Lugnare – men ändå i topp

Under ett antal år efter att IT-bubblan sprack så var hyresutvecklingen i Stockholm väldigt svag. Efter hyrestoppar mellan 5000 och 6000 kronor per kvadratmeter i CBD och en stor nyproduktion av kontorsytor i bland annat Kista så minskade topphyrorna ända till 2006. Då hade vakanserna pressats tillbaka till en nivå där efterfrågan på lokaler återigen kunde driva upp hyrorna.

En blick på Norge och hyresutvecklingen i Oslo under dessa år gav också förhoppningar om att den starka konjunkturen skulle pressa upp kontorshyrorna även i Sverige men finanskrisen 2008-2009 hann emellan.

Det är faktiskt så att det inte var förrän under 2015 som hyrorna i Stockholm CBD var tillbaka på samma nivå som år 2000 – i nominella termer. Om vi dessutom justerar för den lilla inflation vi ändå upplevde under 2000-talet så innebar perioden ett realt hyrestapp på 15 procent.

Den starka uppgång vi nu befinner oss i startade 2014, en ihållande efterfrågan kombinerat med liten nyproduktion och ett begränsat spekulativt byggande. Det stora fokus som varit på bostadsbyggande har gjort att resurser har saknats för att driva upp kontorsbyggandet.

Med hyror i CBD idag kring 7000 kronor per kvadratmeter och ett antal kontrakt i särskilt attraktiva lägen tecknade mellan 8000 och 10000 kronor så har hyrestillväxten i Stockholm i flera år nu varit i absolut Europatopp. Hyrorna i centrala Stockholm har ökat med åtta procent per år i snitt under de senaste fem åren.

Övriga snabbväxare som Madrid, Berlin, Frankfurt, London (City) och Helsingfors ligger alla mellan tre och sex procent under samma period.

Frågan är om nuvarande rekordhöga hyror är uthålliga eller ett fenomen baserat på övergående faktorer? Ett sätt att bedöma hyresmarknadens fundamentala styrka är att studera hyresgästernas betalningsförmåga. Enligt statistik från SCB har svenska bolags rörelsemarginal inte ökat mer än en knapp procentenhet i snitt sedan år 2000. Däremot har förädlingsvärdet per anställd, alltså den mängd värde i termer av BNP som en anställd skapar, ökat med närmare 60 procent under perioden – vi är helt enkelt mer produktiva bland annat tack vare investeringar i teknologi.

I centrala Stockholm har dessutom mixen av hyresgäster förändrats på ett sätt som ytterligare ökar produktiviteten och betalningsförmågan: Backoffice-verksamheter har ersatts med Tech, Life Science, Private Equity-bolag och andra verksamheter som dessutom ser kontoret som en viktig del av varumärkesarbetet.

Om vi även tar med i beräkningen att Stockholms kontor i genomsnitt blivit mer yteffektiva under perioden, det vill säga att antalet kvadratmeter per anställd successivt minskat – enligt våra uppskattningar med så mycket som 40 procent sedan år 2000 – så har vi skapat ett kraftigt stigande förädlingsvärde per kvadratmeter i Stockholms kontorsutbud.

Den sammanlagda effekten av stigande produktivitet bland de anställda och mindre yta per anställd är ett förädlingsvärde per kvadratmeter som i teorin är 170% högre idag än i början av 2000-talet.

En hyresgäst som betalar samma andel av sitt förädlingsvärde i hyra i bästa läge i Stockholm CBD idag som år 2000 skulle alltså betala en bit över 15 000 kronor per kvadratmeter och år. Som hyresgäster kan vi tacka konkurrensen bland kontorsutvecklare och den stora förbättringen av kontorsutbudet som skett i förortslägen som Sickla, Solna och Kista för att kontorshyrorna i centrala lägen inte har utvecklats på detta sätt. Inte minst innebär företagens investeringar i teknologi och effektivitet att efterfrågan på kontorsyta stiger långsammare.

Och även om betalningsförmågan i teorin motiverar högre hyror än dagens toppnoteringar är det förstås ingen garanti för den faktiska betalningsviljan – fortsatta investeringar i teknologi, automatisering och nya arbetssätt riskerar att ställa lokalefterfrågan inför helt nya utmaningar under de kommande åren.

Hyrestillväxttakten har sin topp under 2017. Vår prognos för kommande år förutspår att tillväxttakten sjunker från årets tolv procent till fem procent 2018 och därefter ned mot två procent 2019. Men i jämförelse med övriga Europa är även ett inbromsande Stockholm en relativ snabbväxare. I Cushman & Wakefields europeiska hyresprognos för år 2017 till 2021 ligger Stockholms tillväxttakt på drygt tre procent per år medan hyrorna i Europa i genomsnitt bara stiger med drygt en procent per år. Prognosen bygger på en kombination av makroekonomiska tillväxtantaganden och lokala parametrar som nyproduktion och vakanser. Då direktavkastningskravet i Stockholm ligger nära det europeiska genomsnittet innebär det att investerare i den svenska huvudstaden betalar samma pris för en nästan tre gånger så hög förväntad tillväxt som den genomsnittliga europeiska investeringen. Kronans försvagning mot euron kan innebära ett bra läge för internationella investerare att komma in i marknaden.