Topplista

Tronskifte i toppen

Något hårdare bedömning har gett fler poängavdrag för många bolag. Några få har genomfört stora förändringar, det ledde till såväl nya som avdragna poäng vid bedömningen.
Bolag och beskrivning

1. Stockholmshem

Antal poäng: 52 Förändrad poäng: -1 Placering förra året: 2

Årets vinnare bland de onoterade bolagen tar hem vinsten genom sin jämnhet och några små förbättringar på en redan mycket bra årsredovisning. Nu har företaget förstärkt sitt prognosavsnitt ytterligare och där går det att följa det förväntade resultatet mycket tydligt. Företagets beskrivning av möjligheter och risker är också fin, speciellt uppskattas det att läsaren får en viss ledning kring de olika parametrarna. Företaget graderar nämligen riskerna till låg, mellan eller hög.

Finansieringsavsnittet gav vi tidigare högsta betyg men det kan vi inte hålla kvar. Det saknas en hel del och det beror i hög utsträckning på att företagets finansiering sker centralt hos Stockholms Stad. Det omöjliggör en mer utförlig redovisning. Med tanke på det drar vi endast ned betyget med en poäng. Värt att nämna är företagets redogörelse för projekt och för resultatet av ombildningar till bostadsrätter. För projekten finns en exemplarisk lista med antal lägenheter som tillkommer, investeringsvolym samt framtida hyresintäkt.

Bostadsrättsomvandlingen redovisas i tydlig tabell med uppgifter om pris och pris per kvadratmeter samt försäljningsdatum. Det är mycket prydligt och något av ett ”hygienkrav” för den typen av affärer hos kommunägda företag då de varit flitigt omdebatterade. Miljöavsnittet är utbyggt men vi saknar en ännu tydligare beskrivning av vilka mål som gäller och vilka konkreta åtgärder som planeras och i vilken takt de ska genomföras.

2. Akademiska Hus

Antal poäng: 51 Förändrad poäng:-1 Placering förra året: 3
Det är som vanligt en mycket faktaspäckad årsredovisning från Akademiska Hus. Och det är ett aktivt val från företagets sida att packa informationen så hårt att även en nörd vill ha lite flärd. Kanske några fler, eller större, bilder för att förenkla läsningen. Bitvis är den här produkten väl kompakt vilket renderat ett något lägre betyg för utförandet. Bolaget har stuvat om lite bland materialet och lagt kartmaterial och fastighetsförteckning långt bak samtidigt som beskrivningen av olika delmarknader lagts samman med respektive regionbolag. Det är en mycket positiv förändring. Värderingsavsnittet är förbättrat på så vis att det nu finns en tydlig tabell med såväl hyresintäkter som driftsöverskott infogad.

2. Vasakronan

Antal poäng: 51 Förändrad poäng: -3 Placering förra året: 1
Med underrubriken ”Det bästa av två värdar” presenterar Vasakronan sin årsredovisning. Och det skulle kunna tänkas bli ännu bättre än för ett år sedan, men den här upplagan av årsredovisningen blir inte någon fullträff. Den absolut största missen är att det inte görs någon uttömmande beskrivning av AP Fastigheters förvärv av Vasakronan. Affären nämns på flera ställen men det sker mest i förbigående. Att inte vika större plats för en av världens största affärer, liksom vidareförsäljningen av fastigheter till Niam, gör att vi drar poäng för utförandet.

Affären påverkar också betyget i värderingsavsnittet där det hade varit önskvärt med mer information om den ”värderabatt” som erhölls vid förvärvet och resonemang om förvärvsvärdet kontra det värde som åsatts vid värderingen av beståndet vid årsskiftet. Det är synd för värderingsavsnittet är i övrigt mycket bra och skulle annars ha fått högsta betyg.

Beskrivningen av det egna beståndet har också tappat en del djup eftersom det nu inte visas upp någon flerårig utveckling. Där kunde också effekten av förvärvet i marknadsandelens förändring med fördel ha visats upp. Det tillsammans med att det ännu inte kommit någon fakta om de framtida intäkterna för pågående projekt gör att vi sänker betyget även här. I ett annat bolag med mindre projektvolym kunde det ha passerat men hos Vasakronan drivs just nu projekt för 8,7 miljarder. Blir det 500 eller 900 miljoner i hyresintäkter undrar intresserad framtida pensionär? Finansieringsavsnittet är mycket bra men med den nya standard som etablerats gällande redovisning av covenanter med mera så blir det ett lägre betyg denna gång. Men en höjning blir det dock. Företagets prognos och information om framtid tycker vi är värt 5 poäng även om det inte finns något helt eget avsnitt kring detta

