Snabb tillväxt med lågpris

Det visar sig att det är tvärtom, han har lyckats mycket väl med sina utvecklingsprojekt, så väl att han blev erbjuden att vara med och bygga upp Prisma Properties som satsar stenhårt på lågprishandel inom segmenten dagligvaruhandel, lågprisbutiker och snabbmatsrestauranger.

– Jag är ingen förvaltare utan drivs mest av att utveckla och förändra. Oavsett roll trivs jag som bäst när jag ständigt utmanas att prestera och när det finns en tydlig koppling mellan prestation och resultat.

Men, invänder undertecknad, nu är han ju anställd igen, så hur stämmer det egentligen.

– Jo, och jag brukar alltid uppmuntra många av mina vänner att starta eget, så det har jag fått höra en hel del sen jag blev anställd. Men samtidigt är jag ju delägare i ett bolag som har ambitiösa tillväxt­planer.

–Den stora anledningen till att rollen lockade var Prismas fokus på lågprishandel och den entreprenöriella organisation som består av människor med lång erfarenhet, där ledningen har varit med och byggt upp det bestånd som i dag är värt cirka sex miljarder.

Att Fredrik Mässing skulle arbeta med fastigheter var långt ifrån bestämt när han valde utbildning. Även om han var bekant med fastighetsbranschen, genom sin far Gunnar Mässing som både arbetat inom stora detaljhandelsföretag och fastighetsbolag, så var det först när han skulle göra ett examens­arbete vid Högskolan i Jönköping som intresset för det området tände till.

– Jag hade läst en del av min utbildning i Singapore, och kom från ett års studier där som hade varit spännande och mycket framtidsinriktat. Jag skulle säga att året förändrade hur jag såg på möjligheterna som finns i livet, och att komma hem till ett förslag om att skriva examensarbete kring en mutterfabrik kändes inte direkt inspirerande. I stället fick jag kontakt med Janne Sandahl som presenterade ett mer spännande projekt som både blev ett examensarbete och ett första kliv in i fastighetsbranschen. Det handlade om hur handelsområdet Atollen i centrala Jönköping skulle kunna utvecklas utifrån ett logistiskt perspektiv

Det första ”riktiga” fastighetsjobbet fick han efter en kort anställningsintervju, där han erbjöds jobbet i sittande möte och gick direkt från intervjun till skrivbordet. Det var hos Boultbee, eller EFM (European Fund management) som bland annat hade förvärvat Centrumkompaniet från Stockholms Stad. Senare kom det att bli en kritiserad affär på grund av att kommunen sålde till en aktör som tog så hög finansiell risk som bröderna Boultbee – det ledde ju senare till ägarbyte. Men för Fredrik Mässing var det en mycket lärorik period.

– Organisationen som arbetade med fastig­heterna och hyresgästerna var mycket professionella och drivande. För mig var det en fantastisk skola.
Inledningsvis fick han ansvaret för de centrum­anläggningar man hade i Stockholms närförorter – Hässelby, Tensta, Rinkeby, Älvsjö, Bredäng och Högdalen. Det var mycket ”hands on” med förvaltningsintensiva fastigheter där många av kontraktsdiskussionerna skedde direkt med butiksägarna i området.

– Det var möten i helt olika typer av miljöer med alltifrån den lilla lokala kiosken på hörnet till den större livsmedelsbutiken, eller moskén. Jag lärde mig mycket om förhandling under den här tiden.

Efter en tid i Stockholmsförorterna fick han byta portfölj inom bolaget och fick då ansvara för fyra stora citygallerior. Commerce i Skövde, Gränden i Linköping, Domino i Norrköping samt S:t Per i Uppsala.

Han rekryterades senare till DTZ (numera Cushman & Wakefield) för att arbeta med asset management samt deras rådgivning kring retail. Efter det rekryterades han till ytterligare ett internationellt företag, Grosvenor. Han blev den andra anställda i den svenska organisationen efter Anneli Jansson som ledde verksamheten i Sverige. Men tanken om att starta eget hade redan börjat ta fart.

– Främst handlade det om att jag själv ville styra vilka uppdrag jag jobbade med, vilka jag jobbade tillsammans med och ha friheten att realisera de idéer jag hade.

Så i mitten av 2013, efter endast ett och ett halvt år på Grosvenor, startade han på allvar en egen konsultverksamhet. Under flera år arbetade han för företag som Newsec, Alecta, Vencom, och Trophi med förvaltning, utveckling och uthyrning. Fredrik Mässing fick också möjlighet att investera i SBB när bolaget var nybildat, en placering som föll väl ut och som lade grunden till hans nästa företag, Mässing Properties. Under de här åren kom han i kontakt med Alma Property Partners som med förkärlek investerar tillsammans med entreprenörer. Till­sammans med Alma drev han flera projekt, bland annat handels­projektet i Häggvik som numera lagts in i Prisma.

När Bonnier Fastigheter bestämde sig för att avyttra sitt projekt vid Häggvik, efter att man tagit fram en detaljplan, så höll sig Alma och Mässing framme. Den ursprungliga idén för fastigheten hade varit ett mer konventionellt köpcentrum med mängder av butiker. Alma och Mässing hade dock andra tankar.

