Tronskifte i toppen

Årets vinnare bland de onoterade bolagen tar hem vinsten genom sin jämnhet och några små förbättringar på en redan mycket bra årsredovisning. Nu har företaget förstärkt sitt prognosavsnitt ytterligare och där går det att följa det förväntade resultatet mycket tydligt. Företagets beskrivning av möjligheter och risker är också fin, speciellt uppskattas det att läsaren får en viss ledning kring de olika parametrarna. Företaget graderar nämligen riskerna till låg, mellan eller hög.

Finansieringsavsnittet gav vi tidigare högsta betyg men det kan vi inte hålla kvar. Det saknas en hel del och det beror i hög utsträckning på att företagets finansiering sker centralt hos Stockholms Stad. Det omöjliggör en mer utförlig redovisning. Med tanke på det drar vi endast ned betyget med en poäng. Värt att nämna är företagets redogörelse för projekt och för resultatet av ombildningar till bostadsrätter. För projekten finns en exemplarisk lista med antal lägenheter som tillkommer, investeringsvolym samt framtida hyresintäkt.

Bostadsrättsomvandlingen redovisas i tydlig tabell med uppgifter om pris och pris per kvadratmeter samt försäljningsdatum. Det är mycket prydligt och något av ett ”hygienkrav” för den typen av affärer hos kommunägda företag då de varit flitigt omdebatterade. Miljöavsnittet är utbyggt men vi saknar en ännu tydligare beskrivning av vilka mål som gäller och vilka konkreta åtgärder som planeras och i vilken takt de ska genomföras.

Med underrubriken ”Det bästa av två värdar” presenterar Vasakronan sin årsredovisning. Och det skulle kunna tänkas bli ännu bättre än för ett år sedan, men den här upplagan av årsredovisningen blir inte någon fullträff. Den absolut största missen är att det inte görs någon uttömmande beskrivning av AP Fastigheters förvärv av Vasakronan. Affären nämns på flera ställen men det sker mest i förbigående. Att inte vika större plats för en av världens största affärer, liksom vidareförsäljningen av fastigheter till Niam, gör att vi drar poäng för utförandet.

Affären påverkar också betyget i värderingsavsnittet där det hade varit önskvärt med mer information om den ”värderabatt” som erhölls vid förvärvet och resonemang om förvärvsvärdet kontra det värde som åsatts vid värderingen av beståndet vid årsskiftet. Det är synd för värderingsavsnittet är i övrigt mycket bra och skulle annars ha fått högsta betyg.

Beskrivningen av det egna beståndet har också tappat en del djup eftersom det nu inte visas upp någon flerårig utveckling. Där kunde också effekten av förvärvet i marknadsandelens förändring med fördel ha visats upp. Det tillsammans med att det ännu inte kommit någon fakta om de framtida intäkterna för pågående projekt gör att vi sänker betyget även här. I ett annat bolag med mindre projektvolym kunde det ha passerat men hos Vasakronan drivs just nu projekt för 8,7 miljarder. Blir det 500 eller 900 miljoner i hyresintäkter undrar intresserad framtida pensionär? Finansieringsavsnittet är mycket bra men med den nya standard som etablerats gällande redovisning av covenanter med mera så blir det ett lägre betyg denna gång. Men en höjning blir det dock. Företagets prognos och information om framtid tycker vi är värt 5 poäng även om det inte finns något helt eget avsnitt kring detta

Det här året har det hänt väldigt lite med årsredovisningen. Det handlar mest om ändrad följd på textstyckena inom respektive avsnitt. Vid en jämförelse med andra liknande bolag anpassar vi flera betyg nedåt. Till exempel anser vi att såväl beskrivningen av marknad som av eget bestånd är väl magra för ett sådant jättebolag som Svenska Bostäder. Detsamma gäller känslighets- och riskanalysen som visserligen innehåller en orienterande tabell men där resonemangen är mycket fåordiga.

Miljöavsnittet är ett av de bättre och där tycker vi det är på plats med en mer välvillig poänggivning. Ökad tydlighet om målen är dock ett fortsatt önskemål. I år finns fastighetsförteckningen med inne i årsredovisningen igen. Där redogörs också för gjorda försäljningar med priser på fastighetsnivå, dock inte med någon koppling till tidigare värderingar.

Lite frustrerande känns det att Framtiden inte driver någon slags utveckling av sin årsredovisning. Den är i och för sig innehållsrik men omspänner så mycket fastighetstillgångar att det vore på plats med en lite mer nära presentation. Vi vet att det finns i respektive dotterbolags årsredovisningar men lite mer sådan information även i paraplybolaget Framtiden hade gjort susen. Nu avhandlas det på några få rader samt i en tabell där totalbeståndet bryts ned på olika nyckeltal. Samtidigt visas en mycket detaljerad fastighetsförteckning för hela koncernen. I just Framtidens fall vore det bättre att utnyttja de sidorna till mer aggregerad information om delmarknader, fastighetsbestånd.

Ringbindningen är borta och formatet är liggande denna gång. Dessutom har Locum nu frångått den tidigare hierarkin där balanserade styrkort bestämde följden enligt processindelning. Styrkorten finns kvar men ligger nu i ett hållbarhetsavsnitt. Därmed liknar man mer övriga årsredovisningar. Annars är mycket sig likt. Beskrivningen av det egna beståndet finner vi betydligt magrare än hos många andra. En fråga som väcks av en graf är hur den genomsnittliga hyran i beståndet kunnat öka med 50 procent de senaste tio åren? Lite info om det så kanske betyget ökar igen. I riskavsnittet har kvantifieringen lyfts bort, endast text återstår. Varför?

Norrköpingsföretaget har gjort det hela ganska enkelt. Det senaste årsredovisningsalstret är i mycket likt fjolårets och de förändringar som gjorts är företrädesvis i positiv riktning. Det är kul med bolag som fortsätter att utveckla sin årsredovisning och det är stor skillnad mot det Ståhls lämnade ifrån sig för 4-5 år sedan. Redan inledningsvis dristar sig ordförande till en resultatprognos för 2009, bravo. Företagets mål är mer uttalade, nu väntar vi på återrapportering över hur väl man klarat dessa. Nu finns en snabbpresentation av företagets olika geografi ska marknader med och den känns lite mer pang på än förra årets generella grepp över fjärde storstadsregionen. Även presentationen av de nyförvärv som gjorts tillför vederhäftig information liksom något mer fakta om fördelningen av hyror på olika lokaltyper.

En ny policy för miljöarbetet har utarbetats och nu visar företaget flera tydliga mål. Samtidigt har en annan policy lyfts ut ur årsredovisningen, finanspolicyn. Beskrivningen av fastigheternas värde bjuder på mer information än tidigare men fortfarande lämnas inga egentliga underlagssiffror som hyresintäkter eller driftnetton som ledning. Termen långtidsfriska införs i avsnittet om organisationen, och det känns som en fräsch approach på ett tungt problem.