Porträtt

Fokus på det bästa

OPTIMIST. Omvälvande tider för både kontor och butiker. Hufvudstadens nya vd Anders Nygren letar lösningar som ska få landets stoltaste fastighetsbolag att behålla spetsen.

Snittfastigheten är värd 1,7 miljarder kronor. Men bolaget finns inte längre i toppen av sammanställningen av landets största fastighetsbolag sett till värde. Men storleken är inte det viktigaste.

– Vi ska vara det mest attraktiva fastighetsbolaget, säger Anders Nygren.

Placeringen, utifrån totalt fastighetsvärde, är numera nummer 19.

Nygren har varit vd vid Hufvudstaden sedan årsskiftet men kan bolaget utan och innan efter att ha jobbat där i 15 år. Fastighetsbeståndet har i stort sett varit detsamma. Totalt handlar det om 29 av de finaste och mest åtråvärda fastigheterna som finns i de bästa lägena i centrala Stockholm respektive Göteborg.

Men det är inget självspelande piano som Nygren tar över efter att Ivo Stopner lämnat vd-stolen efter hela 22 år i det börsnoterade bolaget där Fredrik Lundberg är majoritetsägare. 69 procent av hyresintäkterna kommer från kontor, och där måste Hufvudstaden bidra till att kontoret blir en mer attraktiv plats där människor vill jobba i stället för hemifrån. 27 procent av hyrorna kommer från butiker och restauranger, där e-handeln utmanat det förstnämnda sedan länge och där bolaget exempelvis gjort stora investeringar för att vända på utvecklingen för NK som är en jätte inom beståndet – och där Hufvudstaden under pandemin valde att ta över DSE:s NK-verksamhet och nu driver allt från juvelsalong till kosmetik- och modeavdelningar.

– Vi är inne i stora samhällsförändringar, och det finns många intressanta frågor att jobba med. Det är stimulerande på alla sätt.

Vi återkommer till hans framtidssyn kring de båda segmenten lite senare, liksom bolagets stora och spännande projekt – och den hemska branden.

Anders Nygren är född och uppväxt i Sundsvall. Fadern jobbade som lärare och modern jobbade på sjukhuset. Ungdomsåren ägnades åt idrott.

– Det var mycket sport för mig, jag spelade fotboll och åkte utförsåkning.

Fotbollen tog honom till division fyra som högst, oftast spelade han mittfältare men lirade på flera positioner, där tränaren ville ha honom. I det alpina tävlade han inom alla discipliner och deltog i bland annat Kalle Anka-tävlingar, men några SM-medaljer blev det inte.

Jobbmässigt har Nygren endast haft tre arbetsgivare. På gymnasiet studerade han byggteknisk linje. Sommarjobbade gjorde han på Skanska Mark med att bland annat lägga stenplattor och fixa gräsmattor.

– Jag har alltid gillat att bygga saker, så det var ett steg i den riktningen, säger Nygren som senare ritat och byggt ett eget sommarhus i Ångermanland.

Tanken var att han skulle studera vid Chalmers i Göteborg men det blev i stället Luleå tekniska universitet. Det efter att han tagit ett sabbatsår för att jobba på Realia Bygg och då tänkt om kring utbildningsplats. Dessutom lockade väg- och vattenutbildningen i Luleå.

– Det var närmare till skidåkningen och dessutom studerade min bror i Luleå. Jag trivdes väldigt bra under studieåren där uppe.

Examensarbetet tillsammans med en kursare ägde rum på Skanska. Det blev därefter hans arbetsplats från 1997 till 2006. Han började som arbetsledare, blev sen installationssamordnare, därefter projektingenjör och avslutade som projektchef. Entreprenaduppdragen var stora som små.

– Det största jag var med och byggde var Citycronan, det var ett riktigt stort uppdrag, konstaterar Nygren om den stora fastigheten på Regeringsgatan som ligger ett kvarter bakom Hufvudstadens klenod NK-huset.

En dag kom ett jobberbjudande från ett rekryteringsbolag som representerade en kund som Nygren försökt få något uppdrag ifrån, men aldrig lyckats, Hufvudstaden.

– Jag har alltid gillat Huvudstaden, och jag hade under en längre tid sett fastighetsbeståndet och tyckte att bolaget hade det där lilla extra. Det var ett enkelt val för mig att tacka ja.

Han började som chef för fastighetsutveckling, vilket är en titel han hade fram till för några år sedan då han blev chef för affärsområde Stockholm.

– Det är ett riktigt fint bolag med många duktiga medarbetare. Vi har en hög målsättning och det är roligt att vara framgångsrika. Jag är dessutom tävlingsinriktad, så det passar mig.

– Vi gör saker på vårt sätt. Vi lägger ner extra pengar för att det långsiktigt ska bli riktigt bra, för att saker ska hålla och åldras på ett vackert sätt. Vi har exempelvis trägolv i en del av våra fastigheter som har hållit i mer än hundra år.