4. Jernhusen

Antal poäng: 46 Förändrad poäng: +6 Placering förra året: 10
Här har det verkligen hänt saker. Företaget har arbetat igenom de flesta partier av årsredovisningen. I marknadsavsnittet skrivs en hel del om kopplingen mellan järnvägens utveckling och kommande behov av investeringar i stationshus och terminaler. Det blir inte så mycket hårdfakta men tillsammans med ett avsnitt om möjligheter tjänar bolaget en poäng, och den lägger vi på framtidsbedömningsavsnittet. Fortfarande saknas dock en tydlig prognos.

Genomgången av mål och utfall är mycket uttömmande, exemplariskt. I avsnittet om risk och känslighet har företaget sneglat på Vasakronans lösning med flerårsserier och dessutom utvecklat beskrivningen, förra årets något njugga poängutdelning ökas på. Beskrivningen av det egna beståndet har förbättrats mycket, nu saknas främst uppgifter om bedömda intäkter från pågående projekt. Stycket går samman lite med värderingsavsnittet, som fortfarande saknar lite för att få full pott. Fastighetsförteckningen ligger vid sidan av. I den har företaget i år lagt till uppgifter om utfall vid försäljningar, per fastighet. Med det bestånd företaget har, ofta en fastighet per ort, går det inte att kräva kartmaterial och bild på samtliga. Företaget löser det bra med sin förteckning.

5. Svenska Bostäder

Antal poäng: 44 Förändrad poäng: -4 Placering förra året: 5
Det här året har det hänt väldigt lite med årsredovisningen. Det handlar mest om ändrad följd på textstyckena inom respektive avsnitt. Vid en jämförelse med andra liknande bolag anpassar vi flera betyg nedåt. Till exempel anser vi att såväl beskrivningen av marknad som av eget bestånd är väl magra för ett sådant jättebolag som Svenska Bostäder. Detsamma gäller känslighets- och riskanalysen som visserligen innehåller en orienterande tabell men där resonemangen är mycket fåordiga.

Miljöavsnittet är ett av de bättre och där tycker vi det är på plats med en mer välvillig poänggivning. Ökad tydlighet om målen är dock ett fortsatt önskemål. I år finns fastighetsförteckningen med inne i årsredovisningen igen. Där redogörs också för gjorda försäljningar med priser på fastighetsnivå, dock inte med någon koppling till tidigare värderingar.

6. Stångåstaden

Antal poäng: 42 Förändrad poäng: -2 Placering förra året: 7
Det mesta är sig likt från förra året. Ett antal nya grafer har dykt upp, de flesta gäller olika former av nöjdhetsindex. Det är kundnöjdhet som nu fördelats ut på en rad olika kundkategorier. Beskrivningen av det egna beståndet har fortfarande en bit kvar till bästa betyg, men ger redan idag en bra bild. Varken där eller i värderingsavsnittet framgår vilka områden företaget betecknar som A-, B-läge etc. Företaget nämner fl era mål men är dåligt på att redovisa hur väl man lyckats nå dem. Presentationen av ledningen är fortfarande mycket fåordig. Flera poängavdrag har gjorts och de beror främst på att vi varit något hårdare i bedömningen i år.

7. Framtiden

Antal poäng: 41 Förändrad poäng: Placering förra året: 9
Lite frustrerande känns det att Framtiden inte driver någon slags utveckling av sin årsredovisning. Den är i och för sig innehållsrik men omspänner så mycket fastighetstillgångar att det vore på plats med en lite mer nära presentation. Vi vet att det finns i respektive dotterbolags årsredovisningar men lite mer sådan information även i paraplybolaget Framtiden hade gjort susen. Nu avhandlas det på några få rader samt i en tabell där totalbeståndet bryts ned på olika nyckeltal. Samtidigt visas en mycket detaljerad fastighetsförteckning för hela koncernen. I just Framtidens fall vore det bättre att utnyttja de sidorna till mer aggregerad information om delmarknader, fastighetsbestånd.

