Årets hyror: ”Hyresvärden har agerat krockkudde”

Fem privata hyresvärdar i Malmö (Heimstaden, Willhem, Trianon, Victoriahem och Rosengårds Fastigheter) vill se ytterligare en hyreshöjning i år. De är inte ensamma om att vara missnöjda med årets hyreshöjningar.

Att fler hyresvärdar skulle följa de fem i Malmös exempel känns inte helt orimligt, men Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Riks, har ännu inte hört att fler hyresvärdar kommer att begära förhandlingar.

– Det här föranleds av att de här överenskommelser som är gjorda har landat på alldeles för låga nivåer utifrån den kostnadsutveckling fastighetsägarna ser i deras förvaltning av fastigheterna. Man anser inte att det är rimligt med de höjningar som blev, säger han till Fastighetsvärlden.

En ny trepartsöverenskommelse och historiskt höga yrkanden från fastighetsägarna har lett till segdragna förhandlingar. Den genomsnittliga hyreshöjningen har hittills blivit 4,12 procent, mindre än hälften av vad merparten av landets fastighetsägarna yrkade på som ville se omkring 10 procent.

Sex månader efter en hyresförhandling har fastighetsägarna laglig rätt att förhandla om en ny hyra, vilket fem privata hyresvärdar i Malmö nu vill pröva och se om de kan få till ytterligare en höjning till den 1 juli 2023.

Hur vanligt det är att det görs ytterligare förhandlingar efter sex månader vet inte Tomas Ernhagen, men han säger att det oftast används i samband med renoveringar som görs efter att man har justerat hyrorna i den årliga förhandlingen.

Den nya trepartsöverenskommelse som har använts i förhandlingarna skulle förenkla förhandlingarna, men trots det har det inte gått något vidare, menar Tomas Ernhagen.

– Det har gått dåligt. Vi hade ju en trepartsöverenskommelse där vi skulle förhandla utifrån fem olika faktorer – den historiska genomsnittliga utvecklingen av de här fem faktorerna. Vi tänkte att nu vi får lite stadga i de här årliga förhandlingarna.

Han fortsätter:

– Det blev precis tvärtom, vilket säkerligen också beror på att det har varit speciella tider nu med extrema kostnadshöjningar för förvaltning av hyresrätter samtidigt som hushållen får reala lönesänkningar – det är en knepig situation för att sätta en ny förhandlingsmodell.

Han förklarar det som att parterna satte sig i varsin ringhörna och tittade på varandra.

– Vi hade räknat på vårt sätt utifrån den här modellen, som vi tyckte att den borde tolkas – och kom då fram till att den borde landa på ungefär en tioprocentig höjning, medan Hyresgästföreningen då lade sig betydligt lägre, runt kanske en noll till två procent.

Om fastighetsägarna får igenom säg sju procent nästa år – kommer folk ha råd att bo kvar?

– Hyresgästföreningen har själva räknat på att om vi hade fått igenom tio procent – då skulle en person som bor i en ordinär trea få en hyreshöjning med 700 kronor per månad. Om du i stället bor i villa eller i bostadsrätt i en större stad pratar vi om helt andra belopp.

Om man har köpt sin bostadsrätt relativt nyligen, lånat tre miljoner och har en kort bindningstid – cirka 70 procent av bolånen sätts om i år, enligt Tomas Ernhagen – blir räntekostnadsökningen 8.000–9.000 kronor. Utöver det kommer avgiften till bostadsrättsförmedlingen. För villaägare kan det bli ännu tuffare.

– På det viset är det här en modell som skyddar hyresgästerna hur man än vrider och vänder på det – även om vi hade fått igenom de här tio procenten.

– Man får nog säga att hyresgästerna kommer ganska milt undan i den här kostnadschocken som drabbar samhället. I det här fallet är det hyresvärden som agerar krockkudde.

På Hyresgästföreningen är man förvånad över de fem hyresvärdarnas drag. Carl-Johan Bergström, förhandlingschef, menar att det dessutom handlar om bolag som har gjort enorma vinster de senaste åren.

– Vi kommer från en extremt svår och lång förhandlingsomgång och som blev klar med en hög höjning på fem procent och att de nu kommer och vill driva upp och höja igen – det tycker vi är olämpligt, säger han.

Enligt honom hör det inte till vanligheterna att rätten att föra nya förhandlingar efter sex månader använts på det här sättet.

– Det är inget jag har något minne av och jag har arbetat på Hyresgästföreningen i 13 år. Parterna är överens att så här gör man inte.

Kommer fler fastighetsägare följa efter?

–  Jag hoppas att övriga fastighetsägare runt om i Sverige är betydligt mer ansvarstagande än de här fem aktörerna i Malmö.

– Flera av de här bolagen hänvisar ju till räntefaktorn och att det är orsaken till att de behöver höja igen. Det betyder att de vill flytta det risktagandet de har gjort – den belåningsrisk och ränterisk de har tagit – till hyresgästerna och inte ta ansvar själva. Hyresgästerna har inte med den saken att göra utan här måste bolagen hantera själva.

Han är medveten om att många fastighetsägare inte är nöjda med utgången i årets förhandlingar men menar att det krävs kompromisser från båda sidor för att överenskommelser ska kunna nås.

– Hyresgästerna och Hyresgästföreningen är inte heller speciellt nöjda. Även om det kanske inte blev de höjningarna som många bolag hade önskat är det ändå de högsta på väldigt länge och vi ser att de flesta bolag klarar av det här och kan fortsätta sköta förvaltningen på ett bra sätt.

Kan det här sätta hyresförhandlingarna ur spel framöver?

– Det kommer det inte göra. Vi måste snarare hitta ett sätt att prata med parterna hur vi hanterar det här. Vi kommer ju i större utsträckning titta på överenskommelser som är tydliga att de gäller minst tolv månader. Det rubbar inte förhandlingssystemet. Systemet har klarat mycket tuffare saker än det här.