Det lågt belånade Hufvudstaden har legat lågt på transaktionssidan när andra aktörer förvärvat nästan så mycket de kunnat.

– Jag tycker däremot att vi hållit ett bra tempo på projektsidan. Men det tar tid eftersom vi ofta är i känsliga miljöer och detaljplaneprocesser blir ofta långdragna. För fastigheten Skären (där Vinges huvudkontor finns) började vi 2008 och kom loss först 2019. I Göteborg började vi 2012 att jobba med det som nu är projektet Johanna, och där är vi nu redo att dra i gång.

”Jag kände direkt att det är något värre än vanligt. Jag åker direkt dit och vi upprättar en krisgrupp.”

Projektet Johanna är en satsning på 2 miljarder kronor, Hufvudstadens största projektinvestering under 2000-talet. Det aktuella kvarteret ligger mellan Nordstan och NK. Det handlar om både om-, på- och nybyggnation som ska resultera i en tillökning om 12.000 kvm LOA till det stora kvarteret.

– Vi ska göra ett rejält lyft av kvarteret som ligger i Fredstan. Det är ett område som vi tillsammans med andra fastighetsägare och Göteborgs stad utvecklar på samma sätt som vi har gjort i Bibliotekstan i Stockholm. I kvarteret Johanna vill vi ha en mix av hyresgäster och skapa en trevlig miljö.

Snett över Fredsgatan finns fastigheten där NK ligger, och även där planeras det för påbyggnation, men den planen är ännu i ett tidigt skede.

Även för pampiga NK-huset i huvudstaden har det 107-åriga fastighetsbolaget projektidéer, efter att under 2018 ha inlett en ombyggnation som påverkade 90 procent av ytorna.

– Framöver kan det bli aktuellt att tillföra en mindre påbyggnad och skapa en takterrass. Vi hoppas kunna bygga på i den del som finns vid Regeringsgatan, där det exempelvis skulle kunna bli en restaurang, och på taket, längs Hamngatan, kan det bli en stor uteservering med fantastisk utsikt över Stockholm.

Det har tidigare funnits en publik terrass på NK som var omåttligt populär under 40-, 50, 60- och början på 70-talet. I början av 80-talet lades den ner och fastighetsägaren byggde på en kontorsvåning.

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren på plats vid bolagets nya coworking­satsning Cecil vid Norrmalmstorg.

Ett av Hufvudstadens mest omskrivna, och ingenjörstekniskt mest utmanande projekt är dock ett annat – och med en speciell bakgrund.

– Jag blev uppringd från en av våra tekniska förvaltare som berättar att det brinner i en av våra fastigheter. Han har i sin tur blivit uppringd och ser från sitt hem på Gärdet att det slår upp eldslågor i city. Jag kände direkt att det är något värre än vanligt. Jag åker direkt dit och vi upprättar en krisgrupp.

Den stora branden i fastigheten Vildmannen 7 på Biblioteksgatan inträffade i november 2017, och följderna därefter har upptagit mycket av Nygrens tid. Varken polis eller räddningstjänsten har dock kunnat slå fast någon brandorsak.

Nu håller Hufvudstaden på att uppföra en ny byggnad som ska ge stöd till den historiska fasaden som är det enda som är kvar av fastigheten. Det blev en minst sagt komplicerad rivningsprocess och en nästan lika svår uppbyggnad. Enligt Nygren täcker Hufvudstadens försäkring delar av investeringen som uppgår till 800 miljoner kronor, motsvarande hela 167 000 kronor per kvadratmeter. Då har bolaget även lyckats skapa lite mer lokaler än vad som fanns tidigare.

Advokatfirman Cirio har hyrt en stor del av kontorsytorna, och kvar att hyra ut är första våningen liksom butikslokalerna i gatuplan. Inflytt sker sommaren 2023. Hyran för kontorsytorna innebär troligen nya rekordnivåer för kontor i Stockholm.

– Jag kan inte kommentera några enskilda hyresavtal. Men rent generellt har hyresnivåerna för oss legat stabilt under de senaste två åren och börjat röra sig uppåt de senaste två kvartalen.

Hufvudstadens nya vd är optimistisk när det gäller kontorshyresmarknaden. Han tror, förstås, på behovet av kontor även framöver.

– Hyresgästerna är villiga att betala för riktigt bra produkter, och det är sådana som vi har. Kontoret har en viktig funktion, inte minst när det gäller att bygga företagskultur. Det finns de som minskat i yta, men för vår del i Stockholm upplever vi att många av våra existerande hyresgäster i stället vill ha mer. I Göteborg är det lite mer varierande behov.

Anders Nygren konstaterar att många hyresgäster under pandemin länge hade svårt att ta beslut kring sin framtida lokalförhyrning.

– Men så släppte det i september, oktober. Nu är det väldigt mycket på gång. Det kommer delvis bli förändringar i många lokaler, mer anpassningar för att jobba digitalt, och det kommer att läggas mer resurser på mötesrum.