8. Masmästaren

Antal poäng: 39 Förändrad poäng:+3 Placering förra året: 14
Det här är ett mycket kompetent redovisning från ett privatägt bolag. Vi gillar den mer och mer och höjer i år betyget för prognos/framtidsbedömning. Förutom tydlig och rak prognos i VD-ordet finns en proformaredovisning som visserligen fanns redan tidigare men som vi först nu förstått att uppskatta fullt ut. Liksom tidigare finns det en hel del mål uttalade men de följs inte upp, därför är betyget fortfarande lågt där.

Företaget fortsätter också att ge mycket information om det egna beståndet och tillhör de allra duktigaste vad gäller att bena ut driftskostnadernas fördelning och utveckling. Även fastighetsförteckningen är mycket bra. Även om vi saknar vissa fakta uppskattar vi också att årsredovisningen har en rimlig omfattning sett till bolagets storlek. Det tillsammans med rikligt med grafer, tabeller och bilder ger vi därför även ytterligare en poäng för utförandet.

9. Locum

Antal poäng: 38 Förändrad poäng: -2 Placering förra året: 10
Ringbindningen är borta och formatet är liggande denna gång. Dessutom har Locum nu frångått den tidigare hierarkin där balanserade styrkort bestämde följden enligt processindelning. Styrkorten finns kvar men ligger nu i ett hållbarhetsavsnitt. Därmed liknar man mer övriga årsredovisningar. Annars är mycket sig likt. Beskrivningen av det egna beståndet finner vi betydligt magrare än hos många andra. En fråga som väcks av en graf är hur den genomsnittliga hyran i beståndet kunnat öka med 50 procent de senaste tio åren? Lite info om det så kanske betyget ökar igen. I riskavsnittet har kvantifieringen lyfts bort, endast text återstår. Varför?

10. MKB

Antal poäng: 37 Förändrad poäng: Placering förra året: 12
Ett helt nytt avsnitt om MKB:s historia sätter in företaget i sin roll för Malmös samhällsbygge. Men däremot saknas väldigt mycket om vilka mål som finns för företaget. Det finns diverse utläggningar kring vad bolaget ska göra men kvantifiering och utfall lyser nästan helt med sin frånvaro. Ett undantag är miljöavsnittet några mål nämns.

Det är snudd på högre betyg för informationen om det egna beståndet. Men det är lite för tunt med information om nyproduktionen, som vanligt sätts inte beslutade och genomförda investeringar i relation till hyresintäkter. Som fl era andra bostadsföretag är man duktiga på driftsidan med en tydlig graf över bedömda framtida underhålls- och förbättringskostnader.

10. Ståhls

Antal poäng: 37 Förändrad poäng: Placering förra året: 12
Norrköpingsföretaget har gjort det hela ganska enkelt. Det senaste årsredovisningsalstret är i mycket likt fjolårets och de förändringar som gjorts är företrädesvis i positiv riktning. Det är kul med bolag som fortsätter att utveckla sin årsredovisning och det är stor skillnad mot det Ståhls lämnade ifrån sig för 4-5 år sedan. Redan inledningsvis dristar sig ordförande till en resultatprognos för 2009, bravo. Företagets mål är mer uttalade, nu väntar vi på återrapportering över hur väl man klarat dessa. Nu finns en snabbpresentation av företagets olika geografi ska marknader med och den känns lite mer pang på än förra årets generella grepp över fjärde storstadsregionen. Även presentationen av de nyförvärv som gjorts tillför vederhäftig information liksom något mer fakta om fördelningen av hyror på olika lokaltyper.

En ny policy för miljöarbetet har utarbetats och nu visar företaget flera tydliga mål. Samtidigt har en annan policy lyfts ut ur årsredovisningen, finanspolicyn. Beskrivningen av fastigheternas värde bjuder på mer information än tidigare men fortfarande lämnas inga egentliga underlagssiffror som hyresintäkter eller driftnetton som ledning. Termen långtidsfriska införs i avsnittet om organisationen, och det känns som en fräsch approach på ett tungt problem.

12. Vasallen

Antal poäng: 35 Förändrad poäng: -8 Placering förra året: 8

13. Specialfastigheter

Antal poäng: 34 Förändrad poäng: +2 Placering förra året: 15

14. LKF

Antal poäng: 30 Förändrad poäng: ny Placering förra året: ny

15. Familjebostäder

Antal poäng:26 Förändrad poäng: -21 Placering förra året: 6

Missa inte! Köpcentrum & Butiker 2022

Den 5 oktober är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Köpcentrum & Butiker 2022. Det äger rum på Grand Hotel i Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Topplistor

Tillbaka till förstasidan