Vad kostar ett hus på ”Gazaremsan”?

I december förra året förvärvades den nybyggda fastigheten Brämaregården 79:1, mer känd som Glasiären, i ett nytt oprövat kontorsläge vid Kvillebäcken i Göteborg. Området gick tidigare i sann göteborgsk anda under benämningen ”Gazaremsan” syftandes på de oroligheter som ständigt rapporterades om i media. Polisen summerade i september 2007 läget i Göteborgsposten som ”Vi snackar om värsta området i hela Västra Götaland”. Någonstans där och då började det dock hända saker med de planer på en attraktiv blandstad som staden haft som vision. Fastigheter löstes in, byggnader revs och snart började den nya stadsdelen få liv.

Det nya Kvillebäcken som växer fram i dag kommer att stå helt klart under 2019 och har då gett staden ett tillskott på drygt 2 000 bostäder och 1 500 arbetsplatser. Vidare ska området länkas ihop med stadsförnyelseprojekten Backa­plan och Frihamnen som vardera motsvarar en svensk småstad. Ska man vara ärlig finns dock delar av det ursprungliga ruffiga området kvar norr om Färgfabriksgatan.

I dag är området runt Kvillebäcken till stora delar en byggarbetsplats där Glasiären är en solitär som enda kontorsfastighet bland nya bostadshus. Byggnaden är dock iögonfallande med en glasfasad som ändrar färg för att styra ljus- och värmeinsläpp. Total uthyrningsbar area är 12 400 kvm fördelade på fem våningar med kontor, gym, bibliotek, handel och garage i källaren. Fastigheten är fullt uthyrd med långa kontrakt till hyresgäster inom framförallt offentlig sektor. Bland hyresgästerna finns Arbetsförmedlingen, Friskis & Svettis, Stadsförvaltningen samt Ica.

Förvärvet är intressant då det ger en fingervisning om hur marknaden värderar ett helt nytt kontorsläge i Göteborg där en köpare i mångt och mycket förvärvar en framtidsvision. Tidigare har kontorsmarknaden i Göteborg begränsats till söder om Göta älv men i och med detta förvärv samt Atrium Ljungbergs förvärv på Lindholmen anas ett paradigmskifte. Priset rapporterades till omkring 500 miljoner kronor, och med en genomsnittlig hyra omkring 2 100 kr/kvm så erhålls en bedömd direktavkastning omkring 5–5,5 procent, enligt CBRE:s bedömning.

Sett till mordernitet och hyresgäststruktur bedöms riskpåslaget gentemot CBD till omkring 1 procent och för att slutligen svara på rubriken: omkring 40 000 kr/kvm.