Porträtt

Sätter tydliga mål

Byggare. Kanske är det nu, de kommande åren, som Hans Eliassons företagsbygge Gullringsbo­koncernen kommer att få sitt elddop. Han har säkrat upp det med erfarenheter av hur den stora finanskrisen på 90-talet slog sönder bygg- och fastighetsbolag med de svenska bankerna på ruinens brant.

Hans Eliasson

Född: 1946 i Göteborg.
Bor: I Gullringsbo i Lerums kommun.
Utbildning: Tekniskt gymnasium samt därefter påbyggnadsutbildningar, bl.a. vid Harvard.
Aktuell: Svenska Hus, grunden till Gullringsbokoncernen firar 30-årsjubileum.
Om branschen: ”Du ska inte gå längst ut på plankan, för då ramlar du i.”

Karriären i korthet

1973: Startar egen firma inriktad på småhusbyggande och ombyggnad av hyreshus.
1981: Blir delägare och vd i Regnbågen som börsnoteras.
1986: Blir betydande delägare i Kullenbergs som utvecklas till Avena och börsnoteras.
1992: Omstart med ägande och förvaltning av fastigheter, vilket blir grunden för Gullringsbokoncernen.
2001: Utses till Årets Fastighetsägare.
2001: Utökar verksamheten med en byggrörelse.
2011: Utökar verksamheten med maskinuthyrning.

Visa faktaruta

Själv tycker han inte att det ser så illa ut och motståndet är redan prövat under svackan vid IT-krisen i början av 2000-talet och Lehmankrisen.

– De som pratar om kris nu vet inte vad en kris är, säger Eliasson.

Men om det nu skulle bli kärvare tider så kan hans finansiella försiktighet bli ett ess i rockärmen. Gullringsbo är designat för att klara ekonomiska stormar, att säkra fortlevnaden för bolaget. Det ska finnas goda marginaler både vid genomförandet av projekt och hur företaget är finansierat. Företagsgruppen ska inte stå på huvudet för att man vill tjäna den sista kronan, det går att bygga företaget ändå.

Insikten om mer försiktighet och långsiktighet är egna surt förvärvade erfarenheter för längesedan, mer om det senare. Det har tagit 30 år att bygga upp koncernen steg för steg.

Gullringsbo har nu ett substansben med fastighetsbolaget Svenska Hus som levererar säkra förvaltningsresultat samt bygger värden genom fastighetsutveckling. Sedan har man byggföretaget MVB och maskinuthyrningsföretaget Wangeskog som levererar kassaflöden.

Koncernen omsätter i år 5 miljarder och rörelseresultatet pendlar mellan 300 och 400 miljoner. Belåningen i koncernen är 5,3 miljarder och värdet på fastigheterna var vid årsskiftet 10,5 miljarder.

Länge hade koncernen som mål att alltid ha 500 miljoner i likvida medel eller kortfristiga placeringar. För några år sedan höjdes det beloppet till 1 miljard, och vid senaste årsskiftet hade man nära 1,2 miljarder i det som Eliasson gärna skämtsamt kallar försäkringskassan.

Substansbenet har dessutom försetts med lite riskspridning, via ett skogsinnehav.

Den största delen av skogsinnehavet finns i Lettland, drygt 7.000 hektar, medan innehavet i Sverige inskränker sig till 450 hektar. En stor anledning till att man förvärvat i Lettland är att det som företag är enklare att förvärva där än på den svenska marknaden. Men det finns även en ekonomisk anledning.

– Det är samma bonitet där som i Småland, men priset var när vi började förvärva en tredjedel av det här hemma i Sverige, konstaterar Hans Eliasson.

Vi träffas på Gullringsbo Egendomars huvudkontor i Stockholm. För även om Hans Eliassons företagsbygge har haft Göteborg som utgångspunkt, och inte minst kommer namnet på moderbolaget därifrån, så finns en stor del av verksamheten i Stockholm, liksom många av de viktigaste affärskontakterna. Båda hans döttrar, Erika och Lisa, är verksamma i bolagen och bor i Stockholm och Sörmland sedan länge och han själv är i princip i Stockholm var eller varannan vecka.

