FV-Expert: Affärsjuridik

Fem frågor vid etablering av ett JV

I samarbete med AG Advokat

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i ett projekt. Vid etablering av ett så kallat joint venture (JV) uppkommer ett antal frågor.

• Struktur för samarbetet
Varje form av kvalificerat samarbete mellan oberoende parter bör bygga på en genomtänkt struktur och skriftliga avtal. I ett JV utgör normalt aktieägaravtalet (eller motsvarande avtal) grunden för samarbetet. Frågor att reglera avser hela projektets livslängd – från etablering av samarbetet till exit – och omfattar bland annat ekonomiska frågor (ägande/finansiering/utdelning) och frågor om inflytande (rösträtt/styrelse/ledning).

• Operativt ansvar
Investeraren antas i dessa JV:n ha en passiv roll i förvaltningen/ utvecklingsarbetet och istället bidra med ett investerarperspektiv samt finansiering. Avtal bör träffas avseende det operativa ansvaret, i kombination med VD-behörighet eller motsvarande. Ett tydligt mandat för en förvaltare/utvecklare är i praktiken nödvändigt för en bra framdrift, med löpande information till investeraren. För viktigare beslut – särskilt sådana som innebär ändring av samarbetets/projektets inriktning – krävs normalt enighet mellan parterna.

• Finansiering och säkerheter
För parterna är en bedömning av andra partens genomförandekraft viktig. Finns det operativa resurser och/eller finansiell styrka? Vilka säkerheter ställs för utlovad prestation? Behovet av eget kapital/aktieägarlån för projektets genomförande hanteras genom investeringen, men aktieägaravtalet bör också reglera behov av kapitaltillskott och eventuella utspädningseffekter.

• Avtalsbrott
Även om parterna vid avtals tecknande vill fokusera på det lyckosamma samarbetet behöver avtalet hantera parts bristande fullgörelse. En vanlig påföljd, förutom ersättningsskyldighet, är inlösen av avtalsbrytande parts aktier/andelar (till rabatterat pris). Vad som utgör en rimlig påföljd vid avtalsbrott är beroende av typen av avtalsbrott, men också övriga omständigheter i affären.

• Avveckling av samarbetet
Samarbeten inom JV:n har ofta en begränsad livslängd, till exempel genomförandet av ett utvecklingsprojekt. Men ofta består samarbetet över en längre tid. Hur ska man hantera ändrade omständigheter? Vidare bör man hantera hur samarbetet ska upplösas och det gemensamma ägandet avvecklas. Vad ska gälla om enighet inte kan uppnås och parterna hamnar i ett ”låst läge”. Parterna bör överväga när part ska kunna kliva av samarbetet och/eller sälja sin andel i projektet till utomstående.

Det finns naturligtvis många fler frågor att ta hänsyn till i ett JV, beroende på det enskilda projektet. För en lyckad process är det dock bra att involvera kunniga rådgivare i ett tidigt skede.

Fler FV-Expert

FV-Expert: Affärsjuridik

Corona och force force majeure vid hyra

I samarbete med AG Advokat

För aktörer inom fastighets- och byggbranschen uppstår frågor om hur Corona (sjukdomen Covid-19) påverkar projekt och partsrelationer. Vi har att …

FV-Expert: Byggprojektledning

Bygga på industrimark – så hanterar du riskerna

I samarbete med Forsen

Vad finns dolt under marken? Oftast ingenting. Om vi inte bygger på gammal industrimark. Då kan det finnas föroreningar som …

FV-Expert: Retail

Butiksdöd skapar möjligheter

I samarbete med Nordier Property Advisors

Att det går knackigt för retail har knappast undgått någon. Butiker stänger och antalet vakanta butiker ökar. Tråkigt, men detta …

FV-Expert: Logistik

Logistiken tar plats i finrummet

I samarbete med Colliers International

När vi summerar 2019 ser vi att direktavkastningen nått rekordlåga nivåer och i de främsta logistiklägena ligger den nere på …

FV-Expert: Stadsutveckling

Morgondagens infrastruktur – avgörande för hela Sverige

I samarbete med Archus AB

Titta i backspegeln, så ser du trenderna. Med den nyvunna insikten om att vi behöver ett mer hållbart samhälle, toppat …

FV-Expert: Hotell

Jämnare hyresintäkter med fler turister

I samarbete med Annordia

På den svenska hotellmarknaden är det vanligt med omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att fastighetsägarens hyresintäkter varierar över tid. I sin …

FV-Expert: Stadsutveckling

Samverkan för utveckling av större projekt en tydlig trend

I samarbete med Archus Development

Tidigare har många kommuner drivit fastighetsaffärerna och därmed också dikterat villkoren. Idag ägs många fastigheter i ett kvarter av flera …

FV-Expert: Affärsjuridik

Medvetet risktagande eller ren okunskap?

I samarbete med AG Advokat

Byggbranschens standardavtal föreskriver att entreprenören ska ha en allriskförsäkring för skador på entreprenaden. Entreprenören ska också ha ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet. …

FV-Expert: Stadsutveckling

Smart stadsutvecklingsprocess löser problematiken

I samarbete med Archus Development

Smart stadsutveckling har blivit ett sätt för kommuner att lösa problematiken med utslitna skolor, kommunhus och badhus. I stället för dyra ny- och ombyggnationer externfinansieras de nya byggnaderna samtidigt som marken utvecklas till bostäder.

FV-Expert: Byggprojektledning

Kulturhistoriska byggnader måste ges tid

I samarbete med Forsen

Våra kulturhistoriska hus måste få leva, användas och anpassas för modern verksamhet utan att vi förvanskar kulturarvet. Som projektledare är det min uppgift att ro projektet i hamn, få fastighetsägarens krav att samsas med hyresgästens visioner samtidigt som vi tar hänsyn till husets kulturhistoriska förutsättningar och myndighetskrav.

FV-Expert: Retail

Retailrevolutionen fortsätter

I samarbete med Cushman & Wakefield

Rätt lägen och format kommer sannolikt fortsättningsvis erbjuda god avkastning för retailers, fastighetsägare och investerare. Generellt är vår syn att …

FV-Expert: Boendetrender

Är svensken på väg att krypa ur sin mussla?

I samarbete med Archus Arkitekter AB

Hållbara livsstilsboenden, speciellt inriktade på olika målgruppers krav och önskemål. Så kan de starkaste boendetrenderna sammanfattas. Ökade byggpriser och förändrat …

FV-Expert: Handel och logistik

Framtida konsumtionsmönstret – ett konstant köptillstånd

I samarbete med Nordier Property Advisors

I framtiden kommer allt och alla, från individer till den fysiska shoppingmiljön vara uppkopplade mot internet dygnet runt. Vi som …

FV-Expert: Rekrytering

Så rekryterar du Greta Thunberg-generationen

I samarbete med Studentresurs

Är det egentligen någon skillnad på de unga som är födda på 2000-talet och tidigare generationer? Vad krävs av företagen …

Tillbaka till förstasidan