, där hon tog en bachelorexamen inom fastighetsaffärer, och efter utbildningen fick hon jobb på Savills värderingsavdelning.

– Det var 2006, det var London och mycket kapital som pumpades in och många transaktioner som gjordes. Jag var med och genomförde värderingen inför belåningen av The Gherkin, och som relativt ny i branschen var det stort.

Sedan kom finanskrisen och kraschen.

– Den lärde mig att branschen är väldigt volatil, att det inte bara är ett uppåtgående tåg som alltid fortsätter att tuffa, utan att ekonomin påverkar i så många led och i ett större perspektiv. Det var verkligen en ögonöppnare, för när jag började jobba såg man ju inte några signaler på hur det skulle bli. Det fanns inga problem och det fanns alltid jobb.

En nyttig lärdom och en kunskap som hon tog med sig till Stockholm, dit hon återvände efter tio år i London – först till Axa Real Estate som asset manager och sedan till Pembroke. Nu får hon åter se stigande inflation, höjda räntor och ett osäkert världsläge, men det förändrar inte bolagets strategi:

– Det är viktigt att förstå att allt inte är en dans på rosor hela tiden, men eftersom vi köper för att behålla så klarar vårt bestånd även turbulenta tider, säger hon.

Pembrokes strategi är att investera i centralt belägna fastigheter i ledande globala städer. Fastigheterna ska bestå av en mix av kontor, handel och bostäder. I Stockholm äger man fyra fastigheter, alla i innerstaden, med en total yta om drygt 100.000 kvadratmeter.

– Det är väldigt medvetet att finnas bara i city, och eftersom det är i de stora städerna vi vill finnas så tittar vi i Sverige bara på Stockholm.

Kristin Willerström utesluter emellertid inte att det kan bli fler fastigheter om rätt objekt dyker upp.

– Just att vi är så långsiktiga gör att vi kan investera över marknadscykler, så om möjligheten till nya investeringar dyker upp så är vi intresserade. Men just nu är Hästen 21 vårt fokusprojekt.

Det kommer att bli totalt 20.000 kvadratmeter kontor i Hästen 21. Swedbank, som är en av Pembrokes nuvarande hyresgäster, flyttar in på en stor del av ytan när byggnaden om fem år står klar. På senare tid har kontorsytorna i den nuvarande fastigheten stått tomma i väntan på att projektet ska sätta i gång och rivningen påbörjas. En onödig förlust av kassaflöde kan tyckas, men enligt Kristin Willerström en avsiktlig strategi för att snabbt kunna komma i gång när det var dags.

– Det var svårt att teckna längre avtal när vi inte visste exakt när vi kunde påbörja bygget. Så för att kunna behålla flexibiliteten och snabbt bli startklara så var det ett medvetet beslut. I bottenplan har vi i stället haft en popupgalleria med korttidskontrakt, så det har varit aktörer in och ut och med ett varierande utbud. Butiksplanet är en viktig passage inne i kvarteret och mot NK, så det ville vi hålla levande även under tiden vi väntade på att kunna påbörja projektet, säger hon.

Globalt ser Pembroke att allt fler är villiga att betala lite mer för kontorsytor i fastigheter med lägre klimatavtryck. Som ett led i det ska bolagets fastigheter vara framtidsanpassade. De ska ha smarta funktioner när det gäller till exempel belysning och ventilation, men det ska också vara lätt att utan större ingrepp förändra utformningen av hyresgästernas lokaler.

– I Mästerhuset har vi små klimatzoner och kan flytta väggar, vilket gör det enkelt att ställa om från öppna plan till mindre rum och tvärtom.

”Tidigare har man haft väldigt mycket fokus på själva arbetsplatserna, men nu har man sett att kontoren har en annan viktig funktion.”

Mästerhuset var den första kontorsbyggnaden i Stockholms innerstad att bli LEED Platinum-certifierad. Här finns bland annat en stor mängd rörelsesensorer som ser till att ingen energi förbrukas i onödan. Klimatmålen för Hästen 21 är lika högt ställda. Pembroke undersöker möjligheterna till bergvärme och sneglar också på den kontorsfastighet de färdigställer till Nordea i Helsingfors. Den har både bergvärme och solceller. Dessutom har 99 procent av den tidigare byggnaden kunnat återbrukas, och genom att materialet sorterades på plats minskade antalet transporter. Om något liknande kan bli aktuellt för Hästen 21 återstår att se. Förutsättningarna är lite annorlunda, sett till att bygget pågår mitt i city.

