FV-Expert: Samhhällsfastigheter
Samhällsfastigheter, mer än en tillgångsplacering
Stat, kommun och landets regioner står inför ett dramatiskt investeringsbehov mot bakgrund av en växande befolkning och allt fler yngre och äldre. Den offentliga sektorn vänder sig i allt högre grad till privata fastighetsägare. Flera offensiva och starka investerare har växt fram och skapat starka positioner inför detta skifte. I en andra våg ser vi nu mer finansiellt orienterade aktörer som, särskilt i osäkra tider, lockas av segmentet utifrån dess egenskaper som passiv finansiell placering med långa kontrakt, offentligt finansierad hyresgäst och låg restvärdesrisk.
För att investeringen ska visa sig fullt så säker och för att den offentliga sektorn ska vara nöjda med beslutet att gå från fastighetsägare till hyresgäst måste dock det privata tillföra betydligt mer än enbart kapital. De måste tillföra projektutvecklingskompetens och förvaltningskvalitet utifrån förståelse för användarens/hyresgästens verksamhet och långsiktiga behov.
Beroende på vilken part som initierar utvecklingen av en samhällsfastighet kan den komma att regleras av Lagen om offentlig upphandlingen, LOU, eller angränsande lagrum beroende på dess innehåll. Men oaktat om det är en privat eller offentlig utvecklare och oaktat om det är en privat eller offentlig långsiktig fastighetsägare är förståelse för slutkunden, användaren/hyresgästen, avgörande för att en investering ska bli lyckad.
Inom flera av landets kommuner och regioner har investeringsbehovet varit påtagligt under flera år och kompetens om samhällsfastigheter har växt fram inom den egna organisationen. I andra kommuner och regioner är erfarenheten inte lika djup och behovet av externa samarbetspartners större. Oavsett om kunskap finns om samhällsfastigheter generellt, eller inom ett givet delsegment, har användaren olika metoder och arbetssätt att planera och bedriva sin verksamhet, varför det är helt avgörande att få in slutkundens perspektiv tidigt i planeringen av en ny samhällsfastighet.
Specialiserade fastighetsbolag, utvecklare och arkitekter kan bistå med erfarenhet, metoder och verktyg för att utforma samhällsfastigheter på ett hållbart sätt. På Archus har vi valt att fokusera på en involverande arbetsprocess, som vi prövat vid både utveckling av skola och vårdboende. I det första exemplet har vi låtit det gå så långt att vi, genom elevdialog, låtit elever vara med och påverka utformningen vilket gett goda resultat både sett till den fysiska gestaltningen och påverkat framtida arbetssätt. Med en samlad kompetens inom affärsutveckling, projektledning, arkitektur, landskap, inredning och hyresgästens kunskap om morgondagens arbetssätt skapas en samhällsfastighet som blir ännu mer hållbar ur både ett investerarperspektiv och ur ett hyresgästperspektiv.
Genom aktiva och specialiserade fastighetsägare samt rådgivare som involverar hyresgästen vid moderniseringar kan samhällsfastigheten bli den goda långsiktiga investeringen som efterfrågas av både investerare, brukaren och samhället i stort. Utan kunskap och utan dialog med hyresgästen är risken istället stor att den blir allt annat än en god investering och att restvärdesrisken är betydande vid det långa hyresavtalets slut.
Kunskap, involvering och aktiv förvaltning med rätt rådgivare och arkitekt är viktigare än förmågan att bedöma restvärdesrisken. Då blir antagandet mindre viktigt och sannolikheten för en långsiktig hyresrelation betydligt högre. För samhällsfastigheter känns det extra viktigt och vi på Archus hoppas att begreppet samhällsfastigheter ska bli känt som mer än en passiv finansiell placering – samhällsfastigheter ska utgöra en aktiv del i samhällsutvecklingen i nära samverkan med människan som lever och verkar i byggnaden.
