Badhuset 1 & Legenden 1, Växjö

Ibland finner man unika fastigheter på marknaden, vilka utöver de sedvanliga ekonomiska egenskaperna också har ett extra intressant innehåll. Sveafastigheter förvärvade i juni Växjö Konserthus och Quality Hotel av privatägda Karlo Förvaltning.
Fastigheterna är centralt belägna i universitetsstaden Växjö. Fastigheten Badhuset 1 består av konserthuset vilket är sammanbyggt med dels en kongress- och kontorsbyggnad, dels en hotell- och restaurangbyggnad. Fastigheten Legenden 1 inrymmer hotell-, butiks- och kontorslokaler. Byggnaderna är uppförda 1991–92, har en god standard och är väl underhållna.
Den totala uthyrningsbara arean är 11 400 kvadratmeter, varav knappt 6 500 kvadratmeter utgörs av konserthall och kongresscenter. Växjö Kommun är största hyresgäst och står för mer än hälften av hyresintäkterna med ett avtal som sträcker sig till 2019. Växjö Konserthus hyr hela hotelldelen, vilket motsvarar drygt en tredjedel av hyresintäkterna och avtalet sträcker sig till 2009. Övriga hyresgäster hyr kontor eller butiker, där övervägande delen av avtalen sträcker sig till 2011. Inga lokaler är i dagsläget vakanta. Totalt uppgår hyresintäkterna, inklusive hyrestillägg, till nästan 11 miljoner. Hyresrisken i konserthuset är liten med tanke på avtalets längd och den stabila hyresgästen medan risken är betydligt större i hotellet.
De faktiska driftkostnaderna för fastighetsägaren är låga på grund av att Växjö Konserthus driver verksamheten i fastigheten och även bekostar merparten av fastigheternas drift- och underhållskostnader. Fastighetsägarens drift- och underhållskostnader, inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld, uppgår till cirka 125 kronor per kvadratmeter.

Det bedömda driftnettot motsvarar således omkring 9,5 miljoner. Köpeskillingen var 113 miljoner  vilket motsvarar en initial direktavkastning om cirka 8,4 procent. Försäljningar av konsert- och kongressbyggnader är ovanligt, även om det byggts ett flertal under senare år. Risken är att det inte finns lika många köpare till ett konserthus som till en mer ordinär fastighet den dag man vill sälja. Då Sveafastigheters fokus snarare är långa stabila kassaflöden än eventuell framtida värdestegring passar Växjö Konserthus utmärkt i portföljen.
   uBadhuset 1 & Legenden 1, Växjö:
Peter Malmén

Sammanfattning:

• Sveafastigheters förvärv av Växjö Konserthus visar att man ibland kan finna unika fastigheter på marknaden som utöver de sedvanliga ekonomiska egenskaperna också har ett extra intressant innehåll. Fastigheterna ligger i centrala Växjö och hyresintäkterna uppgår till nästan 11 miljoner kronor. Risken är att det inte finns lika många köpare den dag man vill sälja. Fastighetstypen ter sig dock intressant för Sveafastigheter som fokuserar på långa kassaflöden och en högre avkastning.