Sedan något år tillbaka ligger kontoret på Strandvägen 1. Högst upp kan Hans Eliasson titta ut över Nybroviken, och han har endast några minuters promenad hem till sin våning på Östermalm.

Vi diskuterar marknadsläget, och även om Eliasson inte tror på någon katastrofal utveckling så är han bekymrad över att många satt sig i en alltför utsatt position finansiellt.

– ”Aldrig i livet” har varit mitt svar hela tiden när det kommit förslag om att vi ska finansiera oss på obligationsmarknaden.

Han är av uppfattningen att alltför många både har en för kort bindningstid på kapitalet och på räntorna. En annan käpphäst han har är att räntetäckningsgraden inte säger någonting.

– Den använder många för att visa styrka, men jag tycker bara det är en lek med siffror där du med lite enkla grepp kan försköna situationen. Kör du korta räntor med låga nivåer får du ett betydligt bättre nyckeltal än om du säkrat räntorna på en mer uthållig lång, men högre nivå.

– Vi visar i stället hur hög räntenivå vi klarar med den intjäningsförmåga vi har.

Med möjlighet att betala drygt 9 procent är Hans Eliasson nöjd, då ligger man betydligt bättre till än i princip vartenda börsnoterat fastighetsbolag. Ja, undantaget Hufvudstaden då.

När han började bygga på det som i dag är Gullringsbo var det efter att ha fallit till botten efter ett decennium av framgångar. Liksom för många andra var 80-talet något av en stor ”räkmacka” för Hans Eliasson. Ja, han jobbade hårt, som alltid, men det fanns stora möjligheter att tjäna pengar på fastigheter. Efter att ha drivit egen bygg- och fastighetsverksamhet under 7–8 år blev han i början av 80-talet approcherad av färgföretaget Beckers som ville skilja av sina fastigheter från den övriga verksamheten.

Eliasson tillförde delar av sin verksamhet och blev betydande delägare i det nya bolaget som döptes till Regnbågen och som börsnoterades med honom som vd. Inriktningen var förädling av fastigheter och man firade stora framgångar. Att ta tillvara gamla fastigheters charm och kreativt utveckla tidigare illa använda ytor uppskattades mycket av marknaden. Regnbågens kurs tuffade stadigt uppåt.

Men Eliasson ville mer, och i slutet av 1985 lämnade han Regnbågen och blev i stället storägare och vd i Kullenbergs. Till byggföretaget lades en del andra verksamheter som Lambertssons maskinuthyrning, EA Rosengrens (nuvarande Gunnebo) och Viak. Det blev till Avenakoncernen som börsnoterades. I Avena arbetades även med fastighetsutveckling.Sedan kom finans- och fastighetskrisen och bankerna tryckte på.

– Banken gav oss ”an offer you can’t refuse” och Coronado tog över.

Aktieägarna i Avena erhöll aktier i Coronado som betalning. Men året efter var Coronados saga all. Moderbolaget gick i konkurs och SEB tog över dotterbolagen, alla aktier blev värdelösa, Hans Eliasson som under ett år levt på hoppet kunde nu inrikta sig på att starta om på nytt.

Ja, helt på bar backe var han ju inte. Han hade kvar det bestånd av fastigheter han inte hade lagt in i Regnbågen, och han hade även ett visst kapital som gjorde att det var möjligt att förvärva fastigheter på den mycket nedpressade marknaden.

Det befintliga beståndet innehöll omkring 100 lägenheter. Det var lågt belånat men förvaltningen sköttes inte optimalt så nettot var riktigt dåligt, mer än noll men inte så mycket mer.

– Jag hade inte hållit koll på fastigheterna och visste för lite om hur man drev fastighetsförvaltningen effektivt. Det hade inte betytt så mycket tidigare, men nu var det min livlina till en ny karriär.

