Johan Lindberg, Partner, AG Advokat

FV-Expert: Affärsjuridik

Markanvisningar och köp – Pacta sunt servanda?

I samarbete med AG Advokat

Under de senaste åren har bostadsutveckling varit ett betydande inslag på fastighetsmarknaden. Mark, äldre kontor och industribyggnader, med eller utan kassaflöde, i strategiska lägen har kunnat få en kraftfull värdeutveckling genom det höga trycket på nya bostäder.

Genomförandet av affärerna har, avseende tillträde och/eller betalningar, kopplats till framdrift av planarbetet och lagakraftvunnen detaljplan. Köpeskillingen har ofta, både avseende direkta fastighetsöverlåtelser och bolagsöverlåtelser, baserats på antal kvm ljus BTA byggrätt enligt ny detaljplan.

Detta har gällt både vid affärer mellan privata aktörer och vid affärer med kommuner. Bland kommuner finns också möjligheten till markanvisning enligt plan- och bygglagen. En markanvisning är inget köp, utan endast ett avtal om ensamrätt för en byggherre att under viss tid och på givna villkor förhandla om villkoren för köp av mark för byggande.

Inte sällan kopplas momenten anvisning, köp och exploatering ihop i avtal med kommuner (de kallas ”ramavtal”, ”exploateringsöverenskommelse” eller liknande). I takt med värde-stegringen på mark har man också kunnat iaktta ett intresse från kommunal sida att värdesäkra en framtida intäkt, ibland kanske utöver vad som krävs för att upprätthålla ett marknadsvärde enligt lag.

Vid direkta fastighetsköp gäller strikta formkrav enligt 4 kap. jordabalken (JB). Ett fastighetsköp kräver skriftligt avtal (undertecknad köpehandling) som ska ange parterna, fastigheten, en överlåtelseförklaring och köpeskillingen. Vad särskilt gäller köpeskillingen ska denna vara till beloppet bestämd eller i vart fall angiven med tydlig beräkningsgrund, d.v.s. vara kalkylerbar på objektiva grunder. Effekten av en alltför otydlig köpeskillingsberäkning kan vara att hela köpet blir ogiltigt, eftersom det brister i ett av formkraven.

I köpeavtal med kommuner förekommer ibland avancerade formler som kopplar beräkningen av köpeskillingen (eller en tilläggsköpeskilling) – till exempelvis ett visst pris per kvm byggrätt enligt ovan – med justering för slutligt exploateringstal och/eller slutliga exploaterings-kostnader, referens till priser på öppna marknaden, kombinerat med olika former av index eller viteskonstruktioner. Ibland är det även förutsatt att parterna vid en senare tidpunkt gemensamt ska fastställa köpeskillingen/tilläggsköpeskillingen.

En allmän rättsgrundsats är att ingångna avtal ska hållas (”pacta sunt servanda”). Köpeavtal i strid med JB:s formkrav är dock inte bindande och mer avancerade köpeskillingsberäkningar kan i vissa fall ifrågasättas med ogiltighet som följd. I en avstannande transaktionsmarknad kan det därför finnas anledning att noga läsa ingångna avtal.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

FV-Expert: Stadsutveckling

Samverkan för utveckling av större projekt en tydlig trend

I samarbete med Archus Development

Tidigare har många kommuner drivit fastighetsaffärerna och därmed också dikterat villkoren. Idag ägs många fastigheter i ett kvarter av flera …

FV-Expert: Affärsjuridik

Medvetet risktagande eller ren okunskap?

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschens standardavtal föreskriver att entreprenören ska ha en allriskförsäkring för skador på entreprenaden. Entreprenören ska också ha ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet. …

FV-Expert: Stadsutveckling

Smart stadsutvecklingsprocess löser problematiken

I samarbete med Archus Development

Smart stadsutveckling har blivit ett sätt för kommuner att lösa problematiken med utslitna skolor, kommunhus och badhus. I stället för dyra ny- och ombyggnationer externfinansieras de nya byggnaderna samtidigt som marken utvecklas till bostäder.

FV-Expert: Byggprojektledning

Kulturhistoriska byggnader måste ges tid

I samarbete med Forsen

Våra kulturhistoriska hus måste få leva, användas och anpassas för modern verksamhet utan att vi förvanskar kulturarvet. Som projektledare är det min uppgift att ro projektet i hamn, få fastighetsägarens krav att samsas med hyresgästens visioner samtidigt som vi tar hänsyn till husets kulturhistoriska förutsättningar och myndighetskrav.

FV-Expert: Retail

Retailrevolutionen fortsätter

I samarbete med Cushman & Wakefield

Rätt lägen och format kommer sannolikt fortsättningsvis erbjuda god avkastning för retailers, fastighetsägare och investerare. Generellt är vår syn att …

FV-Expert: Boendetrender

Är svensken på väg att krypa ur sin mussla?

I samarbete med Archus Arkitekter AB

Hållbara livsstilsboenden, speciellt inriktade på olika målgruppers krav och önskemål. Så kan de starkaste boendetrenderna sammanfattas. Ökade byggpriser och förändrat …

FV-Expert: Handel och logistik

Framtida konsumtionsmönstret – ett konstant köptillstånd

I samarbete med Nordier Property Advisors

I framtiden kommer allt och alla, från individer till den fysiska shoppingmiljön vara uppkopplade mot internet dygnet runt. Vi som …

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

FV-Expert: Bostadsmarknad

Nya skattefrågor på en förändrad bostadsmarknad

I samarbete med Svalner

Det har väl inte undgått någon att marknadsförutsättningarna avseende bostadsrätter har förändrats markant under det senaste året. Detta påverkar givetvis …

FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i …

FV-Expert: Hyresgästrelationer

Bygg hyresgästrelationer á la Göteborgsmodellen

I samarbete med Novi Real Estate

Hyresgästrelationen är avgörande för fastighetens lönsamhet, hyresgästernas trivsel och arbetsglädjen för förvaltarteamet. Nyckeln till en lyckad hyresgästrelation är teamarbete, närvaro och tillgänglighet. I Göteborg ser vi resultatet av detta arbetssätt extra tydligt.

FV-Expert: Samhällsfastigheter

Morgondagens skolor – kameleonter med många funktioner

I samarbete med Archus

Morgondagens lärmiljöer är flexibla, hållbara och kreativa. Dessutom är de yteffektiva, byggda i flera plan och inredda med omsorg för …

FV-Expert: Projektledning

Transparens A och O vid stora samordningsprojekt

I samarbete med Forsen

En grundläggande förutsättning för att ett stadsutvecklingsprojekt ska fungera är att samtliga inblandade parter förstår vikten av att samarbeta kring …

Tillbaka till förstasidan