Johan Lindberg, Partner, AG Advokat

FV-Expert: Affärsjuridik

Markanvisningar och köp – Pacta sunt servanda?

I samarbete med AG Advokat

Under de senaste åren har bostadsutveckling varit ett betydande inslag på fastighetsmarknaden. Mark, äldre kontor och industribyggnader, med eller utan kassaflöde, i strategiska lägen har kunnat få en kraftfull värdeutveckling genom det höga trycket på nya bostäder.

Genomförandet av affärerna har, avseende tillträde och/eller betalningar, kopplats till framdrift av planarbetet och lagakraftvunnen detaljplan. Köpeskillingen har ofta, både avseende direkta fastighetsöverlåtelser och bolagsöverlåtelser, baserats på antal kvm ljus BTA byggrätt enligt ny detaljplan.

Detta har gällt både vid affärer mellan privata aktörer och vid affärer med kommuner. Bland kommuner finns också möjligheten till markanvisning enligt plan- och bygglagen. En markanvisning är inget köp, utan endast ett avtal om ensamrätt för en byggherre att under viss tid och på givna villkor förhandla om villkoren för köp av mark för byggande.

Inte sällan kopplas momenten anvisning, köp och exploatering ihop i avtal med kommuner (de kallas ”ramavtal”, ”exploateringsöverenskommelse” eller liknande). I takt med värde-stegringen på mark har man också kunnat iaktta ett intresse från kommunal sida att värdesäkra en framtida intäkt, ibland kanske utöver vad som krävs för att upprätthålla ett marknadsvärde enligt lag.

Vid direkta fastighetsköp gäller strikta formkrav enligt 4 kap. jordabalken (JB). Ett fastighetsköp kräver skriftligt avtal (undertecknad köpehandling) som ska ange parterna, fastigheten, en överlåtelseförklaring och köpeskillingen. Vad särskilt gäller köpeskillingen ska denna vara till beloppet bestämd eller i vart fall angiven med tydlig beräkningsgrund, d.v.s. vara kalkylerbar på objektiva grunder. Effekten av en alltför otydlig köpeskillingsberäkning kan vara att hela köpet blir ogiltigt, eftersom det brister i ett av formkraven.

I köpeavtal med kommuner förekommer ibland avancerade formler som kopplar beräkningen av köpeskillingen (eller en tilläggsköpeskilling) – till exempelvis ett visst pris per kvm byggrätt enligt ovan – med justering för slutligt exploateringstal och/eller slutliga exploaterings-kostnader, referens till priser på öppna marknaden, kombinerat med olika former av index eller viteskonstruktioner. Ibland är det även förutsatt att parterna vid en senare tidpunkt gemensamt ska fastställa köpeskillingen/tilläggsköpeskillingen.

En allmän rättsgrundsats är att ingångna avtal ska hållas (”pacta sunt servanda”). Köpeavtal i strid med JB:s formkrav är dock inte bindande och mer avancerade köpeskillingsberäkningar kan i vissa fall ifrågasättas med ogiltighet som följd. I en avstannande transaktionsmarknad kan det därför finnas anledning att noga läsa ingångna avtal.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Stadsutveckling

Framtiden är aldrig långt borta

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Det politiska läget i landet är i skrivande stund fortsatt osäkert och sannolikheten för ett extraval ökar. Ovissheten gör det omöjligt att förutsäga hur bostadspolitiken kommer att utvecklas innan en ny regering är på plats.

FV-Expert: Uthyrning

Våga blicka bakåt för att se framåt

I samarbete med Nordier Property Advisors

Det sägs ofta att vi står inför en digitalisering och en förflyttning från fysiska butiker till e-handel. Men faktum är …

FV-Expert: Projektekonomi

Ta greppet om projektekonomin

I samarbete med Forsen

Som senior controller ansvarar jag för den ekonomiska styrningen och uppföljningen i några av Forsens största projekt. Det innefattar allt …

FV-Expert: Kontorsmarknaden

Var går smärtgränsen för kontorshyror i Stockholm?

I samarbete med Colliers International

Stockholms kontorshyresmarknad är minst sagt ansträngd vilket gjort att vi nu har kvadratmeterpriser man bara kunde drömma om för några fåtal år sedan. På drygt 3 år har hyrorna stigit markant, en onormal utveckling som inte kan fortgå för alltid.

FV-Expert: Stadsutveckling

Låt oss planera våra gaturum med sikte på framtiden

I samarbete med ÅWL Arkitekter

Vi bygger stad i en rasande takt. Ambitionen är hög. Planhandläggare och byggaktörer utvecklar allt större områden och vi arkitekter …

FV-Expert: Skatt

Nya regler begränsar ränteavdrag

I samarbete med Svalner

Den 1 januari 2019 träder nya regler i kraft som, framförallt i fastighetsbranschen, kommer att begränsa många bolags möjligheter att dra av räntekostnader.

FV-Expert: Investeringstrend

Logistik – minst 10 köpare på varje säljare

I samarbete med Pangea Property Partners

Marknaden för logistikfastigheter är under snabb förändring. Globaliseringen leder till att varorna produceras på nya platser runt om i världen, …

FV-Expert: Affärsjuridik

Vem ska betala för svävande entreprenadkontrakt?

I samarbete med AG Advokat

Den högkonjunktur som nu ser ut att gå mot sitt slut har resulterat i att byggherrar och andra fastighetsägande bolag …

FV-Expert: Bygg - Anläggning

Steget före

I samarbete med Forsen

Slarva inte i de tidiga skedena, var proaktiv och gör rätt från början. Detta borde förstås vara självklarheter, men det kan inte nog betonas. Att ligga steget före i projektplaneringen, belysa alternativen och alltid ha en plan B är centralt för ett lyckat anläggningsprojekt.

FV-Expert: Bygg

Tidiga skeden: tänk utanför väggarna!

I samarbete med Forsen

Våga tänka utanför boxen. Eller åtminstone utanför husets fyra väggar. Om vi redan i de tidiga skedena tittar på hur vårt byggprojekt påverkar omgivningen kan detaljplaneprocessen gå smidigare och snabbare, samtidigt som vi bidrar till en bra stadsbyggnad.

FV-Expert: Stadsutveckling

Skapa samhällsnytta med hjälp av tomma lokaler

I samarbete med ÅWL Arkitekter AB

Vakansgraden av kontor i de centrala delarna i Stockholm var rekordlåga 2,6 procent vid årsskiftet enligt en rapport från JLL. …

FV-Expert: HR

Gigitalisering

I samarbete med Real Competence

Gig-ekonomi är en direkt översättning av gig-economy och är en tydlig trend som, lite i det tysta, håller på att …

FV-Expert: Affärsjuridik

Erbjud ersättningslokal på rätt sätt

I samarbete med AG Advokat

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd vilket i korthet innebär rätt till ersättning från hyresvärden för den skada som uppstår till …

FV-Expert: Transaktion

Norrland – Inte bara för Norrlänningar

I samarbete med Pangea Property Partners

Det är dags att avliva några seglivade myter om fastighetsmarknaden i norra Sverige: Avkastningen är låg – fel. Över tid …

Tillbaka till förstasidan