Porträtt

Redo att ta risk

Påläst. Att göra passiva investeringar ligger inte för Simon de Château, då spekulerar man endast i allmän marknadsutveckling. Hellre då ett tydligt risktagande där det går att påverka utfallet genom aktiva åtgärder, gärna tillsammans med andra specialister. Med Alma Property Partners nya fond letar han nya öppningar på en för många tuffare marknad.

För något år sedan gick Simon de Château in som delägare i den nya restaurangen Persona på Östermalm, namngiven efter Ingmar Bergmans film. I den filmen heter en av huvudpersonerna Alma. Hans eget företag har kontor på Ingmar Bergmans gata. Vad är det här, är han cineast eller vad?

– Ha ha, nej det där är inte något jag klurat ut. Jag hade ingen aning om det där med Alma i den filmen, som jag knappast kommer ihåg om jag ens sett. Nej, namnet till bolaget kom vi på när vi satt och spånade på mitt lantställe. Och det var ett sjökort som gav inspirationen med Almagrundets fyr. Och tanken var att det kunde ge en story om att lotsa våra investerare rätt. I vår logo finns faktiskt även den fyrens unika ljusmönster med som grafiskt element.

– Och kontoret på Ingmar Bergmans gata flyttade vi in i först något år efter start, så nej, det var en bra teori men den stämmer inte med verkligheten.

Hans bana inom fastigheter började endast 200 meter från det nuvarande kontoret, tvärs över Nybroplan. Det var hos Leimdörfer, Bernhardtson, Westerberg & Partners, det som numera heter Nordanö, och han kom direkt från Handelshögskolan och kunde egentligen ingenting om fastigheter.

– Jag gillade siffror och människor, och med tiden har jag lärt mig att fastighetsbranschen då är en förträfflig plats. Det är mycket relationsbyggen för att skapa värden i fastigheter, och siffrorna, ja de måste man ju också ha koll på.

Han anställdes som analytiker och hade fullt upp med att analysera möjliga affärer, sammanslagningar och annat i efterdyningarna till finanskraschen med alla fastighetsbolagskonkurser och struktureringsbehov.

– Peter Leimdörfer och Lennart Bernhardtson tog med mig till de olika stora bolagen och kollade behoven och jag fick räkna på olika möjligheter. En av de affärer vi pitchade på var att få Skandia Liv att köpa Diligentia, något som sedan blev en väldigt lyckad affär.
På så vis var rådgivningsbolaget med i åtta sådana affärer där man antingen drev affären eller var inblandad för rådgivning i form av fairness opinion eller liknande åt målbolaget.

Till viss del sågade man nu av den lukrativa gren man satt på. Antalet möjliga stora affärer minskade genom sammanslagningarna. Pannorna lades i djupa veck. Skulle man kunna göra något liknande som de utländska giganterna. Själva investera i fastigheter uppbackade av institutionellt kapital? Simon de Château fick det interna uppdraget att utreda möjligheten samt därefter mejsla ut en strategi för hur de skulle kunna ikläda sig investerarrollen.

– Jag plöjde internationella prospekt för att lära mig principerna, det fanns ännu inga svenska förebilder.

Han började tillsammans med Peter Leimdörfer träffa svenska institutionella placerare och fick det första nappet hos Folksam som gick in med 100 mkr, Alecta följde efter dem med 90 mkr, ytterligare investerare anslöt. Bland dem fanns Martin Andersson, Gerard De Geer samt flera av delägarna i Leimdörfer.

Sveafastigheter som man nu hade döpt fonden till, eller mer korrekt investeringsbolaget, knoppades av under 2003 och man disponerade då över 450 mkr. Managementet om tre personer, bland dem Simon de Château och Johan Knaust, hade även de ett litet ägande i bolaget.

Under tio år var han vd för företaget som i flera omgångar reste nya fonder och agerade med olika strategier beroende på marknadsförutsättningarna. När den första fonden restes var idén att köpa stabila kassaflödesfastigheter i regionstäder till höga yielder, även olika sale-leaseback-upplägg fanns med. Ibland ingick även projektmöjligheter. En av de mer omtalade och lyckade affärerna minns Simon de Château gärna, hur de lyckades komma över lukrativa byggrätter för handel mitt framför ögonen på Ikea.

– Vi hade fått ett förslag från en av våra partners, P&E i Kalmar, att förvärva en anläggning från Volvo men ville ha något mer för att göra affären större och säkrare. Det blev en fastighet ute på Torslanda också, vilket kändes bra. Men den stora utväxlingen kom till vår förvåning i Kalmar, bara några månader senare. Då berättade Ikea att de skulle öppna ett varuhus i Kalmar, på granntomten till vår fastighet. Det blev alltså vi som kunde utveckla volymhandel där Ingvar Kamprad sett de möjligheterna framför sig, något jag vet att han var förgrymmad över.

Trots framgångarna skavde det lite i upplägget för managementet i Sveafastigheter. En majoritet av ägandet låg hos personer som inte var aktiva, vilket inte stämde med Simons syn på hur en sådan verksamhet bör ägas.

– Jag förstod motpartens argument och de förstod mina, men vi lyckades inte hitta någon väg för det, utan jag bestämde mig för att lämna som vd och sikta på något eget.

Gemensamt kom man överens om hur investerarna skulle hanteras så att ingen skada uppstod och Simon de Château fortsatte som styrelseledamot tills fonderna var avvecklade.

Han fick full frihet att starta en konkurrerande verksamhet och lovade samtidigt att inte aggressivt ta personal från företaget i framtiden.