Hans Eliasson funderade på vad han skulle göra och frågade sedan en bekant:

– Vem är den snålaste fastighetsägaren i Göteborg? Det var en bra tanke. ”Snåljåpen” tyckte det var riktigt intressant att informera Eliasson om var nycklarna till god lönsamhet i förvaltningen låg.

– Vi satt och jämförde siffror mellan de likartade fastigheter vi ägde, och mina siffror på kostnadssidan var ju överlag enormt mycket högre än de som gällde i hans bestånd. Jag lärde mig massor och mina fastigheter började att leverera ett bra överskott.

Tillväxtambitionen var tydlig men under 90-talet nöjde man sig med att bygga just Svenska Hus-verksamheten och i slutet av decenniet hade bolaget ett bestånd med ett bokfört värde om drygt 500 mkr och ett förvaltningsresultat om 25–30 mkr. Under 2001 blev man delägare i byggföretaget MVB som då var verksamt i Skåne. Därefter kompletterades det med förvärv av byggbolag i Stockholm och Göteborg, och så småningom blev man helägare till hela byggrörelsen. Maskinuthyrning kom in först 2011 och har utvecklats med olika förvärv. Det finns även ett anläggningsbolag, Anlab, sedan 2013.

Hans Eliasson med sin första byggbod. Han köpte och renoverade den i början av 70-talet. Nu är det dags för en ny renovering, denna gång av nostalgiska skäl.

Utöver de stora beståndsdelarna finns lite andra innehav samlade i dotterbolaget Nestar: Delägandet i fastighetskonsulten Novier med 34 procent, ägarandelen i Notta Group (med coworkingkoncepten Helio och Alma) och Popup Agency.

Förutom ett starkt driv för att skapa tillväxt och stabilitet för företaget har Hans Eliasson länge haft ambitionen att utveckla nya byggmetoder och bidra till ett mer hållbart byggande. Särskilt av det som i dagarna är i absoluta fokus, energieffektivt byggande. I början av 2000-talet bidrog man via sin stiftelse med 10 mkr till en professur i hållbart byggande vid Lunds universitet och initierade en masterutbildning vid Campus Helsingborg.

Sedan gjordes en betydande donation till Lunds universitet för att instifta priset Årets Framtidsbyggare. Årligen delades det ut 1,2 miljoner kronor till forskare samt även studenter som tagit fram intressanta uppsatser i frågor kring energieffektivt och hållbart byggande.

Men sedan kom pandemin och ställde hinder för prisutdelningen, och då tänkte man om. Det blev en ny donation om 10 miljoner till en jubileumsprofessur i samband med Lunds tekniska högskolas 60-årsjubileum. Pengarna har vikts till att under fem år finansiera en professur med inriktning på energieffektivt byggande.

Sedan ett antal år tillbaka har Hans Eliasson ingen linjebefattning i företagen. Han är ordförande i moderbolaget men dotterbolagen har sina egna styrelser.

– Jag har lyckan att få tänka på de stora övergripande frågorna. Hur kan vi ta byggverksamheten till Norrland? Hur ska vi allokera kapitalet? Ska vi bygga bostäder nu – eller ska vi vänta? Vilka ska vi rekrytera?

– Sedan är jag ju något av en kulturbärare. Jag vet hur saker och ting går till på en byggarbetsplats. Jag tror medarbetarna uppskattar när de får besök av någon från ägarsidan som verkligen vet vad saker heter och vad de gör.

Du är inte inne och duttar med detaljer då i dotterbolagen?
– Nej, det är en sak man snabbt lär sig som börsbolags-vd. Att det behövs en organisation för att företaget ska fungera och att inte vara inne och pilla utan låta var och en göra sin grej.

Finns det annat du tycker man kan ta till sig från de börsnoterade bolagen?
–Det finns det säkert, men jag känner framför allt att det är en lyx att inte vara börsnoterad. Att inte behöva leva upp till aktieägares vilja eller medias press på ”action”.

