Titania: ”En smärre revolution i det tysta”

2023 har utvecklats till en konstaterad kris för branschen, skriver Titania. Vd Einar Janson skriver i vd-kommentaren att fastighetsbranschen befinner sig mitt i ett stresstest inom Titanias del av marknaden. Där konstaterar Janson även att Titanias produkter och bolagets affärsmodell klarar prövningen i enlighet med vad bolaget trott.

Hösten 2021 noterades historiska topp-priser både för bolag med tillgångar i hyresbostäder och i direkta investeringar i bostadsbestånd.

Janson konstaterar att allt inte är nattsvart på marknaden och att det hänt mycket med hyrorna:

– När nu stresstestet är igång och inflationsdrivna hyreshöjningar ska kompensera för ökade räntor och höjda avkastningskrav finns det en generell uppfattning att samhällsfastigheter klarat testet bättre och bostäder sämre. Orsaken är att det inom den reglerade marknaden för befintliga hyresrätter har visat sig svårt att bli fullt kompenserad för en så plötslig kraftig ökning av inflationen. Trots att inflationen periodvis legat över 10 procent under 2023 fick fastighetsägarna i Sverige bara igenom en höjning på i genomsnitt 4,2 procent. Tittar man historiskt på hur bostadshyror har legat i jämförelse med inflationen var det dock väntat att kompensationen skulle ske med en viss fördröjning. Vad som däremot håller på att ske med hyror för bostäder som är nyproducerade på attraktiva orter är en smärre revolution i det tysta.

Einar Janson fortsätter:

– I Stockholms förorter har förhandlade presumtionshyror för nyproducerade hyresrätter gått upp med 20-25 procent jämfört med nivåer i början av 2022. Dessa projektspecifika förhandlingar offentliggörs inte på samma sätt som de centrala förhandlingarna mellan parterna på marknaden för befintliga hyresrätter och uppmärksammas därför generellt inte i media. För Titania är detta ett kvitto på att vårt generella resonemang att hyressättningen i nyproduktion – på orter där det finns en kraftig underprissättning – gagnas av denna typ av situation. Vid kraftig inflation har parterna på hyresmarknaden svårt att komma överens om framförallt hyressättning i äldre bestånd med befintliga hyresrätter men det finns en acceptans för att nyproduktion ska bli fullt ut kompenserad. I realiteten blir dock nyproduktion överkompenserad för inflationen och räntechocken blir en chans för hela branschen att ta kraftiga kliv uppåt i hyressättning och närma sig den faktiska betalningsviljan på orter där det råder underprissättning.

Einar Janson frågar sig själv i vd-ordet om hyresgästerna klarar av den kraftigt höjda hyran i nyproduktion. Hans svar:

– För Titania pågår för närvarande uthyrning av två pågående nyproduktionsprojekt i Stockholms förorter (Vallentuna och Täby) och svaret är tveklöst ja. Trots de kraftiga hyreshöjningarna ser vi god efterfrågan från hyresgäster på ytsmarta lägenheter i rätt mikrolägen.

Einar Janson avslutar vd-ordet med följande:

– Det vi ser på kreditmarknaden idag är dock en generell åtstramning av exponering mot varje kund och vi kan därför, där det gagnar oss vara öppna för JV-samarbeten kring projekt som gagnar oss finansiellt.

– Vi har givetvis också en möjlighet att sälja av tillgångar och återbetala lån om villkoren lånefinansiering är för dåliga. Även om marknaden för försäljning är ogynnsam nu så har vi en typ av tillgångar, hyresrätter vid spårbunden trafik i Stockholm som det alltid brukar finnas köpare för även om man får acceptera lägre pris än när marknaden är het. Titanias stora framtida potential ligger trots allt inte i de hyresrätter som är färdiga och genererar kassaflöde nu utan i ett antal utvecklingsprojekt i guldlägen relativt våra ingångsvärden. Det är dessa som är det viktigaste att försvara.