– Det är lite trångt så vi behöver se över hur vi kan optimera processen, till exempel när det gäller bortforsling av material. Projektteamet arbetar med att se hur vi kan minimera klimatavtrycket.

Från taket av Pembrokes förra projekt, Mästerhuset, har Kristin Willerström en magnifik utsikt ner mot Nybroviken och Djurgården.

Kontoren har alltmer öppnat igen efter pandemin. Samtidigt har fler fått smak för hemarbete, vilket påverkar kontorsmarknaden och vilka ytor som ett bolag behöver. Men Kristin Willerström är inte orolig. Enligt en undersökning som Pembroke har gjort bland sina hyresgäster – på 14 marknader – så säger 50 procent att de inte ser behovet av att minska kontorsytan. Hon tror att det snarare handlar om hur ytorna nyttjas.

– Tidigare har man haft väldigt mycket fokus på själva arbetsplatserna, men nu har man sett att kontoren har en annan viktig funktion. Det är ju där företagskulturen skapas och det är där som kreativiteten mellan medarbetarna uppstår genom sociala möten. Samarbetsytorna har blivit viktigare, och då vill man gärna ändra innehållet i kontoret så att själva arbetsplatserna blir mindre och gemensamhetsytorna större.

Kristin Willerström tror på att ha en tät dialog med hyresgästerna, att gemensamt se vad som kan och behöver förändras. När hyresgästerna började återvända till kontoren efter pandemin erbjöd Pembroke en arkitekt för att se över hur man kunde anpassa lokalerna för att minska ansamlingar av större grupper.

– Vi jobbar också aktivt med hälsoaspekten, att det finns omklädningsrum, duschrum, cykelparkering och så vidare, och i Mästerhuset arrangerar vi gemensam löpträning. Vi ser att många vill ha den här servicefunktionen. Jag tror att om människor ska vilja komma tillbaka till kontoret så måste det finnas ett mervärde, att det blir mer av en destination än en skrivbordsplats som man kan ha hemma.

Ni har ganska få hyresgäster, är det en risk i dessa tider, om någon skulle vilja krympa sin yta eller säga upp kontraktet handlar det om ganska många kvadratmeter?

– Absolut, det är en balans, och då är vi inne på det här med riskspridning, att man inte lägger alla ägg i en korg. Men där ser vi i ett globalt perspektiv att vi har en väldigt blandad portfölj, även om Swedbank och Nordea är stora aktörer i Norden. Jag tror att det är viktigt att jobba proaktivt och vara lyhörd så att man på ett tidigt stadium uppfattar om hyresgästens verksamhet kräver någonting annat, att vi tidigt går in i en dialog och hittar lösningar.

Vilken av Pembrokes byggnader är din favorit?

– Det är faktiskt Mästerhuset, det är en otroligt vacker byggnad, framför allt när man står i Kungsträdgården bland körsbärsblommorna och ser hur huset tittar fram ovanför PK-huset. Det är ju lite rosa i stenfasaden, ett väldigt vackert tillskott till Stockholm och dessutom en smart fastighet. Och det är fantastisk utsikt därifrån.

– Om jag ska välja en fastighet utanför Sverige så är vi i sluttampen att färdigställa ett projekt i London som ligger precis vid Saint Paul’s Cathedral. Där har vi skapat en publik plats framför fastigheten, där du kan äta din lunch eller bara andas lite och se katedralen speglas i dammen framför byggnaden. Det känns inte som att du är i Londons finansdistrikt, utan det är verkligen en liten grön oas.

Hur är det att vara en utländsk aktör med fokus på CBD, är det svårt att övertyga politikerna om er långsiktighet?

– Vi har ju varit verksamma i Norden sedan 2008 och vi har jobbat väldigt mycket med våra relationer, men också med att bevisa vad vi kan tillföra. Norden är en viktig marknad för Pembroke, och en fjärdedel av vår globala portfölj finns här. Vi hoppas att vi nu med Hästen 21 ytterligare kan bevisa att vi kan hjälpa till att stärka staden.

Känner du att ni fortfarande måste bevisa det?

– Nja, med Mästerhuset, de projekt vi har gjort och vårt fortsatta arbete att kontinuerligt se över vad vi kan förbättra så hoppas jag att vi redan har bevisat att vi är här för att stanna.

Fler Porträtt

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Porträtt

Helgläsning: Varumärket i fonden

NREP-grundaren Rickard S Dahlberg i stor intervju.

Porträtt

Offensivt, kaxigt och rosa

Croisettes vd Per Svensson vill snabbt framåt. Antalet anställda har fördubblats årligen och nu siktar han mot börsen.

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Tillbaka till förstasidan