Storspelare på turbulent marknad

Det ligger en dimma över gärdet där Henrik Jussi-Pekka ligger för att få korn på den bock han nyss såg några hundra meter längre bort. 90 minuters väntan med blicken riktad mot ett dike där bocken plötsligt försvann, där han tänker på ”ingenting”. Väntan är ett sätt att varva ner från jobbet.

Annat var det på tiden han var färsk på det nystartade Niam när han under en tid sov på kontoret när det var som mest hektiskt.

Henrik Jussi-Pekka fick efter att han var färdig civilingenjör från KTH jobb som analytiker på Uppsalahem 1995. Egentligen hade han tänkt bli läkare, men en lumparkompis som studerade bygg- och fastighetsekonomi på KTH tyckte att Henrik borde testa, och så blev det.

På Uppsalahem satt han nära ledningen och var med om försäljningen av allmännyttan. 25 procent av beståndet såldes eftersom pengar behövdes in i kommunkassan. En lärorik tid som gav ringar på vattnet.

1998 kom samtalet som gjorde att han känner att han har gjort fotavtryck på fastighetsmarknaden. Vd Peter Möller ringde och frågade om han ville börja jobba på ett nybildat bolag som låg under Newseckoncernen: Newsec Incentive Asset Management, eller Niam. Anledningen var att två stora utländska jättar ville in på den svenska fastighetsmarknaden.

– Det fanns inget sådant här bolag i Sverige på den tiden, som kunde ta sig an partners som Morgan Stanley och GE Capital. Det var ett nytt sätt att jobba på. Nu fanns det möjlighet att köpa en stor portfölj från NCC som behövde lätta sin balansräkning. Det var cirka 130 fastigheter för närmare tre miljarder kronor, många kronor på den tiden.

Niam blev den lokala samarbetspartnern som jättarna behövde för att ta hand om de förvärvade fastigheterna och maximera värdet för att sedan strukturera och paketera inför exit. Under två år gjorde Niam affärer i en rasande takt – cirka 190 fastigheter och 5,5 miljarder kronor senare lämnade Henrik Jussi-Pekka skutan. Han, Peter Möller och Göran Bygdén (finanschef) var de första tre som gick in i Niam, och de gick ut tillsammans. År 2000 startade de Möller & Partners, M&P, för att skapa möjligheter för andra företag som ville få exponering på den svenska fastighetsmarknaden.

Även här känner han att han har lyckats sätta ett par fotavtryck i branschen.

– Att i Sverige hålla på med investment management inom fastigheter var vi lite pionjärer i, eftersom det var nytt när Niam startade och efter det med Möller & Partners. Kanske har vi på något sätt format en del av branschen.

Men den stora delen är nog ändå att de har lyckats bygga plattformar som lever vidare, som Svenska Handelsfastigheter som M&P byggde upp från ett blankt papper tillsammans med Areim.

Bolaget startade 2010. Elva affärer senare och summerat till 180 000 kvadratmeter handel förvärvades bolaget 2015 av en nystartad struktur med Lennart Sten i spetsen.

Ett annat avtryck är Ica-handlarnas Förbunds bolag Urbano som byggdes upp och förvaltades av M&P. Bolaget köptes under 2019 av Amasten – i dag en del av Neobo.

– Det är ju vårt bolag som ligger där. Har man varit med tillräckligt länge finns avtryck efter en.

För hans del är det en morot: att bygga bolag.

– Man har lärt känna sig själv och vad man går i gång på, och för min del är det här byggandet.

När M&P startade 2000 hade Henrik fått sin första son, och ett år senare kom barn nummer två. Det var otroligt intensiva år och ”oerhört läskigt” att i det läget starta upp något nytt, med noll garanti.

– Vi fick en möjlighet med en kontakt som Peter hade fått med en engelsk fondförvaltare som ville starta en fastighetsfond i Sverige. Det var ett frö och inte klart, men sedan arbetade vi med den fondförvaltaren i flera år.

Då, i början, arbetade de främst med singelmandat där M&P blev fondens lokala partner. I dag är de närmare kapitalet och får förtroende att förvalta kapital från ett flertal svenska och utländska institutioner där flera investerare går in i en struktur.

– Jag tror att förtroendet från dem som sitter med pensionskapital ökar mer om man sitter i samma båt. Om vi har lagt en stor andel av vårt tillgängliga kapital, då kommer vi också göra allt för att det ska bli bra.

Bolagen och fonderna har blivit många sedan starten, där bland annat bostadsbolaget Akka Egendom och Urbanea som riktar sig mot kommersiella fastigheter är aktiva. Men det bolag som har märkts och synts mest just nu är Resinova Bostad som har köpt på sig flera fastigheter under våren.

Innan Lehmans konkurs 2008 drog med världen i en finansiell kris arbetade M&P med mer opportunistiskt riskkapital, men i skiftet 2009/2010 tog man beslutet att arbeta mer med pensionskapital för att skapa långsiktighet.

