Fem frågor vid etablering av ett JV

Utvecklingen på fastighetsmarknaden leder till olika finansieringslösningar. Ett alternativ kan vara att söka investerare som går in som delägare i ett projekt. Vid etablering av ett så kallat joint venture (JV) uppkommer ett antal frågor.

• Struktur för samarbetet
Varje form av kvalificerat samarbete mellan oberoende parter bör bygga på en genomtänkt struktur och skriftliga avtal. I ett JV utgör normalt aktieägaravtalet (eller motsvarande avtal) grunden för samarbetet. Frågor att reglera avser hela projektets livslängd – från etablering av samarbetet till exit – och omfattar bland annat ekonomiska frågor (ägande/finansiering/utdelning) och frågor om inflytande (rösträtt/styrelse/ledning).

• Operativt ansvar
Investeraren antas i dessa JV:n ha en passiv roll i förvaltningen/ utvecklingsarbetet och istället bidra med ett investerarperspektiv samt finansiering. Avtal bör träffas avseende det operativa ansvaret, i kombination med VD-behörighet eller motsvarande. Ett tydligt mandat för en förvaltare/utvecklare är i praktiken nödvändigt för en bra framdrift, med löpande information till investeraren. För viktigare beslut – särskilt sådana som innebär ändring av samarbetets/projektets inriktning – krävs normalt enighet mellan parterna.

• Finansiering och säkerheter
För parterna är en bedömning av andra partens genomförandekraft viktig. Finns det operativa resurser och/eller finansiell styrka? Vilka säkerheter ställs för utlovad prestation? Behovet av eget kapital/aktieägarlån för projektets genomförande hanteras genom investeringen, men aktieägaravtalet bör också reglera behov av kapitaltillskott och eventuella utspädningseffekter.

• Avtalsbrott
Även om parterna vid avtals tecknande vill fokusera på det lyckosamma samarbetet behöver avtalet hantera parts bristande fullgörelse. En vanlig påföljd, förutom ersättningsskyldighet, är inlösen av avtalsbrytande parts aktier/andelar (till rabatterat pris). Vad som utgör en rimlig påföljd vid avtalsbrott är beroende av typen av avtalsbrott, men också övriga omständigheter i affären.

• Avveckling av samarbetet
Samarbeten inom JV:n har ofta en begränsad livslängd, till exempel genomförandet av ett utvecklingsprojekt. Men ofta består samarbetet över en längre tid. Hur ska man hantera ändrade omständigheter? Vidare bör man hantera hur samarbetet ska upplösas och det gemensamma ägandet avvecklas. Vad ska gälla om enighet inte kan uppnås och parterna hamnar i ett ”låst läge”. Parterna bör överväga när part ska kunna kliva av samarbetet och/eller sälja sin andel i projektet till utomstående.

Det finns naturligtvis många fler frågor att ta hänsyn till i ett JV, beroende på det enskilda projektet. För en lyckad process är det dock bra att involvera kunniga rådgivare i ett tidigt skede.