I samband med att han slutade hos Sveafastigheter hörde Johan Ljungberg av sig och undrade om han inte kunde tänka sig att sitta i Atrium Ljungbergs styrelse, och jo, det passade fint in i den förändring Simon de Château ville få till i sin karriär. Något år senare lockade Per-Håkan Westin in honom i styrelsen för Willhem. Sedan ringde Tomas Billing och ville ha med honom i NCC:s styrelse, men då tyckte han att det fick vara nog med två uppdrag i så betydande aktörer som Atrium Ljungberg och Willhem.

– Det kändes som att jag mer höll på att bli styrelseproffs om jag tog på mig ytterligare ett uppdrag.

Billing gav sig inte utan tyckte att de Château väl kunde lämna ett uppdrag för att i stället sätta sig i NCC:s styrelse.

– Efter lite funderande tyckte jag det var en bra lösning och lämnade därmed Willhems styrelse för att under våren 2020 väljas in i styrelsen för NCC.

Vi är mycket försiktiga, men har kapacitet att göra ordentliga förvärv.

Hans sabbatsår under 2014 passade väl in i hur familjelivet såg ut då. Det första halvåret tänkte han inte på affärer alls, utan tog då huvudansvar för inskolning av ett av barnen och andra familjesysslor samtidigt som hustrun Clara helt kunde fokusera på sitt jobb vid Pareto, där hon framför allt arbetade med syndikering av fastigheter och skapade så kallade enfastighetsbolag som då var mycket uppskattade produkter.

Efter 6-7 månader började han utan någon tidspress fundera mer på framtiden. Och det fanns andra som också funderade på vad han skulle göra.

– En dag ringde Sloan Wobbeking som arbetade på Niam och undrade om det kunde vara idé att prata lite framtid. Han hade liknande tankar som jag om hur den här typen av verksamhet ska drivas.

De träffades och sedan gick det ganska snabbt att enas om vad de ville göra och hur ansvaret skulle fördelas. Man plockade även in Christofer Lundquist i ett tidigt skede av bolagsbildningen.

– Jag gillar framför allt tänkandet och genomförandet av investeringar, det där med all administration som följer med vd-rollen slipper jag gärna. Så jag var väldigt nöjd med att ta rollen som CIO (chief investment officer) medan Sloan blev vd.

Bra mat kan också vara en investering. Numera är Simon de Château även delägare i restaurang Persona på Torstenssonsgatan på Östermalm i Stockholm.

Vid några få tillfällen tycker Simon de Château att man agerat på felprissättning i marknaden. Men i absoluta merparten av Almas investeringar handlar det om att ha en noggrant genomtänkt affärsplan, arbeta aktivt och positionera fastigheterna för en försäljning till institutionella köpare. Att ta risk är ingenting han är rädd för, tvärtom är det då man kan få en betydande värdeutveckling.

– Men vi tar helst risker som vi själva kan påverka. Vi ser oss som generalister inom fastigheter och specialister på att investera. Sedan går vi i princip alltid in tillsammans med en partner som är specialist på just den typen av fastighet eller marknad.

I de två första fonder Alma reste har investeringarna varit spridda på flera olika segment. Den första var i några bostadsprojekt i Danmark, förvärvade från Sveafastigheter. Sedan fylldes den på med kontor i Finland, industrifastigheter och annat. I den andra fonden som stängdes under 2018 har man investerat mycket i utvecklingsprojekt. Men den största satsningen i de två fonderna har gjorts inom handelns lågprissegment, och på drygt sex år har man byggt upp en portfölj med drygt 200 000 kvm där merparten är egenutvecklat och beståndet har en genomsnittlig hyresduration på över tio år. Värdet bedöms ligga runt 5-6 miljarder, och idén är att det ska till börsen.

– Just nu är läget för en introduktion på börsen inte så bra, men vi tycker att bolaget, som går under namnet Prisma Properties, har så stora kvaliteter att det hör hemma där. Tiden får utvisa om vi har rätt.

Nu har man sin tredje fond på gång, den hade sin första stängning i januari 2022 och när den stängs nu i slutet av mars 2023 räknar Simon de Château med att den ska ha ett kapital på cirka 4 miljarder.

Är det nu ni ska ta riktigt stora grepp, på en marknad som kanske öppnar bra förvärvsmöjligheter?

– Vi är mycket försiktiga, men har kapacitet att göra ordentliga förvärv. Jag tror med det sagt att vi kommer att fortsätta på vår modell med många investeringar och tydliga planer för de förvärvade fastigheterna.

Vid start tänkte ni er max 15-20 medarbetare. Men ni är större än så nu. Har ni ändrat målet?

– Vi är 18 medarbetare nu, i Stockholm, Helsingfors och Köpenhamn och vi har några luckor att fylla. Bland annat en hållbarhetschef och ett kontor i Oslo. Personligen har jag en roll som passar mig väldigt väl. Det är ett privilegium att ha en så fri roll och att arbeta med ett så resultatorienterat team.

Din hustru Clara lämnade för något år sedan finansbranschen för att sadla om till något helt annat. Det finns inga liknande tankar hos dig?

– Nej jag tycker fortfarande att det jag gör är mycket stimulerande, men jag beundrar att Clara hade modet att ta beslutet att pröva något nytt. Hennes hästintresse väcktes åter till liv när vår dotter började rida, och Clara bestämde sig för att följa känslan så numera äger vi en hästgård i Märsta.

Att han själv tycker att hästgården är riktigt kul lyser också igenom när han berättar om hur deras minihästar och miniåsnor blivit traktens favoriter.

Fler Porträtt

Porträtt

Hon rustar Sverige

Maria Bredberg Pettersson är högsta chef hos en av Sveriges största fastighetsägare, Fortifikationsverket, och har hyresgäster som Försvars­makten, Polismyndigheten och FOI.

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Tillbaka till förstasidan