Förvärvar logistik till rekordyield

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 10/2021)

DEAS säljer två logistikfastigheter i attraktiva Brunna logistikpark till en av Genestas fonder.

Fastigheterna förvärvades av säljaren, då med namnet Aberdeen, 2015 och 2016 i två olika affärer från NCC som byggde anläggningarna. Den ena av fastigheterna förvärvades för 127 miljoner kronor vilket då motsvarade cirka 12.700 kr/kvm, den andra i en paketaffär.

Fastigheterna ligger bra lägesmässigt i Brunna, i Upplands-Bro kommun, nordväst om Stockholm, med skyltläge mot E18. Det finns en rad nyetableringar som ägt rum i närheten de senaste åren, bland annat Zalandos etablering om 30.000 kvm och Systembolagets logistikanläggning om 24.000 kvm.

Förvärvet innehåller de två fastigheterna Viby 19:101 och Viby 19:96 som är uthyrda till en hyresgäst vardera. Köpeskillingen är ej kommunicerad men CBRE bedömer den till strax under 400 miljoner kronor, vilket motsvarar ett pris per kvadratmeter om cirka 23.500 kronor. Byggnaderna, vilka färdigställdes under 2016 och 2017, rymmer en uthyrningsbar area om strax under 17.000 kvm med en fri takhöjd om 10 meter. Byggnaderna är miljöcertifierade enligt BREEAM och klassade ”Very good”. Certifieringen innebär nästan en halvering av energianvändning jämfört med äldre logistikbyggnader.

Hyresnivån för större logistikanläggningar i Brunna bedöms återfinnas runt 850-1.000 kr/kvm, beroende på storlek och kvalitet. Lokalerna bedöms vara något underuthyrda i och med att avtalen signerades för några år sedan, och således finns en hyrespotential i lokalerna. Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 850 kr/kvm och en kostnad på 25-40 kr/kvm i netto för fastighetsägaren samt antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala direktavkastningen runt 3,5 procent och den normaliserade runt 3,7 procent.

Transaktionen påvisar det intresse som finns för logistikfastigheter med långa avtal. Lägesrisken i denna affär bedöms som låg ur investerarnas synvinkel.

Sammanfattningsvis köper Genesta två moderna fastigheter i ett av norra Stockholms hetaste logistiklägen. Den genomsnittliga löptiden för hyresavtalen är lång, och produkten bedöms passa bra in i en fond som eftersöker en lång och säker avkastning. Utöver detta finns hyrespotential och möjlighet att öka avkastningen för investerarna.