Affärsanalyser

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Logistikfastigheter i Brunna logistikpark

Uthyrningsbar area ca 17.000 kvm
Kontraktslängd 10 år från start
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster Edström Logistik och Svenskt kosttillskott
Underhållsbehov Lågt
Outnyttjad byggrätt

TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2021
Köpare Genesta
Säljare Deas
Köpeskilling Strax under 400 mkr
Initial direktavk. bedömd till cirka 3,5%

Sammanfattning
● Relativt långa avtal i ett starkt segment. Miljöcertifierad byggnad.
● Nyuppförd byggnad i attraktiva Brunna, längs E18, 30 km nordväst om Stockholm.
● Närapå dubblerat kr/kvm-pris sedan ursprunglig försäljning.

Visa faktaruta

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 10/2021)

DEAS säljer två logistikfastigheter i attraktiva Brunna logistikpark till en av Genestas fonder.

Fastigheterna förvärvades av säljaren, då med namnet Aberdeen, 2015 och 2016 i två olika affärer från NCC som byggde anläggningarna. Den ena av fastigheterna förvärvades för 127 miljoner kronor vilket då motsvarade cirka 12.700 kr/kvm, den andra i en paketaffär.

Fastigheterna ligger bra lägesmässigt i Brunna, i Upplands-Bro kommun, nordväst om Stockholm, med skyltläge mot E18. Det finns en rad nyetableringar som ägt rum i närheten de senaste åren, bland annat Zalandos etablering om 30.000 kvm och Systembolagets logistikanläggning om 24.000 kvm.

Förvärvet innehåller de två fastigheterna Viby 19:101 och Viby 19:96 som är uthyrda till en hyresgäst vardera. Köpeskillingen är ej kommunicerad men CBRE bedömer den till strax under 400 miljoner kronor, vilket motsvarar ett pris per kvadratmeter om cirka 23.500 kronor. Byggnaderna, vilka färdigställdes under 2016 och 2017, rymmer en uthyrningsbar area om strax under 17.000 kvm med en fri takhöjd om 10 meter. Byggnaderna är miljöcertifierade enligt BREEAM och klassade ”Very good”. Certifieringen innebär nästan en halvering av energianvändning jämfört med äldre logistikbyggnader.

Hyresnivån för större logistikanläggningar i Brunna bedöms återfinnas runt 850-1.000 kr/kvm, beroende på storlek och kvalitet. Lokalerna bedöms vara något underuthyrda i och med att avtalen signerades för några år sedan, och således finns en hyrespotential i lokalerna. Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 850 kr/kvm och en kostnad på 25-40 kr/kvm i netto för fastighetsägaren samt antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala direktavkastningen runt 3,5 procent och den normaliserade runt 3,7 procent.

Transaktionen påvisar det intresse som finns för logistikfastigheter med långa avtal. Lägesrisken i denna affär bedöms som låg ur investerarnas synvinkel.

Sammanfattningsvis köper Genesta två moderna fastigheter i ett av norra Stockholms hetaste logistiklägen. Den genomsnittliga löptiden för hyresavtalen är lång, och produkten bedöms passa bra in i en fond som eftersöker en lång och säker avkastning. Utöver detta finns hyrespotential och möjlighet att öka avkastningen för investerarna.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Tillbaka till förstasidan