–Ibland måste man avvakta, inte göra affärer, inte dra ig ång projekt. Och det är mycket enklare att göra så i ett privatägt bolag.

Men har ni inte press på att ni ska producera, leverera bostäder till ett visst pris? Det är ju ett politiskt slagträ att det måste byggas billiga bostäder.
– Visst ska vi producera prisvärda produkter, men vi måste få ihop affären.

– Jag har pratat med projektledare hos oss som berättat att de ibland tvingats att ändra i bostadsprojekt 5–10 gånger på grund av olika ökande krav från kommuner. Då brukar jag fråga dem hur de agerat, och inte sällan säger de att för att projektet ska kunna gå i gång så har de ändrat i våra planer, med riktigt dålig lönsamhet som resultat.

– Då säger jag att vi behöver inte göra någonting. Om kommunen ställer orimliga krav kan vi avstå, och att avstå är mycket enklare att göra om du inte är börsnoterad.

Fler Porträtt

Porträtt

Redo för förnyelse

Pembrokes Nordenchef berättar om bolagets filosofi och det efterlängtade projektet i Stockholms city.

Porträtt

Fängslande uppdrag

Ökade behov. Bolaget hon leder är verkligen speciellt, som namnet antyder. Och tyvärr behöver det växa.

Porträtt

Samhällsbyggare utan långbänkar

FRAMÅT. Inte ens när Johanna Frelin som ny tv-chef såg sig själv på löpsedlarna blev hon avskräckt. Hon visste redan att det var just chef hon ville vara. Nu leder hon Riksbyggen med fokus på hållbarhet och digitalisering, och helst vill hon att allt ska hända så snabbt som möjligt.

Porträtt

Fokus på det bästa

Hufvudstadens nya vd Anders Nygren i en lång FV-intervju.

Porträtt

Helgläsning: Varumärket i fonden

NREP-grundaren Rickard S Dahlberg i stor intervju.

Porträtt

Offensivt, kaxigt och rosa

Croisettes vd Per Svensson vill snabbt framåt. Antalet anställda har fördubblats årligen och nu siktar han mot börsen.

Porträtt

Tryck i affärerna

Han är boktryckarlärlingen från Karlshamn som nått tre miljarder i fastighetsvärde. Doldisen Stefan Lindström gör ett allt större avtryck i branschen efter uppmärksammade köp.

Porträtt

Söker handelns vinnare

Framåt. När andra investerare flydde från handelsfastigheter gick Jan Björks Redito in och storköpte utvalda delar. Nu ger sig bolaget in i flera nya investeringar.
Porträtt

Caroline Arehults akademiska utmaning

För knappt två år sedan kom kallduschen, budet som innebar att hennes jobb försvann. Nu har Caroline Arehult funnit en ny utmaning som Akademiska Hus nya vd.

Porträtt

Långläsning: Gasen i botten

Det är alltid rallytempo. Ivar Tollefsen har byggt upp Heimstaden till 275 miljarder kronor. Men vem är han? Läs FV stora intervju från 2007. Alla galna äventyr Synen på svenskar  ”Ingen respekt och all respekt”.

Porträtt

Bygger tillit – i koja som slott

Kameleont. Från Mexico City till kontoret på Östermalm – via norra Botkyrka, Handels och London. Nils Styfs krokiga resa in i branschen har gett honom en ovärderlig superkraft.

Porträtt

Fångar idén i flykten

Otålig. Varför vänta till i morgon, låt oss göra det i dag. Med den devisen fortsätter Johan Ericsson att vara med och bygga fastighetsbolag.

Porträtt

Bygger nytt i högt tempo

Elias Georgiadis växte upp i miljonprogrammet och började jobba på ställningarna. Nu har han med sig Erik Selin och Mats Qviberg på ett expansivt bolagsbygge.

Porträtt

Långläsning: Den gröna vägen fram

Enkelt. Sedan Johan Knaust var med och grundade K2A har bolaget växt i stabil takt med sitt tydliga koncept: Miljövänliga hyresrätter byggda i trä.

Tillbaka till förstasidan