– Stora delar av Häggvik var under utveckling och vi såg att det fanns möjlighet att samlokalisera flera volymhandelsaktörer från andra platser i området. På tre år lyckades Alma och Mässing utveckla och bygga en helt ny handelsplats på 30 000 kvadrat­meter med hyresgäster såsom Willys, CityGross, Jula, Jysk och Dollarstore med flera.

Att se möjligheter och öppningar genom utveckling och nya projekt tycks vara en specialitet hos Fredrik Mässing. Ett annat samarbetsprojekt mellan Mässing och Alma är utvecklingen av Sivia torg i Uppsala som tidigare var detaljplanelagt för bostäder. Kvarteret är nu rivet och en ny detaljplan har tagits fram, en detaljplan som möjliggör en utveckling av ett kvarter med kontor och hotell om totalt 30 000 kvadratmeter BTA.

– Jag har växt upp i Uppsala och projektet ligger mig så klart varmt om hjärtat. Sivia torg är en central plats i staden, precis vid stationen och jag ser att det är här vi verkligen kan utveckla stadskärnan och skapa en ny mötesplats för Uppsalaborna. Tidigare fanns där bostäder som var nedgångna och hela området behövde förbättras.

I dagarna har han fyllt 40 år och tillsammans med sin fru bestämde han sig för några år sedan att flytta från Lilla Essingen i centrala Stockholm ut till en villa i Sigtuna. Det var samtidigt som de blev föräldrar för första gången. Sedan dess har det blivit ytterligare en tillökning. Med det kommer också nya perspektiv. Han är glad att han startade eget och tog risker när han var yngre och konstaterar att var sak har sin tid.

Prisma Properties, som har en uttalad ambition att noteras på börsen i framtiden när marknaden så tillåter, har i dag endast tio anställda trots ett bestånd med ett marknadsvärde på omkring sex miljarder kronor. Prisma planerar nu att stärka upp sin organisation ytterligare inför sin fortsatta tillväxtresa, både inom förvaltning, projektutveckling och transaktion. Prismas målsättning är att vara den ledande utvecklaren och långsiktiga ägaren av lågprishandel, och bolaget ska fortsätta att växa med både förvärv och utvecklingsprojekt i hela Norden.

– Vårt bestånd är över lag mycket modernt med en wault på närmare tio år. 70 procent av vårt bestånd är nyutvecklat under de senaste 4–5 åren och vi driver nu, utöver förvärv, projekt i en årstakt på cirka 600-700 miljoner.

Att det ofta syns rubriker om butiksdöd är ingenting som skrämmer Fredrik Mässing.

Lågprishandeln har gått starkt de senaste åren och vi ser en fortsatt bra tillväxt de kommande åren.

– Det handlar om en helt annan typ av handel än det segment vi verkar inom. Prisma Properties fokuserar på lågprishandel, inom segmenten dagligvaruhandel, lågprisbutiker och snabbmatsrestauranger. Lågprishandeln har gått starkt de senaste åren och vi ser en fortsatt bra tillväxt de kommande åren. Fördelen med lågprishandel är att segmentet går väldigt starkt i både låg- och högkonjunktur.

Dagligvaror är en stabil marknad om än med en hög konkurrens och låga marginaler. Prisma har dock lyckats växa i detta segment med ett flertal projekt med Willys. Lågprisbutiker är en marknad som växer kraftigt, inte minst genom att nya kundgrupper har sökt sig hit i dagens inflationsmiljö. Marknaden har också stor potential då flera lågprisaktörer har ambitioner att etablera sig på nya marknader runt om i Norden. När det kommer till snabbmatsrestauranger så utvecklar bolaget sig i strategiska och trafiknära lägen.

– Man kan se det som att vi är med och bygger framtidens bensinstationer och bidrar till en viktig infrastruktur för Sverige, då vi även etablerar snabbladdare i dessa lägen.

En uttalad tanke hos Prisma är att växa med sina hyresgäster. Kedjor som Willys, Dollarstore, Rusta, Jysk med flera har tydliga tillväxtplaner och Prisma med­verkar till deras möjlighet att förverkliga sina planer.

– Våra fastigheter finns främst i Sverige och Danmark men vi har en ambition att på sikt finnas i hela Norden, just nu är det lite extra fokus på Danmark, säger Fredrik Mässing.

Anledningen till det är att flera av deras hyresgäster ser det som en möjlig ny marknad. Finansieringsvillkoren är för stunden även mer förmånliga där och det finns möjlighet till projektfinansiering.

Du har arbetat som din egen i nästan tio år. Det där med att åter vara anställd, hur känns det?

– Det är en ny fas och det känns väldigt bra. Visst blir det mer kontorstid och administration än tidigare men sammantaget kan jag inte tänka mig ett roligare jobb, med de ambitiösa tillväxtmål som vi har för Prisma.

Ni har använt Alma Propertys lokaler som kontor tidigare. Kan ni göra det fortsättningsvis också?

– Nej, nu öppnar Prisma eget kontor och kommer stå på egna ben. I början av oktober kommer vi att flytta in i fjärde Hötorgsskrapan i Stockholm.