Johan Lindberg, Partner, AG Advokat

FV-Expert: Affärsjuridik

Markanvisningar och köp – Pacta sunt servanda?

I samarbete med AG Advokat

Under de senaste åren har bostadsutveckling varit ett betydande inslag på fastighetsmarknaden. Mark, äldre kontor och industribyggnader, med eller utan kassaflöde, i strategiska lägen har kunnat få en kraftfull värdeutveckling genom det höga trycket på nya bostäder.

Genomförandet av affärerna har, avseende tillträde och/eller betalningar, kopplats till framdrift av planarbetet och lagakraftvunnen detaljplan. Köpeskillingen har ofta, både avseende direkta fastighetsöverlåtelser och bolagsöverlåtelser, baserats på antal kvm ljus BTA byggrätt enligt ny detaljplan.

Detta har gällt både vid affärer mellan privata aktörer och vid affärer med kommuner. Bland kommuner finns också möjligheten till markanvisning enligt plan- och bygglagen. En markanvisning är inget köp, utan endast ett avtal om ensamrätt för en byggherre att under viss tid och på givna villkor förhandla om villkoren för köp av mark för byggande.

Inte sällan kopplas momenten anvisning, köp och exploatering ihop i avtal med kommuner (de kallas ”ramavtal”, ”exploateringsöverenskommelse” eller liknande). I takt med värde-stegringen på mark har man också kunnat iaktta ett intresse från kommunal sida att värdesäkra en framtida intäkt, ibland kanske utöver vad som krävs för att upprätthålla ett marknadsvärde enligt lag.

Vid direkta fastighetsköp gäller strikta formkrav enligt 4 kap. jordabalken (JB). Ett fastighetsköp kräver skriftligt avtal (undertecknad köpehandling) som ska ange parterna, fastigheten, en överlåtelseförklaring och köpeskillingen. Vad särskilt gäller köpeskillingen ska denna vara till beloppet bestämd eller i vart fall angiven med tydlig beräkningsgrund, d.v.s. vara kalkylerbar på objektiva grunder. Effekten av en alltför otydlig köpeskillingsberäkning kan vara att hela köpet blir ogiltigt, eftersom det brister i ett av formkraven.

I köpeavtal med kommuner förekommer ibland avancerade formler som kopplar beräkningen av köpeskillingen (eller en tilläggsköpeskilling) – till exempelvis ett visst pris per kvm byggrätt enligt ovan – med justering för slutligt exploateringstal och/eller slutliga exploaterings-kostnader, referens till priser på öppna marknaden, kombinerat med olika former av index eller viteskonstruktioner. Ibland är det även förutsatt att parterna vid en senare tidpunkt gemensamt ska fastställa köpeskillingen/tilläggsköpeskillingen.

En allmän rättsgrundsats är att ingångna avtal ska hållas (”pacta sunt servanda”). Köpeavtal i strid med JB:s formkrav är dock inte bindande och mer avancerade köpeskillingsberäkningar kan i vissa fall ifrågasättas med ogiltighet som följd. I en avstannande transaktionsmarknad kan det därför finnas anledning att noga läsa ingångna avtal.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Skatt

Covid-19:s effekt på fastighetsskatten i framtiden

I samarbete med Svalner

Våren 2020 har medfört stora utmaningar för de flesta branscher. Fastighetsbranschen har mött den tuffaste utmaningen sedan finanskrisen. Allra hårdast …

FV-Expert: Bostäder

Framtiden kräver flexibilitet idag

I samarbete med Skanska Sverige

Den pågående pandemin har fullkomligt skakat om och förändrat vårt samhälle och vårt sätt att leva. Bostadens funktion har utökats …

FV-Expert: Inredningsarkitektur

Restauranger tar revansch med framsynt inredning

I samarbete med Archus AB

Trots att vi är mitt i en pandemi har vi märkt att många restauranger tar in experthjälp med inredningsdesignen. Anledningen …

FV-Expert: Juridik

Transaktionsjuridik – utanför boxen

I samarbete med AG Advokat

Den pågående pandemin har på ett snabbt och dramatiskt sätt förändrat förutsättningarna för fastighetsbranschen. Osäkerheten som följer i pandemins spår …

FV-Expert: Juridik

Hyresgäster på fallrepet

I samarbete med Brick Advokat

Det ökade antalet konkurser och företagsrekonstruktioner i sviterna av Corona innebär ekonomiska risker för fastighetsägare. Nedan ger vi råd om …

FV-Expert: Transaktioner

Irrationell inbromsning

I samarbete med Pangea Property Partners

Vi har sett det tidigare. Efter IT-krisen sjönk transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 30 procent och efter finanskrisen var raset …

FV-Expert: Landskapsarkitektur

Utflyktsboom i pandemins spår

I samarbete med Archus AB

I takt med att staden förtätas ställs högre krav på parker och gatumiljöer för att svara upp mot att allt fler människor ska samsas på en mindre yta. Vi vill träffas ute och umgås, både i och runt om staden. Det är några av trenderna som Archus spår kommer att påverka morgondagens landskapsarkitektur mycket.

FV-Expert: Hållbarhet

Bygg mer klimatsmart

I samarbete med Skanska

Det är inte många som vet att 20 procent av Sveriges klimatpåverkan kommer från bygg- och anläggningssektorn. Vår sektor har …

FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Bygga på industrimark – så hanterar du riskerna

I samarbete med Forsen

Vad finns dolt under marken? Oftast ingenting. Om vi inte bygger på gammal industrimark. Då kan det finnas föroreningar som …

FV-Expert: Retail

Butiksdöd skapar möjligheter

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att det går knackigt för retail har knappast undgått någon. Butiker stänger och antalet vakanta butiker ökar. Tråkigt, men detta …

FV-Expert: Logistik

Logistiken tar plats i finrummet

I samarbete med Colliers International

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på …

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

Tillbaka till förstasidan