Hur är du som ledare?
– Ganska empatisk. Jag gillar att få alla att känna sig synliga, försöker sätta mig in i alla individer, vara ett bollplank och ge råd. Men det finns säkert saker jag kan förbättra.

Efter en seg start går det nu väldigt bra för ert coworkingkoncept Cecil. Ni har nu en anläggning. Hur många fler kan det bli?
– Just nu har vi kö till Cecil vid Norrmalmstorg. Det har varit en väldigt lyckad satsning även om det var tufft i början på grund av pandemin. Vi har inte fattat beslut kring var nästa etablering kan ske, men både Stockholm och Göteborg är aktuellt.

Din företrädare sa att ni var öppna för att köpa fastigheter strax utanför CBD. Hur ser du på det?
– Vår affärsidé ligger fast med fokus på de bästa lägena i Stockholm och Göteborg, men det kan vara aktuellt i lägen som exempelvis Östermalm.

Ni har investerat stora summor i att lyfta NK. Vad kommer ni göra framöver för att handelsplatserna ska nå den nivå ni vill?
– Vi har under pandemin passat på att förändra på damplanen i Stockholm och Göteborg. Vi jobbar hårt för att få in nya, intressanta varumärken. I gatuplanet vill vi ha mer lyx eftersom vi ser att det efterfrågas. Vi vill även satsa mer på minnesvärda upplevelser som stöttar försäljningen, som exempelvis den årliga NK-Galan och vårt musikaltema under den senaste julen.

Sedan drygt ett år äger och driver ni 25 procent av det totala antalet verksamheter i NK-huset. Hur länge ska ni göra det?
– Vi ser stora fördelar med att äga NK Retail. Det gör det lättare att testa olika verksamheter och skynda på arbetet inom e-handeln. Men hur stor andel vi äger kan nog komma att variera beroende på konjunkturläge.

Ni har varit framgångsrika med att locka lyxmärken till Bibliotekstan. Känner ni att ni är i mål?
– Vi har en lång lista över varumärken som vi skulle vilja ha hit. Det arbetet bli nog aldrig helt klart. Men vi är nöjda med att ha lyckats samla så många attraktiva varumärken i Bibliotekstan, och det bidrar till att också andra varumärkena vill vara där.

Missa inte! Köpcentrum & Butiker 2024

Den 11 september är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Köpcentrum & Butiker 2024. Seminariet äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Porträtt

Porträtt

Hon rustar Sverige

Maria Bredberg Pettersson är högsta chef hos en av Sveriges största fastighetsägare, Fortifikationsverket, och har hyresgäster som Försvars­makten, Polismyndigheten och FOI.

Porträtt

Ständig förändring

Osentimental. Einar Janson lever inte i det förflutna utan vill hela tiden utveckla verksamheten. Som grundare och vd på Titania söker han möjligheter där andra bara ser problem.

Porträtt

Tydlig framtidstro

Vecturas vd Joel Ambré om att bolaget måste bli större, det nya landmärket och om att bidra till Sveriges konkurrenskraft.

Porträttet

Seglatsen som ändrade allt

Bengt Malmegård om yoga, affärerna, och att fortsätta bygga för framtiden.

Porträtt

Långläsning: Frälser med affärer

Hon skulle bli präst. 20 år ­senare är Anna-Carin Telin vd för Outpoint.

Porträtt

Långläsning: Snabb tillväxt med lågpris

Få pratar om att växa inom fastigheter just nu. Men Fredrik Mässing är ett undantag. Nu leder han det nischade Prisma Properties som har en tydlig tillväxtagenda. Läs FV:s personporträtt – ur magasinet.

Porträtt

Långläsning: Storspelare på turbulent marknad

Henrik Jussi-Pekka är vd för investmentbolaget Möller & Partners, men är också medgrundare till bostadsbolaget Resinova som varit storköpare under våren.

Porträtt

Långläsning: Omsorg i detaljerna

Dan T Sehlberg lämnade it- och mediesektorn för att satsa på socialt entreprenörskap, numera via bolaget Sehlhall.

Porträtt

Långläsning: 100-åringen och framtiden

Jubilaren om tvärniten, om värdegrunden och de nya utmaningarna.

Porträtt

Lång intervju: Oväntad vinnare på kuppen

Han hade inga planer på att bli fastighetsägare – i dag äger han ett miljardbestånd.

Porträtt

Redo att ta risk

Han gillar att ta kalkylerade risker och reser just nu Almas tredje fond.

Porträtt

Mer psykolog än ingenjör

FV-intervju. Under hans år som vd på Svefa har bolaget dubblats i storlek, och Mikael Lundström har gett sig den på att få till ytterligare en lika stor ökning.

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Sätter tydliga mål

Målmedvetet och med låg risk har Hans Eliasson byggt en av Sveriges största bygg- och fastighetskoncerner.

Tillbaka till förstasidan