För Resinova är det ett 50-tal kommuner som ligger belägna vid Sveriges tre största städer och vid universitets- och regionsstäderna som är intressanta. Det ska vara nya hyresbostäder som är hållbart byggda och certifierade, eller där det finns möjlighet att göra det.

Idén till Resinova hade funnits ett längre tag, men bolagsstarten blev försenad när pandemin kom, vilket innebar ett omtag för kapitalresningen där den sista av tre stängningar gjordes i slutet av 2022. Under den första delen av investeringsperioden tackade man nej till några långt gångna diskussioner när framför allt prisnivån blev för aggressiv.

Vi var beredda och startklara, hade kapital på fickan uppbackat med olika banker.

– Vi har haft en tro om hur marknaden skulle utvecklas. Man såg ju att den var på väg mot en viss dörr och att det här kommer att bli jobbigt. Vi var beredda och startklara, hade kapital på fickan uppbackat med olika banker. Vi hade kartlagt marknaden väl, och det är därför vi har kunnat göra så mycket affärer nu.

Det enda förvärv som gjordes innan marknaden förändrades är en forward funding som bolaget ännu inte har tillträtt.

– Med tanke på de skiftningar som blivit i avkastning var det en jäkla tur. För det är ju ändå bostäder vi pratar om, ett lågavkastningssegment. Förväntningarna sätts när plattformen startas upp utifrån strategi och med den avkastning som den här kategorin kräver.

Han fortsätter:

– Hade marknaden inte förändrats och vi inte hade haft kontakterna hade vi inte kunnat göra de här affärerna. Det handlar ju om bolag som absolut inte säljer i vanliga fall.

Det finns fler förvärv än dem Resinova har kommunicerat utåt. Allt är inte tillträtt och en del bolag är börsnoterade, men totalt har nio förvärv om cirka 1 700 lägenheter gjorts, varav drygt 75 procent ligger i Storstockholm. Målet landar någonstans på drygt fyra miljarder.

– Mycket av det vi har jobbat med har fallit in. Sammantaget har vi nått ganska nära våra mål.

Betalar ni bäst?

– Inte alltid. Vi har varit med ganska länge, och det kanske finns någon slags trygghet i vad vi säger. Det har också funnits tidsbrist för vissa bolag. Värden har förändrats, belåningar har förfallit och ökat och så vidare. Det har öppnats upp möjligheter att komma in och göra förvärv som normalt sett inte går att göra. Det hade inte varit realistiskt för oss att tidigare lägga fram ”ska vi köpa ett kvarter på Lidingö?” för våra investerare. Men nu har vi gjort det, och det känns rätt bra.

Han tror att det kommer att avyttras mycket mer framöver. Och för deras del, om allt faller inom ramen för bolagets strategi, kommer Resinova göra fler affärer. Det kan också komma att bli fler bolag inom M&P, och enligt Henrik Jussi-Pekka finns det flera embryon som ligger och gror.

Mycket av det som M&P har byggt upp genom åren har glidit över i att vara likt traditionella fastighetsbolag. Plattformarna hålls ihop med pensionskapital, och då blir det bolag som växer snarare än att de plockas isär i delar.

– Tidshorisonten har skjutits framåt med kanske tio år. Långsiktigheten har varit jättekul, och då jobbar du egentligen som vilket annat fastighetsbolag som helst. Det är ingen quick fix.

Hur säkra är ni på att ni köper till rätt pris?

– Det kan man aldrig vara. Men man kan få en långsiktig känsla – det är ju ändå hus. Tajming är en del av det. Du kan ha hur bra strategi som helst, men hade du sjösatt den här strategin under pandemin och köpt allt då och sen yieldförändringar på det – då hade det inte sett lika bra ut. Förändringen i det här segmentet har varit ganska stor prismässigt.

Är den svenska fastighetsmarknaden övervärderad?

– Det är en svår fråga. Titta på hur aktiemarknaden sätter priset på fastighetsmarknaden – det är ju superrabatt för många bolag. Jämför man med vad som står i bolagsvärderingarna är det jättestora diskrepanser. Bostadssegmentet har fått ta mycket stryk och sanningen ligger väl någonstans mitt emellan. I sådana här perioder med mycket sämre likviditet och kanske orena affärer är det svårare att veta exakt vad marknaden är. I uppgångar brukar värderingarna släpa efter lite, samma sak i nedgångar.

Är det intressant för er eller något av era bolag att börsnoteras i framtiden?

– Nej, det är inget jag ens har tänkt på. Att leva i den miljön kräver ju ganska mycket annat. Det är ett jätteansvar och kräver mycket regulatoriskt. För oss som managementbolag, eller investmentbolag, är det inte intressant. Vi är ju partnerägda. Men för de bolag vi bygger upp kan en börsintroduktion vara en möjlighet.